风暴中的联合办公：WeWork向左，“中国门徒”向右

WeWork 的 IPO 之路依旧充满变数。

据外媒报道，WeWork母公司We Co. 正在考虑将IPO推迟到至少10月及以后，而目标估值也进一步下调到了 100-120 亿美元之间。相比年初的 470 亿美元已被削去超过 74%。

2019 年无疑是“新物种”们的交卷年。先是 Lyft 与 Uber 于上半年先后IPO；进入 8 月， Airbnb 传出将于明年初 IPO；WeWork 则提交了 IPO 招股书，被市场看做是今年仅次于 Uber 的第二大 IPO。

但相较于 Uber 的一鼓作气与 Airbnb 的底气十足，WeWork无疑是一波三折。

一边，软银敦促其搁置IPO计划；毕竟，WeWork 再“流血上市”可能波及筹备中的“愿景基金二期”；另一边，则是瞄准佣金的承销商们，哪怕以“流血”为代价也要极力保证 IPO 顺利进行。

IPO 前夕估值一方面与公司业务表现有关，另一方面也取决于与经济周期与资本手段。

大环境导致资本趋向保守，而对快速回报的偏好与构建长期价值这一对矛盾也会导致 IPO 遇冷。比如，Facebook 在上市首日微涨了0.6% 后，次日便大跌 11%，并在其后 250 天内创下高达 31.3% 的跌幅，而亚马逊上市后的 13 个交易日里，5 天都在发行价以下。

WeWork 的 IPO 之路或再生变数，但其作为一家初创公司已经实现百亿美金级的估值，其更值得国内仍处于混战阶段的同行关注。

招股书中，有一些值得留意的数据：500 人以上规模入驻企业达 38%；新增会员中有 35% 来自上一年老会员；协议平均承诺期从 8 个月增加到了超过 15 个月。

不难看出，如果为扩张踩下刹车，WeWork 已经能看到盈利可能，但是规模是撑起百亿美金估值的核心吗？显然不是。

WeWork做对了什么

*的例子是诞生于互联网泡沫时期的 IWG。

它约有 3300 处办公地和 250 万客户，远超 WeWork 的 528 个点，超 60 万工位与 52.7 万会员数量。从 2018 年业绩来看，IWG 营收 25.35 亿美元，净利润 1.06 亿美元；WeWork 营业入 18.21 亿美元，但亏损高达 19.27 亿美元。

但IWG 目前市值仅约 40 亿美元，不到 WeWork 最新估值的一半。这恰好说明 WeWork 与“二房东”IWG 有本质区别。

WeWork 做的究竟是什么，我们不妨把目光拉回国内。

2015 年被称为中国联合办公元年。“双创”之风吹拂下，孵化器、众创空间与联合办公等为灵活办公空间一起，吸引了创业者跑步入场。但很快，主打创业辅导、资源对接等差异化特性的孵化器、众创空间便迎来凋零。

这源于其大多属于“补贴导向”型，不仅盲目做大面积以获得更高评级，更为入住率指标进一步放宽入驻要求，众创最终无从谈起；而哪怕是挂名互联网巨头项目，也受制于众创空间项目在集团内部有限的话语权，资源协调难以到位。

“双创”降温，孵化器、众创空间们迎来倒闭潮。反观另一边，头部玩家纷纷开始弱化“孵化”属性，转而强调办公服务。

事实上，国内共享办公空间起步时，初创型客户的确续占比更高。但是否将这一客群视为*或最主要客源，则导致了市场进入转型期后呈现出路径分野。

比如，优客工场就将“生态圈投资”和“流量平台建设”列为其多元化重要战略；氪空间则一直不断在拓展社区运营的能力；

而梦想加则在一开始选对了边。其似乎从未过分强调对初创企业的支持，而是瞄准企刚需的基础办公需求打造产品化的办公空间。这帮助梦想加积累了服务不同规模企业需求的能力。反映到具体落地，其先后推出“OaaS（Office as a Service，办公即服务）”产品体系、向大企业提供定制服务、通过WELL认证提升产品标准等动作，都踩在了国内甚至国际同行的前面。

