新租房时代：新宠租赁房会夺去旧爱商品房吗？

　　一片寂静之中，偶尔有车轮碾地的声音。

　　那是卡车载着施工人员驶过空旷的街道。

　　这里是北京市海淀区西北旺镇大牛坊村永丰产业基地，位于五环和六环中间。

　　高高的白铁皮墙围着一大片空地。围墙内，两架起重机高高耸立着。施工人员称，这里正在建售楼处。

　　不过，这里盖的房子并不让“售卖”。

　　2016年12月1日，万科公开投标获得海淀区西北旺镇两幅“限房价、竞地价（即在限定地块未来住房销售价格的条件下，竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式）”地块开发权，根据出让协议，其中住宅部分100%自持出租。

　　在万科工地旁边，是颐丰庄园小区。颐丰庄园小区共有8栋楼，1到6栋楼已经全部售卖完毕，业主也入住许久，剩下的7、8栋楼在做最后的装修。

　　颐丰庄园售楼处的人表示，“这个地段只有我们这个小区还有点房源，街对面万科、碧桂园的那些项目，都是自持的，没法出售。”售楼处的人说。

　　在万科之后，2017年，北京市又有10个地块以部分自持的方式被房企拿下。随之改变的是，土地拍卖模式也由过去的竞拍“地价”，变为竞拍“自持”。

　　集体建设用地也在规划中大规模入市。这意味着，长久以来，集体土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的界限，将被打破。

　　越来越多的迹象表明，在“新租房”的时代，一些沿袭多年的土地供应格局和模式，正在改变。

房企自持地块——有点重

　　2016年12月初是个分水岭。

　　在此之前，北京市的拿地规则是：“限地价、竞自住”，即房企在竞拍土地时，地价到一定上限之后，房企可以竞拍建保障性自住房的面积。在万科以100%自持的方式拿下西北旺地块后，北京市的拿地规则变成“竞自持”，即房企拍地地价达到一定上限之后，开始竞该地块上的企业自持物业的面积比率。

　　企业自持物业成为了北京供地格局中的一个新动向，万科则是*个吃螃蟹的人。

　　万科为这拿下这两个地块，花费不菲。其中18号地，万科花了50亿元，19号地，万科住总联合体以59亿元的价格竞得。

　　在拿下两块100%自持地块之后，万科如何操作这种新模式就备受关注。

　　拿下地块的三天之后，2016年12月4日，万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖，从机场直奔万科中心，小范围披露了这两宗地的新计划——启动“*”：两个自持商品房地块建立相应的*平台，选择一些合适的*企业伙伴，把项目分成*伙伴企业能够接受的份额，例如一个住房单元或是一整栋楼作为最小*份额；或是在政策允许的情况下，成立项目运营公司，进行该公司的股权*。

　　这一方案最终未能实现。

　　在万科之后，2017年，北京市又有10余个地块以自持的方式被房企拿下。不过，这些地块的自持比例均没有达到100%。

　　最新的一块竞自持拍地发生于9月21日，九龙仓以62.6亿元自持16%竞得丰台西局村地块。

　　截至目前，北京市共房企自持的建筑面积达90万平米，而目前北京市商品房的供地建筑面积约为210万平米。

　　鸿坤集团的一位高管向腾讯财经表示，100%自持对中小房企来说，太重了。“以往的房企的经营模式都是拿地卖房，这样资金周转快，如果100%自持，几十亿的拿地资金长时间无法回收回来，一般企业肯定hold不住。”

　　事实上，很多开发商习惯了原先拿地盖房卖房的“短期套利”行为，很难适应长期持有的模式，如何能从长期持有的束缚中解套，是他们绞尽脑汁考虑的。

　　以万科为例，在*计划失败后，万科和小米开始实施合作建房，小米员工认购万科在永丰地块开发的房子。但这一合作方案又被北京市住建委等部门叫停，“开发商自持的物业不得以租代售。”

　　新派公寓创始人、CEO王戈宏表示，现在一些拿了自持地块的开发商跟他有诸多接触。

　　开发商的诉求是这样的：“比如这块地开发成租赁物业之后，新派公寓帮它运营，一年能赚2.5亿元的租金，做到5%的租金回报率。

　　之后，开发商找金融机构沟通，希望将这个楼卖给金融机构，同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元，另外25亿元，由金融机构设计成资产证券化产品，卖给投资人。

　　最终，金融机构返还50亿元给开发商，开发商套现成功。”

　　开发商通过资产证券化产品脱身而出，而开发的物业则变成了长期的租赁物业，这不失为一种双赢的举措。

　　问题是，开发商自持拿地开发出的租赁物业是否有足够的市场？

王戈宏对此表示怀疑，他认为北京等一线城市的新地块很多都位于城市的非核心地带，周边不是厂区就是城乡结合部，租住的人群相对较少，也租不出合适的价钱。

　　“租房是一个对区位很敏感的行业，离交通枢纽越远，离城市核心区越远，离商业中心越远，则租金越低，租赁人群越少，市场需求越低。”链家研究院院长杨现领表示，“而且一般而言，服务业集中的地方比制造业集中的地方，租赁需求要高。”

　　万科两位自持物业所在的北京市海淀区永丰产业基地，周边就属于产业园区，紧挨万科地块的颐丰庄园小区售楼处人员表示，来这里买房子的，几乎没有产业园区的员工，“都是城里的，厂区的员工一般都在厂里的宿舍住，有家庭的也会选择到靠近城里一点的地方租房住。”

