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末伏之后,房地产迎来春天

景气度下行的房地产行业罕见地重回大众视野,近期多家房企大涨,如万科、保利等。
8月11日,房地产罕见重回大众视野,成为当红辣子鸡。保利、金地一度涨停,万科一度暴拉9%,令坚守地产的投资者喜极而泣。

其实,地产板块已经反弹一阵子了。从7月28日统计至今,房地产ETF大涨近8%,万科累涨15%,金地和保利均涨逾25%。

房地产强势回归,市场究竟在交易什么逻辑呢?

大涨逻辑

去年7月,房地产伴随大盘爆发有过一波拉涨行情,但之后一路下跌至今,跌幅近30%。100多家房企基本全军覆没,有11家大跌超50%,24家大跌超40%,46家大跌超30%。同期,沪深大盘均为上涨状态,可见房地产最近1年大幅抛输大盘以及众多行业,糟糕表现仅次于传媒。

房地产板块阴跌了1年时间,对未来预期极为悲观。不管是优秀的龙头房企,还是经营差强人意的房企,无差别一路下泄,估值早已经去到令人咋舌的地步。

截止7月底,房地产板块整体估值区区只有8.6倍,低于10年估值下线区间。龙头方面,招商蛇口6.7倍,万科5.6倍,保利和新城超4倍,绿地和金地更是不足4倍。

这波房地产大涨,逻辑很简单,就是极度悲观估值的修复,而契机正是赶上了市场风格轮换。今年以来,新能源车、光伏、半导体等行业继续爆涨,吸金效应非常明显,但其他众多行业失血严重。但疯狂总有一个天际线,市场从热门赛道撤退的迹象越来越明显,一部分资金显然去到了并没有生存危机,且未来仍然可以稳健经营的龙头上,保利、万科便是典型代表。

房地产爆发,还有消息政策面上的刺激。一份网传文件显示土地出让政策调整,其中明确二批次核心城市土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。而在此前,深圳、青岛中止第二轮集中供地,或与此密切相关。

今年1-4月,国内成交住宅用地溢价率还处在较高水平,只有5月由于22城集中供地,开发商在一二线城市拿地较多导致溢价率有明显回落,但仍然偏高(竞争激烈)。这次供地规则或大的变化,打破“限房价、高地价、房屋质量好”不可能三角的怪圈,朝着良性循环去演化。

房价高压之下,面粉价格便宜了,给房企留出更多合理利润空间,自然对地产板块是利好。这次破天荒历史性的严格调控地价,为房企减负,自然也是稳房价的一种手段。

未来怎么看?

2018年9月,在万科秋季例会上,会场写满了“活下去”三个字。当时,有人认为中国房地产业开始进入寒冬,但更多的人认为这是危言耸听,自己吓自己罢了。

从后视镜看,万科对房地产大势的判断无疑是超前且准确的。资本市场也很有效,房地产板块从2018年开启衰落之路,从当年年初的20倍估值一路下跌至当前的区区几倍。万科作为地产江湖一哥,历史最高股价也定格在了2018年1月。而下游的家电,也深受其困,诸如格力电器股价从那时也开始萎靡不振,4年股价还倒跌了。

2018年,A股大股灾,房地产景气度下行也是从这一年开始的。要知道,2016年中国商品房销售面积同比增速高达22.5%。在此高基数的背景下,2017年仍然取得7.7%的高增长。但2018年增速大幅下滑至1.3%,2019年则变为-0.1%。

此后,全国楼市调控大幕拉开,层层加码,最狠的是央行的金融动作。去年8月,央行给房企划出了“三道红线”。同年12月底,又给银行设置了房地产贷款规模以及比例的红线。这给房企带上了“紧箍咒”,是调控的真正大杀器。

这还没完,监管层控房价的决心*。

今年4月30日,政治局会议首次点名防止以学区房炒作房价。众所周知,学区房是楼市炒作最猛、泡沫*的领域,政策大方向是打掉这个泡沫风向标。

此后,上海高中招生政策改革、北京西城最严学区房新政落地、深圳推行大学区政策,各地的学区房都被政策“捶”得面目全非。因此,多地学区房价格都有所下降,甚至出现大幅跳水,更有业主主动降价买家观望的情况发生。

今年7月23日,住建部等8部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,以房住不炒为总原则,确保稳地价、稳房价、稳预期,力争确保3年左右时间,实现房地产市场秩序的明显好转。

这次调控政策与过往截然不同。除了动用“三道红线”限制房企的金融链条外,中央绕开省级,直接将房地产调控压在各级城市市长上,压实官员调控责任,跟过去省级主导的“因城施策”有很大不同。

7月23日之后,深圳、上海率先出台新一轮调控政策,西安、北京、成都、杭州、惠州……,一个比一个严格,一个比一个细致。

严苛的调控之后,效果已经立竿见影。7月商品住宅成交同比、环比分别下降12%、11%,较2019年同期还要下降2%。另外,*房企销售金额同比大降8.3%,环比骤降33%。

政策一轮又一轮的狂轰滥炸,于房企,于个人,都不再幻想调控放松。这也意味着房地产野蛮生长的黄金时代已经过去了,剥离金融回归居住属性将是大势所趋,未来将会是竞争激烈的存量时代。

尾声

目前,楼市圈风声鹤唳,由此拉开行业洗牌的大幕。而在这之前,泰禾、福晟、蓝光……已经倒下了一批,它们也曾是民营中大型房企。

洗牌是必然,带来行业市占率的提升,活下去的龙头会具备一定的业绩成长性。但我们也要清楚地认识到,大的行业背景之下,业绩增速会明显放缓,估值再也回不到2018年之前的状态了,未来长期的回报率相较于此前会大打折扣。

对于有较高回报率要求的长期投资者而言,房地产其实已经不具备配置价值。现在,更应该关注的是未来如前10年、前20年高速发展的房地产行业,诸如新能源、光伏、消费,医药、科技等等。它们才能代表未来,市场也已经较为有效地指明了方向。

当然,短期投资者的策略又不一样,当前似乎还可以继续搏一搏地产估值修复的逻辑,但不要贪杯哦!

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