频频违规开发的海伦堡地产，举债扩张下寻IPO“钱”途

　　近日，海伦堡地产（下称“海伦堡”）向港交所提交了上市招股书，准备进入香港资本市场。这是海伦堡*次正式冲刺IPO，但早在2015年，市场就曾传出海伦堡准备赴港上市的消息，彼时，海伦堡相关人员曾以“公司暂未有上市计划，负债率不高”的回应否认了这一传闻。但目前，对于想迅速做大规模的海伦堡而言，在资金问题愈发突出的现状下，赴港上市融资已经迫在眉睫。

　　若海伦堡此次能够成功上市，其将成为2018年年内第五家成功赴港上市的内地房企。但对于海伦堡而言，这并不容易。

　　面对房地产行业残酷的优胜劣汰法则，海伦堡企业内部存在的诸多不稳定因素正在伴随着规模的增长而被放大，种种不合规开发事项对于这家发迹于广州的中型房企而言，都是不可轻视的难题。

急剧扩张资金紧缺 靠上市缓解融资压力？

　　海伦堡前身为广东中颐投资集团有限公司，1998年于广州成立，目前业务涉及地产开发、金融产业、商业管理、物业管理、大健康产业、科创产业、文化旅游产业。在众多业务类型中，开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园为海伦堡的主营业务。

　　从成立时间来看，海伦堡可谓恰逢房地产业的黄金时代，与合景泰富(HK:01813)、时代中国（HK:01233）等房企属于同区域同年代成立的房企。但时至如今，当合景泰富、时代地产早已名声大噪之时，海伦堡却成为了一个籍籍无名的房企。

　　归根结底，这一暗淡的历史与海伦堡地产集团创始人黄炽恒离不开关系。

　　早在海伦堡创业初期，其曾有过一段一炮而后的成长历史。据媒体报道称，海伦堡在广东番禺地区先后开发了多个高端项目，如华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院等项目，得益于这些项目的开发，其一度获得番禺楼市“高端王”称号。

　　但相比产品打造能力，一家房企的命运更多归结于对战略判断的大局观。2014年，黄炽恒曾对外表示，房地产行业已进入困难期，经过了黄金时期的房地产，未来多种因素都会制约房地产的发展。

　　对于时运的错判，直接导致海伦堡错失了黄金发展机遇。当同一起跑线的时代地产和合景泰富在地产行业风生水起之时，海伦堡还在摸索百亿房企的成长之路。

　　据克而瑞数据显示，海伦堡在2018年上半年，以201.3亿元位列榜单第58名，以今年定下的500亿销售目标来看，海伦堡仅完成40%，业绩成长压力较大。

　　为了做大规模，海伦堡选择以股权收购的方式迅速扩张。仅今年上半年，海伦堡便达到了去年一年的收购规模。招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡共收购了4、9、21及21家公司的股权。

　　大幅扩张之下，海伦堡的销售业绩也随之走高。招股书显示，2015-2017年三年时间，海伦堡总收益分别为98.02亿元，142.28亿元及143.56亿元，复合年增长率为21%;同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。

　　但在其大肆扩张之下，财务压力也逐渐显现，现金流紧张、偿债压力增大成为海伦堡面临的紧要难题。

　　针对公司负债问题，此前有海伦堡中层管理人士曾对媒体回应道，“我们融资渠道比较多，有自己的供应链公司，可以通过做供应链产品来做融资抵押，同时还有自己的金融平台，最重要的是我们的负债率并不高。”

　　但从招股书透露的数据来看，如今的情况却并不乐观。

　　招股书显示，2015-2017年三年间及2018年上半年，海伦堡控股拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元，而同期未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元，偿债压力较大。

　　而在最能直观反映房企债务水平的净资产负债率方面，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，其比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。

　　可以看出，今年上半年，海伦堡的负债率呈陡然走高趋势。

多起“不合规事项” 海伦堡能否如愿上市？

　　融资受困下，海伦堡为寻求新的融资渠道奔赴港交所IPO。事实上，今年以来，不少中小房企“迎难而上”，在香港掀起一波上市潮，如今，包括正荣地产（HK:06158）、弘阳地产(HK:01996)、大发地产（HK:06111）与美的置业（HK:03990）均在今年完成港交所上市。如若海伦堡能如愿上市，便将成为今年第五家内房企成功上市的企业。

　　对于房企集中赴港上市的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析表示，市场竞争的逻辑在于规模即市场，单纯靠项目销售回款，难以快速做大规模，从这个层面来看，IPO其实是房企融资做大规模的较好机会。另一方面，在国内楼市调控持续严峻的背景下，中小房企陷入了资金困境，这也促使其积极谋求新的融资平台。

　　但在港交所的融资环境中，想要靠上市获取资金的情况却不甚乐观。从今年已上市的四家房企融资情况来看，实际的融资成绩并不理想。

　　以7月实现港股上市的弘阳地产为例，弘阳地产的发行价为每股2.28港元，仅为4.07港元净资产的56%。在此基础之下，其发行状况也不甚乐观。招股结果显示，弘阳地产公开发售股份出现认购不足的情况。而正式挂牌后，弘阳地产的股价虽有小幅上涨，但整个股票走势起伏依然较大，截至10月29日，弘阳地产收盘价为2.7元，市净率仅为0.66。

　　又如10月上市的大发地产，大发地产将IPO发行价定在每股4.2港元，募集资金净额7.4亿港元，而这个融资额或创今年内房股*。而在上市前一天，大发地产公布的招股结果也并不理想，其发售的2亿股股份中，由于香港公开发售认购不足，仅获约32%认购。

　　对于这类现状，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产表示，“今年中小房企发行股票难度普遍都相当大，发行情况普遍不好，挑战较大”但也有观点用“割肉续命”形容当下中小房企赴港上市，对于资金非常紧张的中小房企来说，上市就算亏，却也多了一个融资渠道，多了一个“搏命”的机会。

　　对于亟待资金输血的海伦堡而言，赴港上市能否挽救资金之困尚难预料。但目前来看，多个“不合规事项”可能会让海伦堡的上市进程变得前途未卜。

　　招股书资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等等不合规事项。

　　这在今年全国各地纷纷加大房企审查力度的背景下，海伦堡的“不合规”显然与“形势”相悖，这可能会成为其IPO路上的大隐患。

　　严跃进表示，从企业上市的心态来说，加快开发的动作或也是为了提高新开动等数据，这样目的是为了证明企业未来可售项目多、潜在销售业绩成长机会大。当然类似违规或违法操作，若是被查处或者出现维权等工程问题，那么对企业来说是得不偿失的。而且目前查处建筑工程和房地产市场的动作较多，企业需要注意加强管理。

　　与此同时，随着融资环境的进一步收紧，海伦堡也面临着发行不利的融资形势。黄立冲认为，现阶段对房企赴港IPO发行较为不利。目前港股IPO的基本现状是，房企很难在市场上不加任何附带条件地发售股份。

　　对于中小房企来说，银行融资渠道几乎关闭，发债利率高企，面对规模扩张以及债务风险与压力，赴港上市融资可以说是迫于“燃眉之急”不得已的选择。融资寒冬下，海伦堡能否如愿冲击IPO大门？假若成功登陆港交所，海伦堡又能否顺利获取所需资金化解高负债危机？留给海伦堡的难题还有很多。