全球最大的众创空间正悄悄奔赴IPO。
4月29日，据外媒报道，众创空间WeWork透露，正在筹备上市，已经向SEC秘密提交IPO文件。
“我们在去年12月秘密向美国证券交易委员会(SEC)提交了一份S-1注册声明草案。” WeWork创始人 Neumann在给员工的信中写道。
值得一提的是，软银是WeWork的最大金主，这家公司也被称为孙正义投的“第二个阿里”。在今年1月与软银的巨额“缩水”交易后，WeWork的估值仍达到了470亿美元，这令其有望成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO。
470亿美元估值：怎么算出来的？
2010年创立于纽约的共享办公品牌WeWork，主要为企业家、自由职业者、小型企业及大公司员工提供共享办公的空间。9年来，WeWork迅速崛起，目前业务覆盖32个国家和地区，会员共计27万名，几乎成为全球共享办公行业的代名词。
据外媒报道，WeWork并没有在提交的文件中披露财务信息。此前该公司表示，2018年营收为18亿美元，净亏损19亿美元；2017年营收为8.86亿美元，净亏损9.33亿美元。
营收始终抵消不了亏损。在联合办公行业的资本热潮下，WeWork一直没有真正实现盈利，这让很多人质疑WeWork估值过高。“明明就是一家物业公司，却有着科技公司的估值。”有质疑称。
依靠单一的工位收入不是联合办公行业的长久发展之道，也撑不起WeWork 470亿美元的估值。事实上，在行业人士看来，WeWork已经不是一家传统意义上的共享办公服务商，而是一个“轻资产运营+资产证券化”的投资公司。
为了增加收入来源，WeWork会投资入驻WeWork的创业企业，以及那些为入驻企业提供服务的小公司。据了解，WeWork先后投资了92家这样的公司，每家的投资比例一般在5%到10%之间，92家公司当中，有21家现在已经在纳斯达克上市。
除了传统租借关系，WeWork也在不断寻求地产投资方面的机会。2019年，WeWork推出多样化地产战略新模式，包括轻资产模式、管理协议模式、参与租赁模式、收入分成模式等一系列创新模式，进一步加强与地产企业合作。据悉，目前WeWork有四分之一房产是自有房产。
WeWork甚至与罗纳集团合作成立了一家名为WeWork Property Advisors的房地产投资基金。此前有媒体报道，该基金以8.5亿美元的价格买下了纽约市的Lord＆Taylor大楼，并协议从Blackstone集团全面购买伦敦德文郡广场的12栋建筑，报价为8.26亿美元。
软银的最大豪赌：
孙正义的下一个“阿里巴巴”？
“现在头部的几家企业，除了刚拿到融资的WeWork之外，其他几家都没钱了。”一位联合办公人员此前接受投资界采访时曾表示。
自2010年诞生以来，WeWork已经募集了120亿美元的资金，其中多数资金来自软银。
软银对WeWork投资力度之大，态度之坚决，被业内认为是一场豪赌。统计显示，软银在WeWork上的投资总额约为104亿美元。其中2017年为44亿美元，2018年和2019年为60亿美元。
软银集团的创始人兼CEO孙正义曾公开表示，WeWork就是他的下一个“阿里巴巴”。2000年，他向马云投资了2000万美元。今天，阿里巴巴的市值接近4000亿美元。
对于WeWork的亏损质疑， CEO孙正义此前在接受美国媒体CNBC采访时也做出了回应。他认为，WeWork 的业务模式就像是杂志、报纸或者Neflix的付费订阅任务，拥有强大的吸引新订阅客户的能力，前期投资只代表前期投资，一旦开始盈利，其盈利能力都会呈现爆炸式增长。而前期投入以及创新成本，都会维持在一个稳定的水平。
不过，WeWork这个最大的金主似乎正在变得谨慎。今年1月8日，软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。当时媒体用了一个非常形象的词描述这次交易——膝斩。
WeWork的融资“失利”，被认为是联合办公行业入冬的一个先兆。
此外，据彭博社报道，Wework的融资请求还遭到了荷兰国际集团的拒绝，荷兰国际集团称，Wework以烧钱模式的不断扩张让很多银行家都望而却步。
进军中国市场，
联合办公面临残酷厮杀
2016年，Wework以共享办公行业“鼻祖”的名头杀入中国。
进入中国两年半以来，财大气粗的Wework给中国共享办公市场格局带来了翻天覆地的变化。根据其今年1月对外公布的数据，WeWork在北京、上海、香港、杭州、成都、深圳等8个城市开有74个办公地点，会员总数逾85000个（包括正式会员和闪座会员），其中大企业会员的整体占比超过三分之一。
Wework把2017年拿到的软银44亿美元融资中的很大一部分用于WeWork中国，同时为了克服水土不服的难题，也引入了中国资本力量。
2018年，WeWork宣布WeWork中国获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团（“软银”）、软银愿景基金（“愿景基金”）及弘毅投资领投的共计五亿美元B轮融资，最新估值50亿美元。而在2017年，WeWork 中国就已经筹集过5亿美元，当时估值仅为10亿美元，投资方包括弘毅投资、软银中国和高盛。
孙正义被称为是最懂中国的外国投资人，在他的撮合下，WeWork与中国的资本一拍即合。此后，为了更快地争夺中国市场份额，Wework不惜以中介佣金，大打价格补贴战。
2018年，Wework在全球推出1000%返佣的高佣金政策，WeWork中国将国内中介佣金比例从15%一举提升到25%，同时对于租用联合办公的用户，WeWork中国也在部分新社区推出“租一年赠一年”的优惠，相当于五折促销。
面对如此大力度的割肉式补贴，Wework在中国遇到的本土竞争对手也毫不示弱。2018年完成新一轮融资后，氪空间推出“感恩节·暖冬”活动，宣布旗下分布在6个城市的12个联合办公社区，最低可至五折，这是国内联合办公行业首次出现如此大力度的补贴。
与Wework一样，国内联合办公企业的吸金能力也不容小觑。成立3年时间，优客工场目前已经完成十余轮融资，估值达百亿元人民币。截止目前，优客工场、氪空间、SOHO3Q都先后传出上市消息。
不过，需要警惕的是，中国联合办公行业的补贴后遗症正在显现。
从2018年下半年开始，联合办公行业开始“发烧”了，裁员、关项目、资金链断裂等负面的声音笼罩整个行业。毛大庆撰文写道——联合办公正在闯关，身在中国的WeWork同样不能例外。
