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负债累累,净利润腰斩,地产巨头怎么了?

碧桂园创始人、董事会主席杨国强表示“如今城镇化还在进行中,凭借在全国广泛而均衡的土地布局,碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力,走出了属于自己的路。”

随着3月31日恒大中国2019年财报发布,素有“地产四巨头”之称的“碧、万、恒、融”全年竞技也就此落下帷幕。

在此之中,碧桂园以612亿净利润位列*;恒大则因种种原因遭遇滑铁卢, 335.4亿净利润更是近乎腰斩;万科依旧是稳健派的代表,各项数据表现稳定;后来居上的融创也在逐渐缩小与另外三家巨头间的差距。

同样不可回避的是,面对未来、面对当下疫情的冲击,各家巨头也需要面对不同的困境。

当下,碧桂园、恒大、万科的负债已经可以匹敌一个省份的GDP总值;融创方面大张旗鼓的文旅版图目前仅占整体营收1.7%;而恒大的文旅业务在何时能够带来回报仍是未知数,与此同时,还有横跨布局汽车产业所带来的拖累。

净利润几近腰斩,恒大怎么了?

3月31日盘后,中国恒大发布2019年度报告。

截至2019年12月31日,恒大营业额为人民币4775.6 亿元,同比增长 2.4 %;净利润为人民币335.4亿元,比去年下滑49%,换言之,净利润腰斩。

就在财报发布一周前,中国恒大曾在港交所发布盈利预警:预期2019年度核心业务净利润及净利润有所下降——其中核心净利润预期约为人民币408亿元,较去年下降约48%,净利润预期约为人民币335亿元,较去年下降约50%……对比当下财报中的数据,显然与此前预期无异。

值得一提的是,如果将四家地产巨头进行横向、纵向对比,我们则可以发现更多细节之处。

在2019年营收中,融创中国1693.2亿元,同比增长35.7%;万科3678.9亿元,同比增长28.2%;碧桂园4859.1亿元,同比增长23.6%。

继而纵向对比过往三年,我们便可以轻易看出恒大2019年的营收相较去年,几乎持平,而其他三家,几乎都有显著增长。

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而净利润方面,融创净利润260.3亿元,同比增长57.1%;万科净利润388.7亿元,同比增长15.1%;碧桂园净利润约为612亿元,同比增长26.1%。

那么这样来看,融创大有后来居上之势。目前,融创在净利润方面仅落后恒大约70亿元,但恒大的营收约为融创3倍。

为何恒大中国会在2019年出现净利润等多项数据大幅下滑?

对此,恒大中国董事会主席许家印解释称:“19年我们是把清尾的,打折比较大的,毛利比较低的项目结转了。为什么?因为我们有对赌在后边,如果是重组成功,*年我们要确保利润500亿,第二年550亿,第三年是600亿,所以说我们对2020年要有充分的把握,一定要实现目标。”

文旅、汽车、酒店,

地产发展“副业”成刚需

2019年,“房住不炒”的政策总基调贯彻全国,全国各省市落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

因此,迎来短暂上升的房地产市场在春节之后便逐渐转冷,随着下半年销售压力的逐渐增大,房价也承受了一定的下行压力。

但对于久经沙场的房企来说,如此复杂的局面,事实上早已经持续多年。

早在数年前,各大房企巨头便开始发展“副业”寻求第二乃至第三条腿走路,以使得企业经营版图更加多元化,恒大的跨界布局的汽车;融创的文旅、万科的冰雪、教育;碧桂园的酒店皆如此。

那么,在2019年中,房企四巨头的副业又发展如何?是否成为企业中的中流砥柱?亦或者帮助缓解了多少主营业务上的压力。

2019年,恒大与融创是着力布局文旅的两家房企。

2019年融创广州、无锡、昆明三大文旅城相继开业,此前融创财报显示,文旅城建设及运营收入同比增长41%达28.5亿元。

但需要注意的是,文旅城的营收仅占比融创中国总营收1.7%,相较于上一财年仅提升了1%。

另一方面,恒大在2019年的文旅布局中同样未能取得突破性进展,但即将在今年面试的海南海花岛值得关注。

董事局副主席兼总裁夏海钧也在业绩发布会上表示:“恒大的海南海花岛目前各业态外立面已完工,计划于2020年开业。

此外,在恒大的文旅业务中,已布局15个恒大童世界,预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2~3年在全国布局20~30个。

