房价跌一半就能买起房了？上市房企利润率不足10%，房价暴涨的钱被谁赚了

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　过去一年多，是一轮房地产牛市，*吹起冲锋号的是深圳，紧接着上海、北京跟进，然后是二线城市南京、苏州、厦门和合肥这“四小龙”，接下来可能轮到小巴所在的杭州等。　

　　每一轮房价的上涨，舆论上总是不会太好，很多人都会骂政府推高了、骂开发商无良赚取暴利。　　

　　小巴就常常听到这样一种观点：现在一二线城市的房价已经太高太高了，高得远超潜在购买力，现在有多少在北上深打拼的年轻人能买得起房？这些城市的房价会把年轻人都赶回老家，所以房价起码跌掉一半才合理，大家才能买得起。

　　还有一些人，就像期待去年股市断崖式地崩盘一样，等着高房价泡沫破裂的一刻，然后他们就可以冲进去抄底买房了。

　　房价现在很高，尤其经过这一轮一线城市和东南沿海主要二线城市的暴涨，对需要买房的年轻人——比如小巴这种，肯定不是一件好事。　　

　　但是，你以为，房价跌掉了一半，就买得起房了吗？这样的情况需要有一种前提，那就是房价跌了，而你的财富和收入保持不变，至少跌得没有房价惨。但是实际情况下，更有可能是，房价跌了一半，我们的财富存量和收入都会相应减少，那个时候还是买不起房子。　　

　　谁最不希望房价下跌？大家*个想到的肯定是政府和开发商。其实除了这两者之外，还有两类人，其中之一是已经买了房的人，另外一个则是银行。　

　　周围很多80后小伙伴，最近这几年都在杭州买了房子，有的安置在了钱江新城——G20大放异彩的会场所在地，有的则在远离市中心的周边近郊，几乎无一例外的是都采用了银行按揭。

贷款杠杆是刚性的，而房价是弹性的。假若一个人用100万买了套房子——首付20万，贷款按揭80万。当房价下跌超过20％的时候，房子的价值已经不足80万，而他还欠着银行80万贷款。你觉得，这个时候，这个人到底是应该继续还贷呢，还是干脆违约，让银行没收房子了事？反正这个时候，欠银行的钱，去买套新的，都还有得多。　　

　　全世界最痛苦的人，就是高通胀、房价上涨的时候按揭买房，房价下跌时由于各种原因不得不卖房的人，这就像借钱加杠杆炒股票一样，自己的本金完全损失不说，还要欠上一屁股债。

　　房子的贬值让老百姓人人都成了“百万负翁”，资不抵债，政府和开发商手里的土地也是一样的道理。当违约频繁出现，银行频繁收不回贷款，就会面临系统性风险。金融系统一出问题，实体企业融资就会有各种问题，裁员、倒闭潮就有可能紧随而至。

　　这种情况，指望着房价跌、收入涨，从而可以轻松买房，无异于异想天开，能够降低收入保住饭碗已经不错了。日本90年代房地产崩盘后，银行和企业倒闭了一大批，普通人要么工作不保、要么薪酬常年不变甚至降薪，社会需求不振，经济上陷于通缩不能自拔，就是这样的道理。　

　　总而言之，这样一笔拿房子、土地抵押贷款的借贷双方，都不会希望抵押物贬值的，这是政府、开放商、买房的人、银行的共同愿望，毕竟房子是他们的资产。　　

　　如果我们以物价来对应房价，那么它就会有一点点类似于经济学上的通货膨胀：暴涨、平缓上涨、下跌分别对应着恶性通胀、温和通胀以及通缩。

　　论危害，恶性通胀当然首当其冲，而物价持续下跌的通缩实际上比物价持续上涨的通胀危害大得多，低程度的通胀甚至被认为是有利于经济发展的。　　

　　经济增长时期的通胀，虽然钱在慢慢贬值，但是钱的总数量也还在增加，而通缩时期往往意味着市场萧条、产品降价、企业卖不动东西，你会发现赚不到新的钱了。

　　有的人认为价格跌了，大家就会买东西，但价格持续下跌的市场上，人们可能反而更加惜买，因为今天5块的面包明天只需要4块钱，今天2000块钱的电视机，明天可能会卖1500。有了这样的预期，除非是每天的日常必需品，否则大家都不会去买，因为有可能买了就是亏了。　　

　　对小巴这样的老百姓的角度而言，关心的才不是通胀通缩、房价涨跌哪个更加可怕，我们关心的是，如果通胀通缩、或者房价涨跌，怎么做才最有利于自己。

　　最后小巴很无奈地发现，其实房价涨，买房子很吃力，房价如果跌，按照上面的逻辑似乎买房子更加吃力。*的方式，只有经济结构、楼市的表现处在一种温和的通胀中，房价平稳一点或者涨得慢一些，同时让自己的收入涨得快一些。

