编者按：随着中央的力推，或许，租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说，此举的意义不亚于1998年房改。据此，腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道，全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局，下篇将解读政府主导下的房屋租赁市场，敬请期待。
划重点：
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随着各方机构势力涌入，并且优质项目有限，类似房企“地王”那样的“楼王”开始出现，这导致拿房成本极高。扩张要亏本，不扩张又可能在行业竞争中出局。
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融资，成为长租公寓市场市场参与者的命脉。不过，租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。
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即使是在北京等一线城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。
也许是以前在美国华尔街混过的缘故，王戈宏浑身透着一股精明劲儿。
正是这股精明劲，让他对长租公寓这个行业的账算得特别清：“如果是二房东模式，也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式，加上拿房成本、营运成本、各种税费，再加上摊销、折旧，一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更长。”
王戈宏是新派公寓创始人和CEO，也是国内较早进入这个行业的人。
对于这个行业，他没有护犊子，也没有王婆卖瓜，而是直指这个行业的真相：“很多人说长租公寓这个行业利润微薄，只有2-3%的利润率，完全是胡扯。这个行业根本就没有利润，大部分是亏损的。”
近期，中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件，租赁行业似乎要凭这股好风，直上青天。
不过，包括王戈宏在内的行业人士深知，长租公寓这只“猪”，早在行业东风来临之前，就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重，即便风口来了，“猪”想飞起来也并非易事。
众大佬涌入，行业洗牌开始
按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。
除却个人房东之后，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。
按照面对的客户群，长租公寓可分为如下几档：月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。
来源：腾讯财经《财看见》
按获取房源的方式，长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。
王戈宏进入长租公寓行业的时间较早，眼见不断有人跳进这个坑里。
一开始是链家的人找他谈合作，后来万科也来找他谈合作，但最后都不了了之，“因为他们看了我的项目之后，发现这玩意太简单了，不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”
而今，在市场稍有地位的中介、酒店，以及地产行业中60%以上的开发商，均进入长租公寓行业。
“大家都进来玩，这是好事，说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转，“众大佬纷纷进来，说明行业的洗牌要开始了。”
洗牌并不是量大者胜，王戈宏认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。
财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头；无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显；轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……
“赔本赚吆喝”的买卖
在长租公寓市场单独掘进的各个派系，步履维艰。
这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦：一是资产价格高企导致租金回报率长期较低，使得长租公寓拿房成本高，并且企业很难在起步阶段自持物业；二是过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。
“做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头。
简言之，摊子铺开之后，营运成本可以摊薄，但拿房成本不会降低，多铺一个摊子就多出一份拿房的钱，这个成本不会减少，只会增多。
由于拿楼成本极高，因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。
随着行业虚火燃起，各大军团杀入，长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个，开发商想拿，中介也想拿，拿了大风投的创业公司也想拿，这拿房成本能不涨吗？”王戈宏说，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，“两难。”
对于开发商和大中介而言，这种亏本买卖做得下去，因为他们的业务多元化，可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。
对于小本经营的创业公司而言，*的办法是拿别人的钱来扩张。融资，由此成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。
除找PE、VC投资之外，各家创业公司八仙过海，各显神通。
2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。2017年1月24日，魔方公寓联合中航信托成立蓝山资产，该资金用于在北上广深等一线城市，择机逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产，改造为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月，YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上投放产品。
王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。
除此之外，创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。
租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。
另外，租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如，2016年底，万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地，全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始蔓延。
王戈宏又有了新的生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业。
开发商的诉求是这样的：“比如这块地开发成租赁物业之后，新派公寓帮它运营，一年能赚2.5亿元的租金，做到5%的租金回报率。
之后，开发商找金融机构沟通，希望将这个楼卖给金融机构，同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元，另外25亿元，由金融机构设计成资产证券化产品，卖给投资人。
最终，金融机构返还50亿元给开发商，开发商套现成功。”
收入上不去房租咋上去
虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段，但各家机构之所以蜂拥而上，肯定是看到了它的前景。问题是，这个行业何时才能迎来曙光?
对此，链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者，旗下长租公寓——自如，拥有7000多名员工，管理着50万间房子。
杨现领的判断基于四个条件——
*，该城市有持续的人口净流入，且净流入人口以年轻人为主；
第二，服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方，这些流动人口、新市民，居住的主要方式是在工厂里面，不需要租房；
第三，房价收入比偏高，这使得居民很难在短期内进入购房市场，进入交易市场，所以需要在租赁市场停留更长的时间。
第四，租金有上涨空间，而且当前的租金水平*值不要太高。
与买房不同，租房对地段有着更苛刻的要求。
在杨现领看来，目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中另一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。
杨现领举例说：“在北京工作的年轻人，月收入水平一般1万左右，那么他能够接受租金上限就是30%，即月租金3000块钱，3000块钱是收入刚性约束条件。在北京，3000块钱能租一个不错的单间，所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场，我们发现，一些高端公寓出现大面积空置，原因就是客单价太高，月租金超过5000块钱。”
房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平，还受制于城市地段。
杨现领称，大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件，呈现出比较明显的租金梯度。
“很多开发商之所以要搞租赁，是因为它的房子卖不出去，这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论：越是偏远的地方，房子越租不出去，租金越上不去。”王戈宏表示，相对买房，租房对地段有着更苛刻的要求。
正是如此，杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%，因为一线城市核心地段已经无地可供，新增加的土地供给集中在偏远地区，而这些地方的租赁市场需求并不强劲。
“所以说，房屋租赁还是个草根行业，需要时间培育。”杨现领如是总结。