而国内更为激烈的市场竞争，也加速了行业对于运营的打磨。

WeWork的SaaS（Space as a Service，空间即服务）与梦想加的OaaS 在底层逻辑上非常相似。但WeWork在高速发展下，已经逐渐暴露了粗放式发展的弊病，比如租金、运营等成本居高不下。相较而言，梦想加在发展模式上更为精细。

梦想加创始人王晓鲁就曾表示：“联合办公不是一个暴利行业，梦想加从选址、设计、营建到运营和研发，在每一个环节上的标准都非常苛刻。我们最关注的指标就是盈利能力，所以做好各个阶段的成本控制、社区成熟周期做到更短、产品更受用户欢迎，梦想加对这些方面的关注会排在规模之前。”

所以，我们反过来看为什么灵活办公空间纷纷站队了办公服务路线？

咨询机构沙利文的一份报告提出，在一线城市，联合办公相比传统办公有明显成本优势。相对同一档次的办公场所，人均开支节省近 30%，大约每人每年 1 万元。

而目前，国内初创企业依然保持增速，这意味着将公司将一步呈现出团队小型化和组织分布化势；而大企业需要不断尝试新业务，也逐渐将联合办公作为其传统办公室的灵活补充渠道。外加年轻一代办公环境氛围的需求进一步提升，都使得联合办公存在着刚需。

从这一角度看来，WeWork 之所以被资本认可，其核心在于实现“固定成本转换成可变成本。”

打个简单的比方，WeWork和梦想加这类联合办公本质与亚马逊的 AWS极为类似。

从公司不同的发展阶段来看：新公司可以借 AWS 快速搭建起服务；而发展中的公司，则不必提前为扩张储备资金避免了现金流被锁死；成熟公司，一方面能通过将服务器外包专注核心业务，另一方面在拓展新业务线时，也能足够灵活。

将这一逻辑中的服务器换成办公服务，就是 WeWork 和梦想加的生意。

是“二房东”，还是PropTech？

根据统计，在 2013 年至 2017 的 5 年间里，PropTech（地产科技）领域投资总量呈现指数型增长。仅 2017年，便有共 347 家公司获得 126 亿美金融资。

所以，什么是 PropTech？

简而言之，依靠 AIoT、5G 等技术科技，为房地产买卖、租赁、运营管理等提升效率。我们不妨打个比方，通过机器人将仓储物流效率翻一番，那么仓库的租金自然也会水涨船高，这符合价值决定价格的道理。

这便是 PropTech 推动的地产发展趋势：空间GMV决定空间价值；如果站在业主角度，也就是所谓的空间即服务。

软银愿景基金便不仅为此成立了地产科技投资部门，更在 3 年内 PropTech 投资总共超过 150 亿美金，WeWork 更是其中的重注对象：换句话说， WeWork 能够获得软银大力支持，根本原因在于其踩到了 PropTech 这一风口。

WeWork 一直强调“空间即服务”，从收购来看也的确符合 PropTech 的路线。

包括规划办公场所使用的 SpaceIQ，提供办公楼身份验证方案的 Waltz，基于 Wi-Fi 数据实现空间规划的 Euclid 。而基于数据来重新规划空间布局提升效率、分析客户兴趣筹划社区活动也已经有所落地。

反观国内，主推类似的 OaaS（办公即服务）概念的梦想加被市场的认可，便不难理解 WeWork 为何被软银大力加持。

比如，其智能办公整体解决方案，能实现用户借助一个微信ID 便可便捷连接空间内所有办公资源，完成身份识别、考勤打卡、会议预定、文件打印等办公事务，保证完善的办公后勤。

而在管理端，梦想加也尝到了布局智能的甜头。据称，在梦想加社区，一个社区经理可以管理2000平米场地，大量日常运营管理事务借助智能系统得以高效处理。

这便是与“整租变零租”的差异点，这一整套方案意味着，梦想加能通过数据积累，拥有对用户需求的深刻洞察，不断优化空间产品与社区服务。其自主开发的管理运营系统，也使得梦想加能保持更低的运营成本，从而使其研发的边际成本随扩张而不断降低。

