老铁，丹东火了！

过去的人会问：“去丹东应季的海鲜在哪买？”

　　现在的人会问：“丹东的房子在哪买？”

　　因为朝鲜的“弃核红利”与改革开放、大力发展经济，整个东北的上空都飘着“金钱”的气息。每个人都怕对岸的朝鲜突然发展起来，错过了一个投资的好时机。

　　但说起好时机，当时的雄安新区、海南全域自治区不算么？这些都算。可丹东不太一样，它隔岸的对面是那个神奇、总在国际上出其不意的朝鲜，投资回报先不讲，单单好奇心的驱使就让一波人走向了黑土地。

　　与中国福建省面积相近、约为韩国人口的一半，朝鲜这个小小的支点，真能翘得动丹东乃至东北的经济么？

如何与朝鲜做生意

　　2018年是朝鲜自我顿悟的一年。自4月21日起，朝鲜宣布弃核，振兴经济的列车便正式回归正轨。

　　先有金正恩与文在寅正式迈过了历史“三八线”，再有前几天金正恩首次坐专机赴大连访华。他的集中力量发展经济，引发了全球对朝鲜“对外开放”的期待，以及中国东北地区经济振兴的憧憬。

　　东北的确受到了相应的影响。从沉默的东北板块走势就可看出一二。就在朝鲜政策发布的一周时间里，吉林高速、奥普光电、长白山、曙光股份强势涨停，中钢国际、长春经开、亚泰集团等个股跟随上涨。

　　朝鲜人民很艰苦，国家发展也很落后。2016年朝鲜实际国内生产总值约合人民币2205亿元，相当于我国2017年青海省GDP数额。但正因为如此，才有很多值得外界挖掘的空间。

　　首先，朝鲜自然资源较为丰富的朝鲜，但结构却不尽合理。原油、棉花等重要原材料几乎完全依赖进口。基础设施方面，生产设施、技术和装备主体来源于前苏东，装备相当于我国上世纪七八十年代水平。由于国外技术设备来源渠道断绝，新渠道没有建立，设备长期得不到更新改造，停产半停产现象可谓频频发生。

　　而这时，中国投资支援朝鲜的机会就来了。作为“高新技术”制造业的代表，毗邻周边中日韩俄四大经济体，地理优势突出，后发优势明显。

　　就在今年我国的机械制造业、电器制造业、电子通讯设备制造业、汽车制造业和其他交通设备（除汽车）制造业的单位劳动力成本（ULC）竞争力排名有明显提升。而在3月份工信部部长苗圩表示中国将对外资进一步开放制造业。如果能够解决朝鲜面临的根本难题，将获得非常好的贸易和投资环境，这当然是喜闻乐见的。

　　其次，朝鲜的能源领域也可以吸引到外界投资。世界银行统计数据显示，资源异禀的朝鲜只有三分之一的人口能够用上电。目前，中国企业参与了朝鲜水电开发建设，将水力资源开发实现了大规模水力发电站与中小规模水力发电站的有机结合。

　　而2017年中国在中朝边境鸭绿江上修建两座新的合资水电站，帮助朝鲜增加电力供给。目前，沿着鸭绿江，中朝双方已建有云峰、渭源、望江楼、文岳等至少四座水电站。同时，朝鲜的光伏发电量还仅能支持小功率的供电器的使用。中国的光伏行业的产量已占全球过半份额，朝鲜市场空间值得开垦。

　　朝鲜石油资源储量也很有限。去年，中国铁路建设投资公司已宣布在朝鲜大规模投资，包括投资于石油和天然气行业。当然，食品、文化产业、科技、金融、教育等领域的投资合作都可以列入清单。

朝鲜内部招商引资，但中国不是唯一对象

　　朝鲜内部也推动引资。去年12月，朝鲜决定在首都平壤设立江南经济开发区。

　　据悉，外国公司、个人、经济团体和海外侨胞均可到开发区投资，设立公司、分公司和办事处，并可自由进行经济活动。朝鲜将在土地利用、人员雇佣和纳税方面给予特别优惠政策。投资者在经济开发区的权利、资产及合法收入将受到法律保护。朝鲜已经按奈不住抢夺世界公司和人才了。

　　不过对朝鲜而言，中国的技术、资金、市场资源既非最好、也非唯一。就在本月，韩国青瓦台官员透露,朝鲜官员曾表示朝鲜欢迎美国来投资,甚至还邀请麦当劳和美国总统特朗普的公司到当地投资。朝鲜此前提出“四角开放”战略、同时设立多个开发区分别重点对中俄韩等国开放，便是明证。

