经过152天的等待，港股终于迎来首家赣系房企IPO。
11月15日消息，新力控股今日正式在港交所敲钟上市，股票代码为2103.hk。招股价为3.30- 4.25港元/股，开盘价为3.98港元/股，截止发稿前，最高涨至4.04港元/股，市值139亿港元。
从今年5月递交招股书开始，这家“资本新贵”便被聚焦在镁光灯下。2019年房企IPO市场大幅降温，新力成为继德信、银城、中梁后，今年第4家港股上市的内房企。而从其1000多页的招股书中，或许可以揭开这家低调房企的快速成长路径。
江西本土第一到全国房企
新力控股成立于2010年。两年后，首个住宅物业项目南昌“帝泊湾”面世，一度成为当时南昌热销楼盘。来年拿下朝阳新城地王，布局南昌各大热点区域。
新力诞生之时，正逢江西房地产新旧交接之际。诸多老牌房企开始掉队、新晋品牌步步紧逼，房地产市场大洗牌，新力乘势在江西站稳脚跟。
新力控股的住宅物业有湾系、园系和悦系三大系列，分别针对首次置业者、寻求升级住房的二套房置业者、大家庭或高收入家庭。除此之外，还从事商业物业发展、运营及管理，包括商业综合体、购物中心、公寓和写字楼等，业务相对多元。
诚然，新力虽然踩对了南昌楼市火热节奏，但调控也紧随而来。2016年，新力走出江西，加码大湾区“房价洼地”惠州，进行全国化布局，开启高增长时代。
新力全国化战略具体可描述为“4+X”城市策略，即“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区域”、“以成都为中心的西部区域”的全国四大区域布局。
对于中小房企来说，坐稳一处再逐步扩张的策略的确奏效。2015年，有数据显示，新力的销售额为35.1亿元，而2016年销售规模跨进百亿，次年超过400亿元。2017年，新力将总部迁至上海后，销售额更是快速增长。
根据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力控股位居江西省房地产开发商之首，而以2018年售出住宅物业销售面积论，新力在赣州房地产开发商中位列第一。
截至2019年7月31日，新力在全国11个省及 27个城市拥有110个项目，总土地储备约1500万平方米。其中55个位于江西省、13个位于长三角地区、20个位于大湾区及22 个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。
2018年营收84亿，3年复合增长94.6%
2018年年末，房地产行业哀鸿一片，不少企业大喊“活下去”，并伴随裁员降本。根据第三方研究机构克而瑞的统计，新力控股2018年的销售额为887.3亿，位居全行业第33名，权益金额的排名则更高。
招股书显示，新力控股营收从2016的22.23亿元、2017年的52.41亿元上升至2018年的84.16亿元，三年复合年增长率高达94.6%，其中2018年同比增长60.56%。2019年前四个月，公司的营收为57.09亿，增速进一步提升。
已交付建筑面积则由2016年的35.35万平米增至2017年的68.47万平米，直至2018年的111.96万平米，两年间增加2倍有余。
同时，销售均价整体处于上升趋势，由2016年6246元/平方米上升至2018年7493元/平方米，2019年前四个月进一步上升至9731元/平方米。而平均土地收购成本占销售均价的比例则下降，由2016年19.0%下降至2018年15.1%。
成本下降、销售均价上升带来了毛利率递增。2016-2018年分别录得毛利5.5亿元、17.67亿元和31.43亿元，2018年毛利率达37.3%。
业绩涨得快，意味着其负债和杠杆也高。
招股书显示，新力控股的净资本负债比率由2016年1.9倍上升至2018年2.4倍。但与此同时，公司2018年的流动比率和利息覆盖比率均为1.1倍，短期偿债压力较为可控。
高速扩张伴随的“债务阵痛”能够短期纾解，得益于新力完成及交付了更多的物业使得现金流量增加，也就是俗称的加速销售回款。
新力控股还通过银行贷款、公司债券、信托融资等方式，以保持较好的负债结构及流动性。截至2019年8月底，公司账上还拥有现金及现金等价物49.1亿，未动用银行融资额约为54.99亿，这也在一定程度上证明了新力对未来债务的偿付能力。
另外，全国性战略布局的优势也开始显现。2016年，新力控股营收99%以上来源于江西，而到了2019年前四个月，江西以外市场已经贡献了超过27%的营收。其中，粤港澳大湾区贡献的营收达到17.9%。
中小房企IPO冷清，还有8家在排队
为什么新力可以上市？
在整体融资渠道收紧、行业渐入寒冬的市场环境下，通过上市获取资金、改善资本结构成为众多房企的不二选择。
2018年初以来，中小房企在香港曾有过一波上市高潮，正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等纷纷登陆港交所。
但2019年的房企IPO显得过于冷清，今年以来也仅有德信、银城、中梁等三家房企成功上市，总筹资规模不到50亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较去年锐减。
根据克而瑞统计，截至10月底，在港交所等待IPO的房企还有海伦堡、天保集团、奥山控股、万创国际、景业名邦、三巽控股、港龙地产以及汇景控股8家，房企在资本市场的动作明显变得积极。
但一个不容置疑的事实是，整个中国房地产市场渐趋冷静。国家统计局数据显示，2019年1-9月，东部地区房地产开发投资同比增长只有8.6%，远低于去年同期的11%，甚至低于2017年同期，投资增速明显放缓。到9月末，全国商品房积压待售面积达49346万平方米。
究其原因，一方面国家房地产调控政策持续发力，土地政策始终以严控为主，综合地价不断上涨；另一方面，近年来大量城市以前所未有的速度开展老旧小区改造和保障房建设，住房租赁市场也较为火热，这些均对商品房市场造成了一定冲击。
在一片黯淡中，新力凭什么可以顺利上市？
明源地产研究院曾将新力归类为“农耕型”房企。即精选一个城市进行深耕，短期之内发动“攻城战”，快速占据市场份额。在新力看来，只有这样才能更好地把握这个城市的发展周期。
具体打法是，以收并购形式切入，重仓拿地、多盘联动，以广东惠州为例，2016年8月，新力成立深莞惠城市公司率先进入惠州市场。不到两年时间布局了22个项目，开发及储备超过1000万平方米，占比超过集团总量的1/3。招股书显示，新力目前位于惠州的土地储备约占20.2%，仅次于碧桂园。
通过选择特定城市开展收并购，成为新力走向全国化的重要手段，同时，也推动了新力的高周转。
新力曾公开表示，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式来保证现金流。实际上，通过并购接盘的项目，运转周期远比宣称的更短，经常在开工的第一个月就能拿到预售证。
当然，这也归功于拿地方式的灵活。对于土地储备的来源，公司通过多种方式进行获取，不仅局限于公开招拍挂，还包括并购、合作开发等方式，这给企业应对市场变化带来了一定的调节空间，同时也有利于降低拿地成本并管理相关风险。
或许，“农耕型”攻城略地的独特打法、灵活的拿地方式、高周转开发模式等正是新力区别于其他房企的生存之道。