上市房企利润率不足10% 房价暴涨的钱被谁赚去了？

　　房地产真的是一个暴利行业吗？至少上市的房地产公司财报上所反映的数字并非如此，在过去十多年房产价格持续上涨的背景之下，房地产上市公司的净利率却在持续下降，甚至已经跌破10%。

　　当房地产最重要的资源——土地和资金处于高度垄断和调控之中时，房地产企业其实也是“跑龙套”的。

上市房企净利润率跌破10% 钱去哪儿了？

　　尽管本轮一二线城市房价暴涨让很多坐拥巨额土地储备的大型房产公司 “躺着赚钱”，但过去5年上市房企的毛利率和净利润率整体上呈下降趋势。

　　面包财经统计了120多家房地产行业上市公司历年的利润率发现：2015年底，房地产上市公司净利润率9.99%，是近10年来首度跌破10%，较2009年的17.02%下跌了7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%，仍然低于10%。如果以归属于母公司股东的净利润来计算，去年以来净利润率其实已经跌破9%。

　　下图是面包财经根据财报统计数据绘制的历年房地产上市公司利润走势图：

　　上市房企的毛利润同样经历了持续4年的下滑，并在今年上半年止住跌势。2011年到今年上半年上市房企的毛利率从39.09%，下跌到27.78%，下跌了超过10个百分点。

　　大型A股上市房企的利润率走势也能反映行业的整体状况。财报数据显示：2007年保利地产的净利润率为20.06%，今年上半年为12.67%；9年间，下降了近8个百分点。万科的销售净利润率从2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

　　过去多年房价持续上涨而上市房企利润率整体下降，很大程度上反映出作为房地产最主要成本的地价和税费以高于营业收入的速度上涨。另一方面，由于房地产企业特殊的收入和利润核算方式，今年上半年一二线城市房价暴涨，通常要体现在下半年和明年上半年的财报中。不过当房价暴涨时，一二线土地价格以更快的速度上涨，面粉贵过面包几乎成为常态。上市地产公司利润率提升的空间已然被地王吞噬。

　　冷酷的利润率数据显示：在高度的土地垄断面前，即便房地产公司也只不过是地价到房价的二传手。

利润增长靠资产膨胀 超级大鳄才能生存

　　房地产企业利润增长很大程度上依靠资产规模膨胀和财务杠杆。

　　对127家上市超过5年的房地产类上市公司的数据统计发现：从2010年到2015年，这些公司的营业总收入从3561.7亿元，增加到1.12万亿，五年增长了2.15倍；而同期归属于母公司股东的净利润从511.63亿元增长至902.41亿元，仅增加了76.38%。

　　简单的计算：销售规模的增速接近净利润增速的三倍，这意味着仅仅为了维持原有利润上市地产公司也必须要做大销售和资产规模。无论是否愿意，如果要保持行业地位，必须进入规模扩充的“军备竞赛”。

　　从2013年6月底到今年6月底，上市房企的总资产规模从3.05万亿，增加到5.4万亿；两年间增加了超过2万亿。与此同时负债也在急剧膨胀，可比的127家公司2015年底负债总额超过3.57万亿，今年中期则突破4万亿。负债率维持在77%左右的高位。

　　今年以来，频繁出现的地王再一次推升了房企的规模膨胀速度。动辄百亿的土地拍卖，意味着小型房地产公司要么与巨头结盟要么被淘汰出局。

上市房企扩编 人均薪酬猛增两成

　　急剧膨胀的行业规模，让房地产行业成为薪酬上涨最快的行业之一。

　　面包财经根据财报数据计算出：去年A股127家上市房地产公司员工薪酬包合计512.89亿元，员工总数38.53万人，人均薪酬达到了13.31万元；较2014年的人均10.9万元，增幅超过22%。这一增长幅度远高于2015年全国居民人均可支配收入8.9%的增幅。

　　在薪酬增加的同时，上市房企的员工总数也在迅速增加。2015年底的员工数量较上年底增加了14.8%。远超A股上市公司员工总数增加幅度。

　　今年上半年各公司并没有全部公布详细的员工构成。但参照主要上市公司的业绩，2016年增员加薪几乎已经成为定局。

　　房价暴涨之中，钱和人都在进入房地产行业。尽管房地产的净利润处在下滑之中，但依然远高于制造业。对上市公司财报数据的统计显示：1800多家制造业上市公司的净利润率仅为3.88%，不到房地产的一半。

来源：腾讯财经综合自吴晓波频道、面包财经（ID：mbcaijing）