地产基金以一个融资渠道替代品的姿态崛起于房地产金融领域，相对于信托，房地产基金可以在更早期阶段介入，为开发企业提供融资，投资策略也更为灵活。
限购”“限贷”政策持续打压房地产市场，投资投机性购房需求被抑制，房产税试点扩大的预期增强，信托产品面临兑付压力且随时可能出现资金“短路”风险，房地产行业融资渠道明显收窄，当前，种种因素让房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态。在此背景下，房地产和金融的相互渗透将越来越深。
地产基金领域未来机会多
目前信托公司受到的管制越发复杂，未来将呈稳健发展态势;而以兴业银行为代表的商业银行在地产方面房贷资金池大幅收缩，在房地产行业的投入大幅减少;此外，基金公司子公司为基金发展提供了更多渠道，但其公司内部大部分高管来自传统证券行业，他们的心态和管理模式和民间地产金融还有很多差异。
笔者就此采访了专注做地产投资基金领域的长富汇银总裁张保国先生，他认为，“房地产基金是伴随着房地产企业而来的重要组织者，将来的趋势是把产业、金融、地产通过专业化运营进行核心培育，未来十年房地产基金的机会将更多。
的确，房地产私募基金已经进入了“掘金期”，自身转型应如何布局值得人们深思。如今私募地产基金的角色，已经从资金投入者角色过渡到“资本运营商”，这个“资本+服务”的复合定位是全新的投资模式，也是当下私募地产基金转型的*道路。张保国说，“房地产投资基金的资本运营时代，对于所有参与者都是全新的挑战和尝试。谁能够提前拥有完整成建制的资产管理团队，或者谁就能构筑内部完整的商业地产开发与运营的流程系统，亦或是谁能够具备成熟的整合能力和服务模式，这些都可能是他赢得中国地产界下一个黄金十年的关键因素”。
长富汇银布局2014
“我自己的观点就是2014年可能是房地产私募基金的分化年，今年的分化会比较严重，强者更强，弱者出局”， “今年的创新我认为有两点：*点就是更加灵活的盈利模式，第二点就是走更专注的细分，比如类似于盛世神州走海外，或者是其他的模式，更加丰富的交易结构，比如做一些优先级或者将来的REITs等等，各家企业依据自己的优势结合未来的发展，找准自己最适合的就是*的。
对长富汇银来说，2014年中国房地产市场的展望有3个关键词：结构性调整、关注现金流、业态分化。
结构性实现软着陆是本届政府不再提“抑制房价过快上涨”所释放出的信号。地产需要由市场这只无形的手进行调控，使之有长期健康的发展空间。前段时间爆出的杭州降价只是个案，并未恐慌性房价下探。总体来说，以改善和刚需为主的房地产市场，其投机性将进一步减少。
现金流对一家企业是否能够健康发展是起着很大作用的。当市场预期在发生变化的一些关键节点上更是起着决定性的作用。也正因此，现金流是长富汇银着重关注的一个点。大型开发商本身受益于银行的名单管制，所以相对来说，其资金缩减程度不会太明显，而目前多家大型地产商入股民营银行，也使得其在现金流这块更具优势。
二三线城市较一线城市而言，其未来可能更有发展空间，但相对的，短期来说，二三线城市的商业项目或有局部性泡沫，需要谨慎对待。而受移动互联网、电子商务等的影响，物流地产可能进入加速发展期。
长富汇银近来在与合作伙伴和投资人的接触中，发现他们现在都有更多元化的需求，而这个需求趋势正在越来越明显的展现出来，他们对不动产的组合投资热情也呈持上升状态。长富汇银的核心竞争力是强大的投资能力、广阔的资源、优秀的风控能力以及定制化管理模式、灵活的退出方式。2014年，长富汇银将继续专注于中国房地产行业投资项目，继续加大加强投、融、管、退整个流程的风险控制离，提升客户体验，为客户资产稳健增值做*努力。