　　“现在公司还在摸索如何操作这两个地块的开发运营模式。”万科一位内部员工向腾讯财经表示。

集体土地上的公租房——有点远

　　尽管存在着职住不平衡的现象，通过房企自持物业来增加北京的租赁房供给，正成为一个潮流。

　　当然，这部分租赁房只是北京市计划建设的租赁房中一个比较小的比率。

　　2017年，北京市提出五年内供应150套房的计划，其中产权类住房100套，租赁性住房50套，租赁用房占到全部供房总量的三分之一。

　　在产权类住房中，自住性商品房5年内将建25万套。

　　2017年8月，北京市出台共有产权房政策，据此，在建和未建的自住性商品房将全部转为共有产权房。也就是说，在未来5年内，北京市租赁房和共有产权房一共将建75万套，占到全部供房总量的一半。

　　如果加上房企自持物业用于租赁，则未来北京的住房供应格局将是：租赁性用房和保障房将占到全部总量的一半以上。

　　这部分租赁房的用地，北京市的计划是通过集体建设用地来供给。

　　按照2017年北京市的供地计划，租赁住房将供地227公顷，其中，公租房用地27公顷，集体土地建租赁房用地200公顷。

　　今年5月，北京市*批集体建设用地租赁房项目——唐家岭新城启动选房程序。按照规划，未来将有一大批类似的集体建设用地公租房项目供市民选择租住。

　　集体建设用地入市一直是土地制度改革中的一个难点。此前，集体建设用地只能作为产业用地进行开发，如作为住宅进行开发，则是非法的，这些房子一般俗称“小产权房。”

　　集体建设用地上的公租房，则介乎工业用地和住宅用地之间。这一做法在数年前已经在北京郊区有所尝试和试点。中国人民大学经济学院教授刘守英此前在国研中心农村经济部时就长期研究土地制度，对于集体建设用地上建公租房，他认为既解决了北京市供地不足的问题，又可以让农民享受到城市化的收益。

　　事实上，此类公租房由于没有征地拆迁和招拍挂环节，土地成本大大降低，同时原居住地上的农民也可以享受到未来公租房的租金收益，此外，还可以通过物业管理、衍生服务业解决他们的就业问题。

　　“开发商之所以不太愿意搞自持物业，因为如果按照传统开发模式来拿地，地价太贵，但如果地价比市场价低很多，只有市场价的两三成，那房企还是愿意做的，如果是集体建设用地上的自持物业，开发成本可能更低，房企当然更愿意做。”上市鸿坤集团的高管表示。

　　然而，集体建设用地上的物业也存在着政策和市场上的问题：一是此类物业无法上市，二是此类土地多位于城市远郊区。

　　对于这两个问题，北京市政府正在酝酿一些资产证券化的政策，同时，在开发此类物业时积极引入产业，从而带动周边人气。

租赁房拿地国企先上——有点便宜

　　北京将租赁房压在集体建设用地上，上海则选择让国企先上。

　　近日，上海市出台发展主房租赁市场的意见，提出现阶段，上海将大力支持国有企业拓展住房租赁业务。

　　为何先支持国企上，意见称，主要是为了在住房租赁市场前期培育过程中，通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。

　　事实上，在这一意见出来之前，上海已经这么做了。

　　7月24日，上海推出浦东张江南和嘉定新城两宗租赁用地，这两宗地分别为上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价拍得，上述两家企业为上海当地国企。

　　浦东新区张江南地块面积约6.5万平方米，可建建筑面积约13万平方米，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价仅5569元/平方米。而嘉定新城地块面积约2.85万平方米，总建面7.13万平方米，成交总价4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。此前，嘉定新城成交的一幅地块成交单价为4.85万一平米。

　　在寸土寸金的浦东和嘉定，这么低的地价实属罕见。

　　某大型房企上海区投资部高管表示，上海在租赁住房试点前期是把租赁性用地定向给市属国企，而地价则为市场化地价的2到3成。

　　也就是说，一般的房企是拿不到这些地块的。

　　事实上，在上述地块的出让条件中，有一条规定：“竞买申请人须提交由市政府相关部门出具的项目认定文件。”

　　上述高管称，这一认定文件，只能由最后拿到该地的市场国企能拿到，一般房企因为拿不到这一认定文件，没有条件竞拍，当然也不可能拿到土地。

　　对于上述两个租赁房项目，政府不仅规定了拿地的企业，也规定了租房人群和租金水平。

　　例如嘉定新城租赁房项目的相关文件就规定：该地块对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球*科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

　　对于租金水平，文件规定：房租应在租赁管理要求中明确，租金水平应不高于市场同类房源租金水平。

　　上述高管表示，如果政府重点保障租赁房供地，同时前期定向拍给市属国企，则今年下半年可用于商品房开发的用地规模将会十分有限，市属国企以外的其他房企拿地将会十分困难。

　　国研中心市场所副所长邓郁松认为，政府大力兴建保障房尤其是租赁性用房，是楼市调控长效机制的重要一环。但是也不能否认，如果政府直接提供大量保障房又不允许保障房入市，客观上会减少商品房的供应量，商品房供给不足又会推高房价，房价上涨又会增大住房保障压力。

　　“当然，保障房、租赁房会分流一部分买商品房的人群，但毕竟前者的市场流动性不如后者，不会所有买商品房的人群转而都去住保障房和租赁房，因此客观上还会对商品房价格造成压力。”邓郁松表示。