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杭州绿城再陷被“调查门” 资金链或有断裂危险

继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后,绿城再陷“被银监会调查信托风险”风波中。绿城不仅市场份额已缩水两成,还要面对净资产负债率高的窘境,企业资金链条已面临严重大考。

  钟爱足球事业的绿城董事长宋卫平,在本赛季恐再无心恋球。

  继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后,绿城在22日再陷“被银监会调查信托风险”风波中。后者被媒体冠以“调查门”事件,亦确让绿城有扼喉之痛,不仅其当日股价急速下挫16.23%,降至两年多来*位,还席卷整个地产股市场,拖累多只内房股罕见大跌。

  虽然随后,绿城多次紧急澄清其未被调查,信托融资亦没问题。但非理性时期,市场信心薄如纸,信任危机与市场雪崩可瞬间发生。据网易财经了解,在愈收愈紧的楼市调控重拳下,绿城不仅市场份额已缩水两成,还要面对净资产负债率高达163.2%的窘境,企业资金链条已面临严重大考。有“楼市赌徒”之称的宋卫平,不知道能否再次上演惊天大逆转,一切都是未知数。

绿城再陷被“调查门”

  “调查门”事件,让绿城上下情绪恐慌。而这一情绪的引爆点,来自于一篇外媒的报道。9月21日,路透社网站发布了一则消息称,银监会发文首次对特定的一家房地产公司——绿城及关联企业房地产信托业务进行清查,并根据项目运行情况注明风险判断意见。

  一时间,风声鹤唳。当晚,绿城即在其官方微博上和澄清公告中做出说明,称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知,有关声称的调查亦并不是针对绿城集团。

  “据我了解,银监会经常会对信托公司的各类业务进行调查,不会是特别针对绿城一家。” 绿城董事会常务副主席兼行政总裁寿柏年对网易财经亦如是表示。

  不过,多渠道澄清,却难阻传言的扩散。可以看到的是,9月22日绿城中国股价暴跌16%,降至两年多来的低位。彼时的宋卫平,还在北京参加中超俱乐部投资人会议。面对当时媒体记者的追问,宋卫平反应平静,却随即召开了据称是绿城史上反应最迅速的一次新闻发布会。

  “9月22日晚11点多,我接到绿城媒体公关部的消息,告之23日上午新闻发布会的时间、地点。显然,这是一次临时决定召开的发布会。”杭州某媒体人士告诉网易财经称,从爆出传闻的“调查门”事件,到绿城房地产集团紧急召开新闻发布会,间隔不过48小时,这大概是绿城对新闻事件做出回应速度最快的一次。

  据他介绍,绿城房地产集团董事长宋卫平身在北京,行政总裁寿柏年人在青岛,只有执行总经理曹舟南匆匆赶回杭州,负责对包括“调查门”事件在内的一系列“财务危机”传闻做出公开回应。

  而在发布会现场,曹舟南再次强调,“我们没有接到银监会通知”;“绿城所有信托产品都合法合规”;“公司资金运营情况比较良好”。

  “银监会不定期检查信托贷款属于正常行文,而相关文件也是下发给系统直属部门,而不是企业本身,因而绿城本身是肯定不会收到相关通知。”浙江银监局办公室某科长对网易财经如是介绍说。但对于部分媒体信之凿凿提到的,银监会要求各银监局配合信托公司填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》的通知,该科长却予以否认,称从未收到此类通知。

  “随着房地产市场和房地产信托业务的政策调整,银监局一直会关注相关的信托业务。当然也会对具体项目进行了解,包括绿城的房地产信托项目,我们也是在关注的。但是并没有接到通知,说要进行所谓的清查。”上述浙江银监局人士称。

  该说法也在北京银监局办公室以及浙江工商,得到了同样的认同。同样,据网易财经调查,与绿城有着紧密信托业务合作的杭州工商信托股份有限公司中国平安信托总部等信托公司,也均否认收到上述调查通知表。

高融资下的“囚徒”困境

  “房地产销售锐减,不靠降价回笼资金,却把宝压在信托方式上筹措资金渡过难关。这恐怕是绿城频繁进入媒体和市场视线的最关键原因。”上海同策研究中心总监张宏伟称。

  事实上,求救于信托资金,曾经是不少的中小型房企解困之道。大型房企龙头如绿城者,也早就走上了类似的道路,及其倚重信托融资这个融资渠道。

  查阅绿城的信托史,其发行频率和规模远超同类房企。以今年为例,1月以来,绿城信托计划涉及多个地区多个项目,其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元,委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划,募资约3亿元;委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权项目,信托资金2.57亿元;截至今年6月绿城的信托融资计划已超过百亿元。

  而7月份,绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品,年融资成本高达25%,一时将绿城的资金链紧绷推向了风口浪尖。