　　朝鲜的特殊政策，以及较强的经济民族主义倾向，其实让中国乃至其他国家的投资面临较大阻力。有相关行业人士分析，朝鲜可能和此前的韩国一样，更倾向于选择国外贷款等间接利用外资方式，去最大限度保障经济发展自主权。

　　但是无论什么样的方式，中国人已经跃跃欲试，准备入场。只是入场券的第一张是“楼房”。

除了丹东港，还有珲春市

　　“有浙江富商买下了一栋楼！”种种消息在网络传播，沉寂多年的丹东一跃成为全国关注的焦点。

　　2011年就说丹东的新鸭绿江大桥通车，联通丹东新区和朝鲜新义州。时隔7年，虽然通车至今未能如期实现，但是随着今年朝鲜的改变，丹东新区的楼房却成了“香饽饽”。

　　从中国五湖四海前来看房的人不在乎鸭绿江大桥是否通车，新区到底是不是“鬼城”，他们在乎的是楼盘的地理位置。隔岸相望的朝鲜，令他们相信房子未来肯定还有升值空间。

　　除了丹东港，还有珲春市。位于吉林省最东端的珲春，是中国唯一地处中俄朝三国交界的边境窗口城市。朝鲜的对外开放，给这两个港口地区的贸易额打开了天窗，两地人员往来也将越来越密切。这也是房地产市场发展的有利条件，而就房价来说，这两地价格明显不高，当下入手，再合适不过。

　　据了解，从年初到4月份，珲春市开发企业共销售商品房2103套，同比去年销售额要增长了一倍。其中外省购房者占比31.53%，购房人主要来自北京、浙江、辽宁山东、黑龙江等地；外国人购房占比为5%，购房人主要来自俄罗斯、韩国、日本等国家。珲春成为了另一片被盯上的“沃土”。

　　目前，丹东、珲春还没有相应的楼房限购政策，但是海南、雄安两地就是可以借鉴的例子。

　　雄安新区横空出世，让炒房团蜂拥而至，但政府在第一时间叫停雄县、安新、容城的房地产市场，房客迅速转战周边；时值海南建岛30周年，重磅政策出台，海南成为全域自贸区，力度之大，炒房客再一次按捺不住，于是政策又出台了重磅措施，将限购范围扩大到全省，海南成为了全域限购的首例……

　　实际上，“旁观者迷，当局者清。”

　　在丹东，当地人并没有对楼房上涨持乐观看法，因为早在2011年就已大肆喧嚣。丹东政府在官网上这样描绘通车之后的前景：新鸭绿江大桥口岸区建成后将成为中国最大的对朝经济贸易口岸区，承担80%的中朝贸易量。然而，担起中朝贸易的日子却一直遥遥无期。

　　而从数据上来看看，2017年丹东全年外贸出口总额161亿元，进口总额70.3亿元。出口种类最多的是有机电设备（33亿元）、农副产品（13亿元）、钢铁及钢铁制品（3.4亿元）。而在出口总额中，近半的贸易出口聚集于边境小额贸易和来料加工装配出口贸易。

　　据了解，大多数是由当地中小边贸公司和朝方自行交易，交易数额小、频次高，多以农产品和生活用品为主。

　　丹东还是国家特许经营旅游城市，然而这些硬件的使用对象只针对朝鲜。抛开这些帽子，它依旧是个东北疲惫经济势态下的一个小城……

结语

　　中国人喜欢做有准备的事情。当朝鲜打开了经济窗口，所有人都在抓住有限的时间尽早进入、投棋布子。

　　但是理性看待朝鲜，会发现：朝鲜对内的改革一直都有，但失败的例子多于成功。罗先经济特区、中朝黄金坪经济区、开城工业园区的动静都不大。对于过去赴朝鲜投资的案例，有人甚至这样形容：等你花钱把工厂建好之后，朝鲜再把人赶走自己玩，世界上真正的“风险投资”，没有之一。

　　不过，把朝鲜市场作为对象的成功商人、创业者、投资人也是有先例的，可是在改革信号刚刚开始的当下，部分人群就已经蜂拥而上，似乎有些盲从。无论是待价而沽，等候水到渠成；亦或者抢占先机，都要理性判断。

　　毕竟，无论是丹东、珲春还是东北，并不是一个朝鲜可以叫醒的。