这样来看,无论是融创还是恒大,当下的文旅业务依然是主营地产业务的配套,难称“副业”。

值得一提的是,恒大在“副业”的布局上更为多远,此前大张旗鼓的“造车”也在 2019年也迎来了*完整财年。

3月22日,恒大健康发布盈利预警称,2019年新能源汽车业务预计净亏损32亿元,次日股价下跌15.55%。

需要注意的是,恒大健康在年报及业绩会均未提及汽车业务的亏损,只说公司年度亏损由上期的14亿元上升至49亿元,公司拥有人亏损总额为44亿元,亏损主要系新能源汽车业务尚属拓展投入阶段,购买固定资产及设备,研发等相关费用及利息支出增加所致。

对此,深圳地产界资深评论人朱罗纪在接受《大粤网》采访中表示:“恒大的转型横跨了地产与汽车完全不相关领域的布局,学习成本太高,企业是不是具备这样的能力,我个人表示谨慎,能走多远还需要观察。”

“融创的文旅板块这几年的增长还是比较快,这个行业的确是未来消费升级的大方向,融创在这个领域的布局也基于原来万达已有的优势,学习成本也不那么高,所以我对融创的文旅探索也相对看好”对于融创文旅的前景朱罗纪如此评价道。

碧桂园方面,”2019年9月28日,碧桂园发布两大全新主力品牌“凤悦”(中高端商务会议酒店)及“凤悦轻尚”(中端酒店)。

新品牌将聚焦三四线城市,向中产及新生代消费者提供更具有针对性、更多元化的产品及服务,以满足不同消费群体的旅居需求。

而在财报中,物业投资、酒店经营及其他,这些其他分部的总对外收入上升6.1%至约46.77亿元,表现平平。

此外,万科在冰雪、养老与教育领域,依旧处于探索状态,财报中未有具体数字体现。

负可敌国,房企负债超省市全年GDP

“Cash is the King”,这句经典名言凡在在地产圈儿永远不会过时。众所周知,良好的现金流可以帮助企业抗住波动,同样也可以帮助企业在危机中挖掘机会。

对比四大房企的负债,截止到2019年12月31日,恒大负债约为18480亿元,位列四大房企首位。

事实上,如此高额的负债出现在财报中时,难以对读者带来直观冲击,但将这些“天文数字”与生活进行对比则异常直观。

以恒大为例,2019年内蒙古自治区GDP总量约为17213亿元,那么也就是说恒大的负债要高于内蒙古自治区全能GDP。

另一方面,碧桂园全年总负债额约16900亿元超过贵州省GDP16769亿元;万科负债约14593亿元高于天津市全年GDP14104亿元。

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显然,用“负可敌国”来形容当下房企的高额负债毫不为过。

现金方面,2019年12月31日,恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2287.7亿元;碧桂园可动用现金余额达到人民币2683.5亿元。

值得一提的是, 融创中国截至2019年年底的账上现金余额为1257.3亿元,经营现金净流入自2012年以来连续八年为正。

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但也必须要承认的是,债务高或是账面现金少并不意味着企业步入岌岌可危之地。

负债率方面,万科再一次体现了四平八稳的状态,净负债率33.9%,处于行业低位;融创负债率289.54%这与其激进的拿地方式有着直接联系;碧桂园负债率46.3%;恒大负债率77.9%。

那么面对未来,面对疫情的影响、面对经济、政策复杂多变,各大巨头又有怎样的办法及策略调整?

从整体来看,“降负债”、“保证现金流”几乎成为了每一家房企股贯穿全年的工作。

对此,恒大方面已经明确表示降负债的决心,在冲击万亿营收大关的同时,要确保负债降低4500亿。

而手握3万亿元土储的融创在今年也将一改激进的做法,董事会主席孙宏斌也表示:“拿地会谨慎,不赚钱的活不干!”

领跑行业且手握2683亿现金的碧桂园在2020年表示要走自己的路,布局机器人和农业探索第二增长曲线。

碧桂园创始人、董事会主席杨国强表示“如今城镇化还在进行中,凭借在全国广泛而均衡的土地布局,碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力,走出了属于自己的路。”

至于万科,在2019年中实现127亿元营收的万科物业能否拆分上市更值得我们期待。

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