上海几日内住宅成交暴涨，“2040规划”引发关注

　　上海的楼市再次引发全国关注。据统计，8月24日，上海市新房成交778套。8月25日，成交918套；8月26日，成交990套；8月27日，则达到1056套。可谓马力十足，一气飙升。

截至8月28日19:00，上海市房地产交易中心公布的实时成交数据

　　对此，上海青浦区某楼盘负责人表示：“我们要求所有还没签约的客户，赶紧在9月1日之前过来签约。据我所知，很多楼盘都在这样做。”

　　为何着急赶在9月1日前签约？

暴涨的成交量，源于“9月政策”的恐慌

　　据了解，当前上海市场交易突然爆棚的现象，和近期“上海准备于9月推出的楼市调控政策”的消息不无关系。而上海准备出台的调控政策有以下要点：

　　1、收紧银行贷款政策，以控制土地融资；

　　2、调整购房贷款政策，购房认房又认贷；

　　3、首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成；

　　4、对于部分购房者，可能有基准利率上浮10%的举措。

　　调控重点，仍然明确地指向一个方向：控贷。

　　央行8月初公布的7月新增信贷数据显示，以个人住房贷款为主的居民中长期贷款新增规模为4773亿元，超过了7月整体新增信贷规模。而正要过去的8月，国内房地产市场仍旧火热，这也必然离不开贷款的支撑。当大量资金流入地产行业，房价被推高就必然不可回避。

　　而对于不断攀升的房价，中国人民大学副校长、金融与证券研究所所长吴晓求认为，我国房价已超越现阶段的经济发展水平，如果持续下去，可能会以某种严重危机的方式收场。所以，国家宏观层面绝不会允许房价的无限制上涨，严格控制资金流入楼市便是顺理成章之事。

　　可一旦贷款受控，民众要在上海买房便会更难，因此，住宅成交量的骤然飙升，也就有了合理解释。

不断紧缩的土地供应

　　可如果仅是控制资金流入，对一线城市的楼市降温仍显得“杯水车薪”。

　　业界分析，目前上海人口在持续上升，但是土地供应量又在不断下滑，如果照此发展下去，未来上海房价之涨幅依旧难以想象。

　　我们来看看上海的土地供应。2004年—2005年，上海楼市的土地供应高峰期出现，而目前，土地供应量却已萎缩至高峰期的三分之二。据统计，2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年，下跌61.75%，降幅超6成。

　　针对上海（及其它一线城市）土地供应的紧缩，央行金融研究所前所长、经济学家姚余栋指出，如果想防止一线城市出现房地产泡沫，中国需要“八个一线城市”。

　　为什么这么说呢？

　　姚余栋指出，假如一个一线城市容纳的*人口限定在2000万，加上周边城镇之后，四个一线城市人口才将近一个亿。所以，如果是八个一线城市，再配上周边的城市纵深，便可容纳1.6—2.4亿人口。

　　在这位经济学家看来，在目前一线城市土地供应紧缩的情况下，只有通过其它新建的一线城市分散不断涌入的人口，才是楼市降温的最终解局之道。

“上海2040”：沪市开出的长期药方

乾立基金发现，土地供应在日趋紧缩。

　　但是，上海已为长远的发展开出药方，这就是近期出台的《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》

　　这个最近出台的全新城市总体规划，强调了一个新东西——上海城市圈。

　　如果说上海的土地供应不够，那么到了2040年，未来苏州、昆山、太仓、嘉兴等周边小城市的建设用地将有望并入上海。而且，上海还会在周边城市充分发展共建公共基础设施并安置工作人口。这个总面积为2.99万平方公里的城市群，将容纳约5400万的人口数量。

　　为了让规划真实可信，“上海2040”规划还提出，上海将未来城市圈的基础上打造“90分钟出行圈”。目前，上海周边正大规模建设对接上海的城际铁路、高铁及城际轨道交通。

　　除了交通之外，上海也在考虑把越来越多远郊地区发展为新的新城副中心，比如嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城中心，就会承担分流产业及人口的角色。同时，还能有效吸纳就业、拉动经济。

乾立基金认为，从长远来看，在楼市资金受控的情况下，如果土地供应得到补充，城市人口受到有效疏散，上海楼市降温便真正有了“落地”的希望。

　　针对“上海2040”，社会上流传着这样一种期望：“我们希望，未来的上海，建筑是可以阅读的，街道是可以漫步的，公园是可以品味的，天际是可以眺望的，上海的城市表情是大气而谦和，优雅而温馨，令人愉悦的。

　　期待这一天的到来。