AI、5G 等相关技术依然处于成长期，PropTech 的故事自然也需要往长远看。

竞争焦点将会走向何方

WeWork、梦想加目标在于提升办公效率，本质是打造一个“办公服务界 AWS”，发展逻辑也与云服务市场颇为相似。

AWS 需要先建立数据中心、购买服务器，然后才能销售云服务服务一样，WeWork 和梦想加也需要先租赁地产，然后才能销售办公空间的使用权。

换言之，只要处于扩张阶段，就必须承担将固定成本（房产长期租约）转变为客户可变成本（办公服务租赁）的大量前期投资。

这意味着，竞争将最终比拼两点：其一，资金实力；其二，运营效率。

在愿景基金一贯“以资本快速烧出垄断玩家”的投资逻辑下，WeWork 已经在国外市场已经成为*梯队。而国内市场，经历了孵化器/众创空间的试错，资本亦纷纷选择用脚投票。截止目前，先后完成 7 次融资，以共计融资约 20 亿元人民币的梦想加也已稳居国内*阵营。

与 O2O、网约车、共享单车一样，联合办公也将走入下半场，资源向阶段性证明其商业模型可行的头部玩家聚集。相应地，头部玩家也将逐步进入交卷倒计时。

WeWork 的逻辑是以扩张换未来，其核心的 Flywheel Effect（飞轮效应）强调不断以低价长约，和依赖于规模效应的社区服务，吸引更多的会员进一步带来流量和资金。通过需求和供应产生的正向反馈，不断推动下一轮扩张循环。

而对于国内市场而言，这一逻辑却不一定行得通。

一方面，创业潮不再与资本收紧的双重压力下，联合办公头上早已悬着一把达摩克利斯之剑，粗放扩张之路被堵死；

而另一边，以社区文化作为差异化卖点，自诩为“世界上*个实体社交网络”的 WeWork 也面临着水土不服，在知乎“在Wework空间里工作的体验是如何？”的问题下，大量回答都提到了过于嘈杂的问题。

将 WeWork 模式“本土化”的梦想加，或许代表了国内联合办公未来的方向。

相较于 WeWork 通过狭窄的楼梯和走廊强迫人们与每一个迎面走来的人进行互动，培养其社区感，梦想加更加注重“埋头工作”的效率层面的体面。

比如今年 6 月，其位于成都的办公空间就获得了 WELL 银级认证。简单说一下这个认证：其通过考察空气、水、营养、光线、健身、舒适性和精神七个因素评价建筑属性。

截止目前，中国大陆仅有 18 个商办项目获得了 WELL 认证，其中包括戴姆勒、仲量联行等国际企业的区域总部及办公室，梦想加则是亚洲*家通过认证的联合办公品牌。

对此梦想加创始人王晓鲁曾表示，梦想加在一线城市和新一线城市的产品会有不少差异，以应对不同区域市场的客户需求。中国市场向来竞争激烈，区域市场需求更是千差万别：“梦想加立足中国本土市场，会更了解中国用户、中国企业的需求。“

对于“办公体验”本身的专注，直接体现在了空间平均成熟速度上。

所谓成熟，即为收回成本进入贡献利润阶段。WeWork 目标是 24 个月时入住率达到 80%。截至 2019 年 6 月 1 日，WeWork 进入成熟期的网点只占 30%。

相较而言，梦想加从 2017 年 9 月开始陆续开业的十多个空间全部开业一个月即实现 100% 满租。据了解，目前梦想加空间的成熟期普遍为8-14个月，成熟运营空间基本达到95%入驻率并实现单店盈利。

换言之，要在中国联合办公市场跑下去，是否具备造血能力才是当下最重要的命题。放之四海而言，WeWork 如果要继续把故事讲下去，或许是时候兜售一些“实体社交网络”以外的概念了。