新沃资本周敏琦：房地产基金真正进入大资管时代

　　投资界9月13日消息，由中国 民生银行私人 银行、全国 房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的"2013中国 房地产基金 高峰论坛"今日在北京召开，图为新沃资本周敏琦在演讲。

　　以下为其分享实录：

　　新沃资本成立于2010年10月份，总部是在北京，在广州和上海设有分公司。公司以金融控股的形式进行管理，目前房地产的业务板块占公司比重非常大，我们房地产资产规模一百亿，公司一直以来做产品都比较丰富，我们讲究专业和创新，我们喜欢投资的风格也是希望风险先行，风险和收益对等。核心城市目前是投资比较多的项目所在地，合作比较多的是有国企、央企、大型开发商，还有一些跟资产管理公司和大型机构合作比较多。

　　讲到房地产基金和房地产项目，我有一个观点，大家可能会非常认同，中国目前的现状，老百姓有钱，但找不到投资渠道。房地产项目他缺钱，所以我们做这个事情完全是行得通的，对目前来讲，这个行业我们可以看到，绝大部分的房地产基金行业做的融资还是传统的比例比较大。我们对比美国欧洲一些国家房地产融资创新模式实际太少了，对比一下美国，我们做的阶段，我不知道是不是恰当，相当于美国的80年代，刚刚起步，未来有很多机会可以让我们做更多的创新。比如像房地产行业从拿地到建设到销售退出，每个阶段都需要房地产基金来做一些工作，来做一些创新。我拿地的时候通过匹配杠杆，可以让开发商成本降低，建设的时候，我做一些配置的话，做一些产品创新的话，可以让他减少对主流银行融资的要求，如果后期做房地产基金的话，可以让这个项目整售或者通过其他方式，让项目尽快退出，对房地产企业是非常有帮助的。目前我们做的事情绝大部分局限在比较传统的或者类银行的工作，未来两年之内，我觉得大幕刚刚拉开，很多创新模式都可以做，我们新沃基本每周都会开一个创新大会，不光是通过公司内部的会议，通过各种各样不同的形式，比如我们通过新的一些媒体，像微信讨论不同的创新模式。像我们做很多项目，股债结合是往前走一步，最初级就是固定收益的一个产品，现在我在市场看到很多不同的公司做的比较先进，比如星浩纯股权投资基金的模式，包括邓总他们做的美元基金，可能未来是一个百花齐放的状况，这个可能也是未来我们这个市场需要的。

　　我跟大家分享三个方面，第一股权数量会越来越多，而且会成为一个市场的特点。因为我们房地产基金其实从去年下半年，我们才真正进入了一个大资管的时代，行业进入一个大的竞争状态。刚才张总也提到固定收益这块，以前从业人员并不是特别多，我们新沃两年前还做这块，我深有感触。那时候大家都在谈PE，从去年下半年所有机构都在考虑这个事情，无论是公募无论是信托还是其他不同的机构，毫无疑问，最简单的方式就是固定收益。这个行业花不了多长时间，它的管理或者是收益率会慢慢往下降。降到一定时候，你的管理团队是不是优秀，有没有能力做股权，能不能突破这一点，就会变成市场一个倒逼机制，必然会到来，这样也是一个洗牌的过程。我觉得未来两三年之内，我们整个房地产基金行业会冒出越来越多的机构或者基金来做股权这块，这个趋势是必然的。

　　第二个观点，中国投资基金是非常充沛的，但是他们找不到渠道，对于股权来说有很多创新，我看到一个最极端的案子，它的结构优ABCD四层，每个不同的产品对应是不同的投资人，就好象房地产基金项目一样，市中心的住宅项目还是郊区的别墅项目还是刚需项目还是保障房项目，每个客群都有他需要的东西，这个给我们拓展留下了相当的空间。股权会是一个亮点，但是怎么样让它变得适应不同的投资人，这有很多的工作可以做。

　　第三个，对于未来房地产基金，做股，对于管理公司，管理团队要求非常高，怎么让专业的水平，用很好的风险管控措施，给投资人赚到他们要赚的钱，让投资人跟着你一起成长，这个对团队要求非常高，大浪淘沙，这个趋势很明显，就像章总讲的一样，会越来越少，但是会越来越精。

　　我觉得是这样，如果说短期之内一个水平，因为我们的判断，从换届之后到下半年这段时间，宏观调控应该是一个中性的，可能不会有过激的政策出台，这是一个。第二个来讲的话，整个市场六月份可能闹过钱荒的事情，但是另外一点，大资管时代来临，这几个因素叠加在一起，对整个行业资金的成本我觉得可能还是会往下走，这个趋势应该是比较明显。