高杠杆和高负债，曾经是房企迅速膨胀的法宝，如今，成为了捅破气球的凶器。
“三条红线”后，一些高杠杆房企，为了符合监管要求，不得不承受巨大还债压力，其中，又以持有大量非住宅地产的房企为甚。
他们或是持有大量商业地产，或是打造文旅项目，或是押宝产业园区，降杠杆的任务对他们来说更加艰辛。这些曾经的明星房企，能否化险为夷、穿越周期，《棱镜》将通过“房企钱困”系列，看其何去何从。
是为本系列第二篇，关于富力地产。
当富力地产把写字楼、游乐园甚至股权都摆在货架上待价而沽时，李思廉或许会想起三年半前，在万达索菲亚酒店的大会议室里，由于他在交易前一刻临时压价，惹得万达董事长王健林怒摔杯子的场景。当年正志得意满的李思廉，如今正在品尝那时王健林卖身还债的苦涩。
2020年中报数据显示，富力地产扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78.61%、176.66%、0.48，而央行和住建部等部门规定这三个指数分别不得大于70%、不得大于100%、不得小于1倍。富力“三条红线”全踩。其三季报显示，虽然已挣脱一条红线，但短期借款93.47亿，一年内到期的非流动负债659.23亿，同期货币资金仅为359.5亿元。
债务兑付危机压顶。
从2019年下半年以来，富力把所有的重心都转到抓销售促回款上来，然而疫情之下，这番努力未能尽如人意。2020年年底，富力不得不开启当年万达的卖卖卖模式：其在广州珠江新城的写字楼、苦心拿下的旧改项目，都质押了股权；在海南的游乐场、商办也在找买家。
“圈子里都在传言，富力会不会成为下一个福晟、泰禾？”长期追踪内房股的香港某资管公司人士陈果表示。
富力的卖身能否求生？
周丹在去年年中离开了富力。他是富力海南公司的一个工程设计人员，却在“全员卖房”的热潮下无奈背上了卖房的指标，因不堪其扰，终于离开。
早在2019年，富力的负债问题已经浮出水面：2019年中报显示，该公司流动负债继续加大，其中短期借款153亿元，长期借款当期应还426亿，两者合计597亿元，比去年同期（524亿元）增长14%。
2019年7月，富力集团总部全员下发《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，通知要求公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心，全力以赴配合销售目标的达成。各地区公司要成立回款工作小组，组长为区域老总，组员包括开发、法务、工程等负责人，其他所有部门也要全力配合。
“我在富力这几年，感觉公司不像一家地产企业，暮气沉沉，一个事情，流程层层报上去，再一级级下发，最后走完已是几个月过去，办事效率极低。但全员销售的事，却是雷厉风行，因为是老板亲自抓。”周丹回忆称。
然而，效果并不如意。2019年富力地产全年销售额1381.9亿元，仅完成销售目标约86%，同比仅增5%，远低于头部房企的增幅。
周丹的解释是：好的城市好的地段，房子你不用促销也能轻易卖出去；卖不出去的尾盘、调控严格的区域像海南，你再怎么促销房子也不好卖。再加上工程法务这些部门的人，营销本非其所长，再怎么努力也出不了业绩。
2020年1月开始的疫情，更是打乱了房企的销售节奏。2020年全年，富力的权益销售额仅为1387亿元，而克尔瑞数据显示，其全口径的销售额为1496亿元，未完成1520亿元的全年销售目标。
2020年年底，富力员工纷纷在朋友圈里挂出一张告示，掀起又一场“全员卖房”的狂澜——这是一场“25周年感恩回馈”活动，活动主题是员工购房*75折。
因为活动规定富力员工买房“不限套数、免费更名”，且要“一次性付款”，这个福利变相成了全员卖房，加速回款。
活动规定，2020年12月23日-12月28日一次性付款，获75折；2020年12月29日-2021年1月6日，一次性付款获8折；2021年1月7日-1月21日一次性付款，获85折。
周丹从还在职的同事中了解到，这次他们的操作是这样的：客户看到房源，找到富力员工，准备好资金，打到项目公司的银行账户，凭转账证明项目公司给办理更名手续，客户买到房，员工会跟客户要手续费。“这个搞法因为打折力度大，员工能拿到手续费，所以积极性高，效果比之前空口白话的全员促销要好很多。”
数据也是如此。2021年1月，富力销售额114亿元，2月90亿元。2020年1-2月因为疫情原因，可比性不大，但跟2019年1月（69亿）、2月（60亿元）相比，增幅巨大。
富力为了回款拼尽全力，但销售回款真正转成收入和现金流，还需要时日，而富力的负债情况，已是时不我待。
截至2020年三季度末，富力扣除预收款后的资产负债率为68.4%，脱离一条红线，但净负债率仍高达179.73%，现金短债比约为0.46，仍踩中另外两条红线。
而富力的多笔公司债2021年年初面临到期还本和回售。例如“16富力01”、“16富力03”在2021年1月到期，“18富力10”在2021年1月面临回售，上述债务总计达166.2亿元。
富力在2020年年底启动了资产变现的动作。
天眼查显示，2020年12月30日，富力地产将在广州圣景公司中的25%股份质押给了广州市城投投资（下称“广州城投”）。广州圣景是富力盈凯广场的项目公司，位于广州CBD珠江新城核心位置。
同期，富力将其在广州富景吉山公司中的50%股份也质押给了广州城投。广州富景吉山公司是广州天河吉山村旧改项目的合作企业，吉山村是一个巨无霸旧改项目，总投资金额高达206亿元，两个多月之前，由富力联合合景泰富竞得。
除大本营广州外，富力在外地的项目也开始质押股权。富力兴盛置业曾于2018年11月斥资27.4亿元竞得苏州太湖新城一幅商住地块。2020年12月30日，富力将该公司的部分股权也质押给了广州城投。