  “这么大规模的融资,除了表明绿城资金非常紧张之外,还表明绿城已经启动以未来的收益空间换取现在的生存和发展时间。”富邦投资副总裁翟玉成表示。而一位资深信托从业人员称,“房地产调控以来,债权、信托产品的实际成本都比名义的高,约在30%以上。”炒楼的70%资金从下游投资领域进入上游金融领域,支撑者变成食利者,市场头重脚轻岌岌可危。证券、信托市场承担风险将为常态。

  通过信托高息融资,已是绿城负债率过高的写照。8月底出炉的中报显示,截至6月30日,绿城的销售额为201亿元,仅完成今年全年目标550亿元的36.55%。持有现金90亿左右,却有350多亿元负债,净资本负债率高达160%以上,成为大型开发商中负债率最高的房企。

  对此绿城方面倒是显得相当坦率。“以国内的财务标准来看,我们的总资产负债率在85%左右,一般公司正常的负债率在75%左右,按照国际标准,以净资产负债率来算我们现在是163%。我们想在3年内把净资产负债率控制在100%以内,总资产负债率控制在70%以下。”曹舟南说,这是绿城的新目标。

  但绿城此前的高负债率发展策略是“正确的”。曹舟南强调:“我们从几十万块钱起家,现在有上百个项目,进入全国55个城市,去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排,虽然造房子品质上也会没问题,但是做不到这么大的规模。”

  不过国际评级机构的想法却和绿城明显不同。在今年7月11日穆迪发布的红旗报告中,绿城被插上了7面红旗。按照穆迪所制定的红旗制度,红旗越多,则表明该企业潜在的风险越大。此外,穆迪给予绿城评级最新评级为B3,而优先无担保债券评级则为Caa1,评级展望为“负面”。穆迪认为,这一评级结果反映了绿城中国对高风险、高杠杆率的偏好。

“降价”问题先免谈

  数据显示,截至9月,绿城集团已实现销售金额约270亿元,与年初设定的540亿元的销售目标相距甚远。“绿城中国的项目大部分分布在长三角地区,是宏观调控的“重灾区”。公司产品单价、总价偏高,受限购影响很大,因而销售受阻。”曹舟南称,比较理想的状态是能完成年初既定目标的85%。

  但值得注意的是,若要完成540亿元销售目标的85%,意味着在第四季度绿城需要完成190亿元左右的销售额。而据普益财富研究员范杰透露,经该机构初步统计,在接下来的10月、11月,绿城将要面临1.5亿元的信托产品到期偿付,对于目前整体销售不佳的市场而言,绿城确实会面临较大的压力。

  网易财经通过绿城内部人士了解到,为了解决滞销压力,其实绿城也在想方设法销售。据内部人员透露,绿城早在几个月前,就开始实行“夜班政策”,口号是“服务无终点,绿城不打烊”,周末夜场工作人员的下班时间为凌晨。

  但上述手段产生的效果有限。今年的5月至7月三个月中,绿城新项目的去化率均在40%以下,远低于“最危急”的2008年同期数据。

  不过对于消费者最关心的绿城是否会降价促销的问题,曹舟南则在发布会上,给出了一个相当委婉的回答:“会考虑性价比更高一些。”

  但事实上,目前杭州多家楼盘正在降价促销,*降价幅度甚至超过三成以上。不少杭州购房者都在关注绿城——这家杭州城*开发商的动向。在杭州市场,绿城几乎在每个板块都拥有开发项目或联营项目。一旦绿城降价,足以影响整个杭州市场。但与龙湖在大本营重庆降价相比,绿城却并没有在杭州降价。

  据传,宋卫平近日曾私下与员工交流:“我们开发的是高端楼盘,受限购影响比较大,即使降价也难起到实际效果,还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”这一思路也被地产界形容为“九个锅盖盖十个锅”。因这个游戏而分崩离析的大有人在,当然成功者也有,比如恒大。

  而绿城在上海的多位高管也对网易财经表示,不会对已售楼盘降价销售。“土地成本那么高,要是降价就亏本。”上海绿城负责人王洪彬直言不讳的说。

  “绿城95%以上的资产是土地和住宅物业,变现能力非常快。”绿城中国董事局副主席罗钊明曾透露,一旦资金发生问题,绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴,乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗合绿城不降价的“传统”,绿城宁愿将项目卖出,降低负债率,也不愿意轻易调整价格。

  中原地产研究总监宋会雍称,“绿城通过项目出售,换点钱出来问题不大,如果房价下降,不太符合它的风格,这也表明,绿城虽然资金压力大,但有腾挪的方式。”以与九龙仓的交易为例,2009年,九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益,同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

  据悉,绿城也正在探索设立房地产基金的可能性,今年下半年至明年上半年或有实质性的进展。“绿城最近已经尝试做了两个私募房地产股权投资基金项目,筹集资金的渠道有许多。”寿柏年称。

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