插足万达与融创的富力究竟是何来头？“双头鹰”背后又有怎样的故事？

　　突然插足万达与融创中国（1918.HK）的世纪交易，让沉寂许久的富力地产（2777.HK）再次走到镁光灯下。

　　7月19日，夹杂着一片“摔杯为号”还是“谈笑风生”的猜测，融创收购万达资产的签约仪式落下了帷幕。最终，融创以438.44亿元拿走了万达13个文旅项目，富力地产则用199.06亿元揽下烟台万达文华，以及另外76家原本打算卖给融创的酒店。

　　从两家同台到三方唱戏，这戏剧性的转变，不禁让社会各界重新注意到富力地产，这个曾经的行业老大。

　　富力地产曾是“华南五虎”的一哥，当时的恒大，与之相比也只能算小弟一名。

　　根据国家统计局数据，2004年至2009年，富力地产曾连续五年位列中国房地产企业综合实力*名，其中，2007年，则是以161亿元的销售额，排名全国第四。

　　然而，时光荏苒，风云变迁，在2016年中国房企销售金额排行榜TOP200中，中国恒大（03333.HK）赫然榜首，富力地产却已经跌出了全国*。

　　那么，究竟是什么原因，让这头曾经凶猛的“华南虎”从行业*梯队一步步滑落？而此番高调接盘万达旗下酒店，又是否意味着，曾经的富力地产，正试图回归？

　　在万达、融创、富力签约仪式后，野马财经（微信公号：ymcj8686）发现，有这样一张照片颇为引人注意：三家企业，却有四个人入镜。

　　其中，富力地产除了李思廉外，参与合影的还有一位——张力（左一）。

　　能在如此重要的照片中出现，可想而知这个人在富力地产的地位非同一般。

　　他是何许人？

富力“双头鹰”

　　张力和李思廉一样，都是富力地产的董事长。

　　来自：Choice金融终端

具体而言，李思廉为富力地产法人代表和董事长，张力则担任联席董事长及行政总裁等职务。

　　其实，这一现象在企业中并不少见，很多大型集团为了方便管理，都设有这一职位，例如新希望（000876.SZ），以及合并后的世纪佳缘与百合网。

　　不过，野马财经发现，李、张不仅职位相近，而且从股权来看，持股比例也十分接近。仅相差1.2413%，分别为*、第二大股东。

　　这就意味着，如果李思廉与张力的意见出现分歧，将很有可能对企业产生极大影响，掣肘公司的发展。

那么，在公司的决策中，二人究竟扮演着怎样的角色，富力地产，又到底是谁的？

　　对此，一位接近富力地产的知情人士向野马财经（微信公号：ymcj8686）透露，两人在富力地产各有着举足轻重的话语权，且互不干涉，共同将“朋友合心，其利断金”演绎了二十多年。

　　该知情人士还风趣道，李思廉扮演“后卫”的角色，负责财务和市场营销，张力扮演“前锋”，负责项目工程以及人事聘用，只是张力很少出现在媒体面前，所以很少为外界注意。

　　“像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。”张力曾对媒体言道，“我从不想听别人的意见，别人提了也白提。”

　　如此看来，或许，谁的富力，对于张力和李思廉来说，似乎并不那么重要，两人各掌大权，也实难分出高下，毕竟“前锋”和“后卫”缺一不可。

频频踏错的步伐

　　李、张二人各司其职，共同将富力地产做大做强。如此愿景听起来非常美妙，但现实却是，在“双雄”的手中，曾经的“华南五虎”之首，如今却跌出中国房地产销售排行榜前十。

　　根据克而瑞2016年中国房企销售金额排行榜，富力地产位列第十四，反倒是曾经的小弟，中国恒大高居榜首。

富力地产在发展过程中，究竟遭遇了什么阻碍？与万达、融创、恒大相比，错失了什么？

　　首先，在于战略上的“大跃进”。

　　2007年前后，当同行都专注于住宅开发时，富力地产却开始向商业地产大举进军，将更多的精力花在自己彼时并不擅长的领域。

　　更加重要的是，为了保持扩张的速度，富力地产不惜大幅举债、疯狂拿地，其资产负债率一度高达110%，被称为“最高负债房企”。

　　然而，在接下来的数年时间，随着美国次贷危机的爆发，以及国家对楼市进行严厉的宏观调控政策，让港股上市的富力地产腹背受敌，资金链一度近乎断裂。

　　其次，对一二线城市的过于执着。

　　富力的起家，无疑与在广州的爆发式扩张不无关系，但这也使得公司对北上广产生了过度迷信，在很长一段时间内，都执着于只在一、二线城市拿地。

　　等到万科、绿地、万达等地产商完成全国性布局后，才幡然醒悟开始奔向二三线城市，但为时已晚。与此同时，在北方区域，张力的用人策略也并不理想，其聘用的多名职业经理人不断出走。