此外，去年底，富力集团旗下*的建筑公司——广州天力建筑的两个股东广州富力和富力集团，已分别将其10%和90%的股权质押给了广州城投。
2021年1月19日，富力地产公告称，广州国际机场富力综合物流园70%股权转让给黑石集团，此项交易给富力地产带来40.62亿元的现金。
富力海南的写字楼和文旅资产也在寻求出售。
作者从资管人士处获得的一份评估报告显示，2020年10月底，富力地产子公司海南航孝房地产公司寻求转让位于海口市琼山区的富力首府项目245项写字楼，该资产的评估值为8.31-8.64亿元。
另据彭博报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份，不过目前还没找到买家。富力海洋欢乐世界位于海南省陵水县，富力拿地建设已有8年，目前仅有“水乐园”正式营业，后续仍需要大量资金投入。
除变现资产外，富力也通过瘦身裁员削减成本。2020年中报显示，其员工数从2019年6月的59021人减少到2020年6月的39244人，降幅达33.5%。
一番操作之后，富力的债务偿付危机暂得缓解。
2020年年底前后，富力地产完成 “16富力01”本息64.32亿元、 “18富力10”回售本息75.11亿元、 “18富力08”回售本息39.99亿元的兑付。
不过旧债刚偿，新债又来，且利率奇高。
2月24日，富力地产旗下怡略有限公司发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为2024年到期的美元票据。
“富力旗下还有两块资产，酒店和物业，体量不小，也不算劣质，但处置起来比较麻烦。”陈果表示。
2017年7月富力以六折的低价、189.55亿元买下万达73间酒店和1个写字楼项目。本来以为捡了个大便宜，谁知也成为了富力走向危局的推手之一。
2020年上半年，富力酒店业务亏损9.36亿元，较上年同期增加122%。而2017年至2019年，其酒店业务亏损额分别为1.46亿元、4.59亿元和10.08亿元。李思廉在富力的业绩发布会上解释称，酒店收益把资产折旧算进去了，所以会产生亏损。
陈果称，平心而论，富力六折买万达酒店，是个划算的买卖，亏损是因为没有算酒店资产的价值重估。酒店类的商业地产如在好的地段，其物业估值是上涨的。“但估值是账面上的，现金流才是企业能拿到手的，这两年因为疫情，酒店行业受到重创，富力酒店现金流比较差。”
因为占用了大量资金，富力也一直在寻求酒店上市或资产证券化。有金融机构人士向作者透露，李思廉当初在接手万达酒店时，每个酒店都是一个单独的公司，方便将这些资产分拆证券化。富力的一个思路是把这些酒店资产分拆在新加坡通过房地产信托基金（Reits）上市，“这是国外商业地产融资的普遍方式，但国内鲜有先例”。
富力在此问题上回应媒体称，Reits上市涉及多个政府部门的政策与措施的配合，富力一直在关注，但目前并未形成明确的时间表，未有实质性进展。
此路不通后，富力尝试在国内资产市场进行酒店资产的ABS（资产证券计划）化。2019年，富力发行酒店一期ABS，融资53.89亿元，但2020年9月，其拟发行的26亿元酒店二期ABS被终止。
华润置地一位商业地产经理表示，富力发展商业地产有两个问题，一是房企一般只会把资金的10%-20%用来发展持有型物业，这样不会影响其住宅主业的资金，而富力在10年前大力发展商业地产，用到其一半以上的资金；二是商业地产中商场购物中心的回报率高、资产升值快，而富力大力发展的是写字楼和酒店。
周丹也表示，富力近五年来长期被高负债压得喘不过起来，源于早前的决策失误。当碧桂园、恒大、融创等企业专注于住宅地产之时，富力把近一半的资金用来搞商业开发，这些投进去的资金长期无法回收，影响其继续拿地投资，所以这几年来富力跟头部房企的差距越来越大，排名不断下滑。在三条红线和各地只能三次集中出让土地等严厉调控措施下，富力更是难以有弯道超车的可能。
这两年地产公司纷纷将物业板块拆分上市，富力也打算赶上这趟末班车，不过，富力地产恐享受不到物业上市的红利。2020年4月，富力联席董事长张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业私有化，实际对价为4.74亿元，天力物业2019年的税后净利润5418万元，按此计算，其私有化的估值为8.7倍，远低于物业上市公司20-30倍的平均估值。
陈果称，富力物业的私有化方案一出，资本市场和投资人是很气愤的，因为这个“果子”被富力老板摘走，上市公司的其他股东分享不到。
酒店和物业短时间内不足为富力提供资金，卖股权和项目资产成为目前富力自救的主要方式。剜肉补疮之下，富力难有余力去拿地再发展。
2019年7月，李思廉亲自起草的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》提出：2019年下半年暂停拿地工作。财报显示，2020年上半年，富力新增权益可售土地面积为242.8万平方米，同比下降63%。
周丹称，富力现在越来越像一家广州本地开发商了，它有限的资金只能来重点保证拿取广州的旧改项目。这是富力的发家之本，也是优势所在。
2020年6月，富力经过多年努力，终于和保利组成联合体，成为广州海珠赤沙村旧改意向合作企业，该旧改项目拟投资金额88.1亿元。2021年3月8日，富力又成为广州番禺区胜石村旧改项目的合作意向企业，该项目总投资额达60亿。
然而，变数也随之而来。
2021年3月5日，广州公共资源交易中心发布赤沙村旧改项目的招标书，明确提出：项目不接受联合体申请。
（文中陈果、周丹为化名）
