成立两年多的星浩资本，在继哈尔滨、大连、南通星光耀项目开业后，位于上海真如副中心和苏州的两个项目，也已进入开工期。
这个中国*的房地产私募基金之一，诞生于楼市调控的大背景之下，背后的投资者包括阿里巴巴、复星、巨人集团、华谊兄弟等一大批民企。与传统的银行贷款、自有基金、上市融资作为主要资金渠道的地产开发模式不同，星浩资本采取私募基金与地产开发的全产业链模式，为未来的房地产开发开辟了新的方向。
星浩资本副总裁兼上海真如项目总经理陈卿在接受新浪乐居专访时表示，像星浩这种全产业链的私募基金能够获得众多民企的支持，更多的是基于对团队的信任。对于星浩来说，能否将所有信息公开、公平、公正的披露，完成对股东回报的承诺，才是星浩基金能走多远最重要的因素。
以长三角为主 辐射一二线城市核心区域
2010年9月，复星集团、易居中国和赵汉忠正式发起星浩资本，以地产基金、地产开发和商业管理为主要业务，成立两年多时间内，共募集资金约56亿元，先后在哈尔滨、大连、南通、上海、苏州5个城市斩获土地，预计总开发面积达320万平方米。
在地块选择上，陈卿表示，星浩资本的产品更多以城市综合体为主，与开发普通住宅相比，要复杂许多，对于地段、城市、人口辐射都有要求。因此会选择一些一二线城市的核心区域，如长三角地区、环渤海地区甚至一些西部地区。其中长三角地区一定是投资的最重点，因为资源更易整合，城市的级别和发展程度、城市的人口消费状态更符合星光耀产品战略。
值得注意的是，在星浩资本拿下的五幅地块中，上海真如地块为星浩资本在一线城市的首幅地块。公开资料显示，2012年2月23日，真如城市副中心A1、A2地块被星浩资本以17亿元底价获得，与长江实业项目、绿地天汇广场项目为共同打造真如城市副中心核心商务区。
谈到将星浩资本在上海的*项目选址真如的原因，陈卿分析称，作为上海上个五年规划的四个城市副中心之一，真如的发展一直相对比较缓慢，但潜力也*。随着长实、绿地等企业的进驻，政府对普陀的发展提出一些新的指示，真如副中心真正的启动才刚刚开始。“未来三到五年真如将会是一个非常热点的区域，在开发完成后真如作为上海西南片区城市副中心的地位，辐射普陀、嘉定、闸北及宝山区，同时又是通往江苏的门户位置，这里应该会是未来中环线内*的一个热点。”
嫁接政府和民企资源 两大体验型消费区别传统商场
在城市综合体开发运营上，万达做的相对比较成功。如今，在住宅全面限购的背景下，不少开发商纷纷转投商业地产。星浩资本在城市综合体的开发上有何特色能够脱颖而出?陈卿表示，上海星光耀广场的产业办公部分会是*的特色，它嫁接了政府和民营企业资源。在商业部分主要以体验型消费为主，和产业相互结合，区别于万达的传统百货业，运营的商家不仅仅是租赁者、购买者，甚至是投资者，核心利益会捆绑的更加紧密。
在星浩资本发起之初，赵汉忠曾表示，中国民企的发展，很大一部分靠的是企业间的相互支撑，星光耀广场意在打造金融服务平台，在民企与民企之间建立桥梁。因此，在项目的设计中，这些理念也会渗透其中。
据了解，真如项目分产业办公、特色商业、高档住宅几个部分，产业办公分甲A级写字楼、乙级写字楼、独立式别墅花园办公、SOHO、街区型办公，形成多业态产业办公组合。
陈卿告诉新浪乐居，星光耀广场最核心的优势就是投资人，他们大部分是民营企业，是中国最活跃的资本，在投资的过程中不仅仅是资金的共享，更多是资源的共享，很多企业愿意投资或是搬迁至真如板块，因为可以根据企业的状况选择办公形态。而政府关注的不仅仅是造好楼，更能带动许多产业进驻普陀区。
“在特色商业部分，则采用体验型消费代替传统百货，主要向特色餐饮和儿童主题乐园方面发展。目前正在对这两块招商，进行的非常顺利。整个项目会在五年内开发完毕，预计住宅会在今年9、10月面市，办公、商业部分会在明年下半年后年上半年进入市场。我们会全力将它打造为星光耀广场的标杆性项目，届时星浩资本的总部也会搬迁至此。”陈卿说道。
五年推出的刚性要求 考验团队专业性和执行力
有数据显示，星浩资本在2010年私募了37亿元，占整个地产私募基金30%的份额。在2012年星浩资本募集了约19亿元，约占整个中国地产基金份额的40%。作为成立仅2年多的地产基金公司，在2012年融资环境相对趋紧的情况下，向市场交出了一份让管理层和投资人满意的成绩单。