　　再者，多次错失回A机会。

　　2005年，富力地产登陆港交所，然而，比较尴尬的是，从2007年开始，其就开始了自己的漫漫回A路。截至2015年，已经五次启动回归A股计划，但都因种种原因无疾而终。

　　这一次次的折腾，所有付出的机会成本不言而喻。一来，无疑要牵扯公司大量精力；二来，也会对其在港股的发展有所影响。

　　最后，坏棋叠加导致回天乏术。

　　2007年至2010年的那段时间，富力地产一方面缺乏全国性的土地储备；另一方面盲目扩张导致资金链吃紧，这就使得，当市场回暖之际，缺乏足够的力量迎头赶上，只能被一线同行越甩越远。

　　复盘富力地产的整个发展历程，可以发现其在并购扩张的努力并不少于同行，然而，因为总不能准确地踩准宏观政策及行业发展的关键节点，导致最终的资本运作及全国扩张效果远不如同行，最终落得一个尴尬的境地。

6000元/平，捡了大便宜

　　地产业的黄金十年，富力地产却鲜有令人亮眼的成绩。不过，此次与万达的交易，则被外界称为捡了个大便宜。

　　万达、融创、富力联合发布的公告显示，77家酒店拥有的总建筑面积约为328.6万平方米，总价199.06亿元，如此算来，每平方米方才6000元左右…

　　要知道，万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。如此价格，怎能不令人心动。

　　一位地产从业人士告诉野马财经，通常五星级酒店的装修成本每平方米就要5000元以上，除此之外还有基建、土地、财务等等的成本，自己开发不仅成本高，而且酒店建成后需要4-5年才能成熟，如果自建77家酒店至少需要20年时间。

甚至，王健林自己也表示，“放眼全球，能以这样较低的价格批量收购酒店的机会100年可能只有这一次。”言外之意，不就是富力地产捡了个大便宜吗？

　　更有意思的是，相较于融创，富力地产2日内付10%的订金，而融创中国当日签约即付34%的订金；77家酒店作价199.06亿元，在融创的76家酒店基础上多了一家烟台万达文华酒店，还便宜了近137亿元；而付款期限也从融创的90日变成了半年之多。

　　少少多多，降降升升，宽宽紧紧，千言万语都在酒里。

　　不少网友调侃“融创成了‘冤大头’”。如图，王、李俩可谓乐开怀，还配有不可言说之眼神交流，而孙却只能在一旁独自猛灌酒。

　　此外，根据富力地产年报显示，其现有已投入运营的酒店，2014年至2016年，毛利率呈下降趋势，分别为29.41%、26.90%和 19.79%，且连续三年亏损，分别为-1.4亿元、-1.67亿元、-1.83亿元。

　　相比之下，此次收购的万达酒店无疑是一批十分优质的资产，2015年和2016年产生的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，将可以非常直观地改善富力地产的财务报表。

不过，相较于大佬们的“谈笑风生”，第三方机构却对富力地产未来的发展前景给出了不同的看法。

中金公司6月28日发布研报称，近期，富力地产的基本面持续改善，虽然净负债率将进一步提高，但可以通过外部融资维持安全现金流。

　　而SWS则给出了完全不同的意见，直言富力地产“融资渠道堪忧”，且预计未来融资成本将持续上升。

　　当前，“去杠杆、强监管、防空转”的金融去杠杆与“稳增长、调结构、控总量”的经济去杠杆政策双管齐下，在城镇化推进带来的人口红利，土地供应限制带来制度红利和宽松货币政策带来的金融红利等一路高歌猛进的民营房地产企业在杠杆融资上开始受到明显冲击。

　　而万达、融创等地产巨头近期遭遇金融去杠杆的明显冲击，纷纷寻求解救之道时，所受影响较小的富力地产能否在这波大手笔收购之后，用好这批优质资产，带活整个集团的运作，还有待李、张二人倾力合演。