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半年利润相当于2.3个万科,恒大有多牛?

恒大上半年实现利润大增,一方面是由于销售高增长带动营业收入大增;另一方面,恒大近两年大力度打造精品产品,不断提升产品附加值

  今年上半年恒大可谓交出了一份非常亮眼的成绩单。

  28日,恒大披露了2017年中期业绩,多项核心指标均位列行业前茅。数据显示,截至6月30日,恒大总资产达14930亿元,继续保持行业*。上半年,恒大营业额为1879.8亿元,同比大增114.8%;净利润为231.3亿元,同比大增224%;核心业务利润273亿,同比大增249.6%;归属股东利润188.3亿,同比大增832%。

  与目前A股市场市值*的地产股万科相比,万科今年上半年的净利润为100.53亿元,归属于股东净利润73.03亿元。不论是从上半年的净利润还是归属于母公司的净利润,中国恒大都已经大约是2.3个万科的体量。不过,业内人士表示,房地产企业的收入和利润受结算期影响较大,因而等到全年业绩出来,更具有对比价值。

  相比国内分析人士的保守,包括摩根士丹利、德意志银行、美林美银等外资大行均表示看好恒大盈利能力提升。其中,德意志银行预计,未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。

  据了解,恒大上半年实现利润大增,一方面是由于销售高增长带动营业收入大增;另一方面,恒大近两年大力度打造精品产品,不断提升产品附加值。此外,恒大采用的标准化运营模式,大幅降低了营销、管理、财务三大费用。这些增效益、控成本的举措再加上持续强劲的销售,推动了恒大利润的持续高增长。

  继恒大成为国内房企一哥后,今年年初,许家印大刀阔斧启动战略转型,提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

  从半年报业绩来看,恒大的战略转型取得了显著的成效,公司不仅保持了规模的稳步增长,效益指标还大幅提高,负债率更大降近一半。

1、“规模+效益”转型成效凸显

  从成立到现在,20年的时间里,恒大一直走的是一条规模化扩张的道路。

  经过多年的高速发展和吸纳土储,恒大已经成为房企的“规模*”。截至目前,恒大土地储备2.76亿平方米,位居行业*,且远远超过其他同行;项目覆盖223个城市,在所有房企中面积最广;去年销售额排*,今年上半年权益销售额也仍是*。

  然而,在过去的几年,恒大的盈利能力始终低于规模增长的速度。

  “去年当了*之后,我们发现,即便销售目标实现了*,效益如果是第二,那我们还是第二。”今年初,恒大明确了“规模+效益”的发展战略,在保持规模适度增长的同时,重点注重增长质量、增加效益。此举意味着,在销售规模上一路狂奔的恒大已开始主动换挡,力图在规模与效益的天秤上找到新的平衡。

  并且,在一众开发商纷纷在业绩会上宣布上调目标,冲刺规模时,恒大却开始慢了下来,提出给毛利、利润的增长让路。恒大“规模+效益”的转型成效在半年报中得到了充分的体现,各项利润指标均创上市以来最高纪录。

  在当天的业绩会现场,恒大董事局副主席、总裁夏海钧在回答现场提问时,基本上都主动提到了规模与效益,强调在恒大新的发展策略中两者的位置已对调。“未来不追求销售量*,规模保证前三,争取利润效益*。”

  从“规模”向“规模+效益”的转变,是恒大的一个历史性转变。恒大方面表示,在充足的土地储备和龙头销售规模的基础上,下半年恒大将销售价格和利润总额作为首要考虑对象,继续做高效益。

2、“三低一高”模式降低负债率

  房地产作为资金密集型行业,高速增长的房企普遍会采取“三高一低”的发展模式。恒大也不例外,作为发展最快的龙头房企,自2009年上市以来,恒大的销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍的增长,负债率也因此处于较高水平。

  过去依托“三高一低”,恒大实现了超常规发展并赢得了市场,但也因较高的负债率引发了市场的担忧。尤其在房地产业增速放缓、国家大力去杠杆的背景下,“三高一低”发展模式显然不可持续。

  因此,恒大在今年年初已经开始向“三低一高”发展模式转变,核心就是降低负债率。年初开始的一系列“增利”、“减负”的战略举措,让恒大从“规模*”向“利润*”蜕变,实现更稳健的高质量增长。半年报显示,恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。

  今年上半年恒大成功引入两轮总额为700亿的战略投资,投资者中包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等,这些央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴的入股,充分显示了对恒大发展前景的认可,极大地增厚了恒大的净资产。

  此外,恒大仅仅在5、6月份两个月内便清偿了1129亿永续债,提前超额完成目标,显示其强大实力以及去杠杆决心的同时,也释放了近百亿的股东利润。

  今年上半年,恒大还成功发行了63亿美元债券,利率*6.25%,期限最长8年。分析认为,恒大通过长债换短债、低息置换高息,极大地改善了债务结构,进一步降低融资成本。

  按照恒大的规划,到2018年6月底,公司净负债率力争由目前的240%降至140%左右;2019年6月30日,净负债率力争降至100%;2020年6月末,净负债率力争降至70%左右,并力争长期维持在这一水平。

  值得关注的是,恒大接下来还将通过三大措施,继续推动负债率大幅下降。*,计划未来三年实施土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备;第二,恒大地产计划进行第三次引进战略投资者,引入战投资金300-500亿;第三,进一步降低成本,提升产品品质,增加产品附加值,增强盈利能力,增加净资产。

3、结语

  多年来,恒大掌门人许家印以激进的方式大手笔拿地,全面赶超万科。同时在多个产业版图强势布局,已经形成了包括地产、金融、互联网、体育、文化、健康、旅游、农牧等八大产业版图在内的商业帝国。

  分析认为,恒大房地产销售额不断攀升将推动其营收再创新高,加上其多产业协同发展,预计其未来在世界500强的排名将大幅提升。

  不过,随着房地产行业告别野蛮生长,房企一哥的衡量标准不仅是规模与速度,更要利润与稳健。随着恒大开启战略转型,未来将实现规模、利润、稳健的平衡发展,进一步巩固行业霸主的地位。

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