陈卿坦言，这对于整个团队来说，是鼓励也是压力。回顾这两年多的经历，感触良多。他说，从最初团队组建到如今，一路走来非常艰辛，其中有欢笑、有泪水。“过去两年整体形势并不好，募集的过程很是艰难。大家对于未来宏观形势的看法、对于你们团队的信任，这其中彼此要建立非常强的信任度，并不容易。对于投资者来说，我们的诚信、公平、公正和公开十分重要。这两年公司上下践行了这条承诺，和投资者的关系处理的非常不错。”
既要按照基金开发模式中五年推出的刚性要求，同时又要有一定的利润回报，实现对投资者的承诺，对没有前车之鉴的星浩资本来说，无疑是一个巨大的挑战。
“这意味着你在地产开发领域，所有环节包括对成本、时间、销售利润的控制，都要遵照之前每一步的承诺，所有的标准都要划在符合私募基金开发的标准。但实际上地产开发并不像一个流水线上的产品，一切都处在完全可控的状态下。具体到每个城市的员工开发水平和状态参差不齐、政策与市场的变动，这些都会对开发产生非常大的限制，考验着团队的执行力。这是我们过去两年面临的*挑战。所有同事都很明白这一点，都在朝着这个方向努力。”陈卿告诉新浪乐居。
2013有望进百亿基金团队 将更多产业与地产衔接
据了解，当前国内大多数房地产私募基金的运作模式为，先找好项目，再以项目为核心募集资金，所有资金必须一次到位且定向使用。而国际的做法则是，投资者认可基金运作团队的承诺便出资。业内人士认为，前者更看重眼前利益，后者则属于放长线钓大鱼。目前国内地产私募基金仍处于不成熟的发展阶段，星浩资本正在朝后者努力。
在陈卿看来，以私募基金的形式投入地产开发将会是中国未来的方向。“房地产行业未来十年内再没有像以前黄金时期的状态，未来只有掌握了资本、金融，才能立于不败之地。国外地产私募基金在地产开发中的比重达60-70%，而国内这部分资金只占到5-6%，空间会非常大，但同时也意味着进入的人会越来越多，竞争会越来越激烈。”
这预示着，民企的资源整合刚刚开始，未来五年，星浩资本需要迅速发展壮大自己。陈卿表示，2013年计划冲入百亿基金团队中，如果能够实现，投资的项目会更多，涉及的产业会更丰富。在他的描述中，让新浪乐居看到了地产私募基金能够越走越远的可能性与持续性。陈卿透露，未来星浩将不仅仅是一个简单的股权私募基金，基金产品也会更多样化，会推出文化产业基金、商业并购基金等等产品，这些都与房地产有关。
他解释道，比如文化产业基金，是将文化产业与地产结合，在接触所有的投资人当中，有很多这样的资源，如华谊兄弟、浙商会等，他们都有这方面的需求，打造特色的项目，如电影基地、酒吧街，满足明星开店的需求。可以将电影中的片段形成剧院、电影策划基地、创意型工厂等。比如商业并购基金，星浩资本的投资周期为五年，五年后对投资人来说直接还本分红，除已经出售的住宅项目外，持有的管理公司手中的商用物业也需要打通退出途径，这时可以出手给长期持有型基金，比如保险公司。无论形式如何多样化，始终与地产基金捆绑在一起，形成一条完整产业链。
对于星浩资本来说，私募基金与地产开发的全产业链模式在中国没有翻版，一切都需要创造。
未来十年房企整合加剧 房地产市场将健康平稳
在经历了多年的楼市调控后，房价快速上涨的态势基本上得到了遏制，未来十年的房地产市场走向备受关注。陈卿认为，未来的房地产市场肯定不会像前几年一样大起大落，将会朝着稳定健康的方向发展。另外房企间的整合也会加剧，门槛会更高，不是任何人都能进入。
事实上，不少开发商与陈卿持相同的看法。“新一届政府在十八大报告中提出居民收入翻番、城镇化建设、提高国民经济水平，任何一届政府都希望朝着这个方向发展，房地产在未来城镇化建设中，一定是短期内不可或缺的产业，任何一届政府都没有说要打压房地产，而是希望不要大起大落，我相信这是大的企业都希望出现的状态。”陈卿告诉新浪乐居。
在房地产行业奋斗十余年，见证了房地产市场的起起伏伏，陈卿深有感触的说，经历了这一次楼市调控，政府、开发商、购房者都更理性，政府不会再像以前一样突然来一个调控又收掉，管理职能渐渐减小，更多的是市场化，这肯定是一个大趋势。企业的投资者会持着长期发展的想法，变得更成熟。这一切都决定了未来十年房地产处于相对稳定的状态。
