近日，随着恒大发布公告称，解除此前披露的恒大物业股份出售相关协议，备受瞩目的恒大自救计划，就此陷入了前所未有的质疑之中。
尽管短暂停牌过后，10月21日中国恒大和恒大物业两家公司重新恢复了股票交易，同时又偿还了一笔9月23日到期的公开市场美元债利息，但庞大的债务积累，使得恒大想要挽回资本市场的信心还有很长一段路要走。
与此同时，受大环境的影响，截至2021年10月18日，已经有将近339家房地产企业向各地人民法院递交了破产文书，几乎达到了每天都有房企破产的程度。而且除恒大以外，泰禾、宝能、华夏幸福、蓝光发展等大型房企也都不同程度面临着巨额债务所带来的资金链压力，整个房地产行业可谓是一片风声鹤唳。
而就在这样的关键时刻，许家印在10月22日恒大集团复工复产专题会上，声明恒大将要全面实施现楼销售，将包括尚未预售的楼盘和项目在内的房产业务，全部改为现楼销售。另外，许家印还宣布了恒大在10年内将会全面转型新能源汽车产业，期间将不再购买土地。
早已处在寒冬期的房地产行业，是否会随着恒大的突然转型进入洗牌的关键时刻？房企转型新能源汽车的接连失败，又能否在恒大这里画上句号？
1 恒大转型，房产动荡
尽管不断有房地产企业陷入经营困局，同时近几个月房价普遍出现下跌趋势，房地产开发贷款的增速也开始大幅度下滑，但今年前三个季度的个人住房贷款发放金额，却始终保持着平稳。
这也意味着现阶段房地产行业的供需关系依旧稳定，目前发生的行业动荡，只是因为以恒大为主的个别大型房企经营风险暴露，所引发的短期市场过激反应。
而且得益于近些年的房地产宏观调控，以及长效机制的建立，国内房地产市场仍旧保持着健康发展态势。大部分的房地产企业也都有着相对稳健的经营面貌，目前遭到市场淘汰的房企，很多时候并非死于环境变化，而是自身基础的不足。
恒大之所以陷入如今的窘迫局面，直接原因还在于对市场形式判断失误，在监管政策不断收紧的时候选择了盲目扩张，并且以高杠杆的形式，借了过多的海外高利率债务。最后由于无法再轻松拿到国内银行的低息贷款，再加上盲目扩张后业务回款速度大幅下降等因素，使得资金链压力剧增，最终导致无力支付借款和利息，不得不面临着巨额的违约金。
从各大公司2021年中期财报可以看到，作为国内上市房企排名前三的头部企业，碧桂园、万科与恒大一样都有着万亿债务压力。其中，恒大以1.95万亿的负债数字高居榜首，而碧桂园和万科的负债分别是1.76万亿和1.52万亿。
而碧桂园和万科并没有像恒大一样陷入债务危机的原因，就在于前二者的债务中，有息负债占据的比例较小，同时账上可用的现金流也较为充沛。截至今年9月份，万科有息负债2697亿、流动资金1952亿，碧桂园有息负债3243亿、流动资金1679亿，相比之下，从恒大高达5700亿元的巨额有息负债，以及仅有867亿元的流动资金，不难看出问题究竟出在何处。
此外，除了经营决策层面的缘故，频繁的房地产价格调控，对炒房行为的持续打击，以及信贷政策不断收紧，也正在不断褪去房地产的炒作热度，持续打击投资者对房地产的信心。这些变化反馈到企业身上，最直观的表现就在于融资难度开始变得更高了。
再加上前不久发布盈利警告的中国华融集团，预计2020年的净亏损数字高达1029亿元，以处理不良资产为主要业务的华融忽然“暴雷”，直接导致了市场避险情绪急剧上升。通过天眼查的司法数据，可以看到恒大集团与华融有过深度的融资合作，二者之间也存在着金融借款的合同纠纷，为了避免风险转移，恒大很难从其他融资机构获得帮助。
同时，恒大想要通过出售自身固定资产来筹集足够的资金，也存在许多的掣肘。就比如此次恒大物业股份出售失败，原本的买家合生创展由于无法满足全面要约收购的先决条件导致了终止交易，而在此之前，恒大与万科、碧桂园都有过交涉，最后也同样止步于价格原因。
不过恒大终究曾是全球营收最高，且规模*的房地产公司，以恒大旗下产业的体量，对目前所面临的债务危机仍然具有足够的可控性，同时风险外溢至金融部门的可能性也相对较低。尤其是做出了转型新能源汽车的选择后，让经营重心短暂远离房地产，也避免了对房地产行业造成更大的冲击。
只是无论恒大能否平安度过这一次危机，短暂离场后，都将不可避免地让出已有的市场份额，新一轮的竞争和洗牌，或许也将围绕着这部分份额展开。而在众多投资转型方向中，恒大为何偏偏押宝在几乎边缘化的造车，其原因，还是和核心的房地产业务脱不开关系。
2 造车“无底洞”成最后选择
从恒大陷入债务危机后有关部门所表露出来的态度可以猜测，相比于拯救恒大，官方更在意的是整个金融环境的稳定，以及银行、业主等房地产上下游的安全。否则也不会在派遣工作组介入，监督恒大履约的同时，由各地政府发文要求停止发放恒大地产项目的贷款。
几乎被金融系统“隔离”的恒大，已然失去了以破产要挟外界援助的可能，也就只剩下了自救这一条路可以走。而纵观恒大的产业结构，除了主营的房地产业务外，主要的投资大都集中在文化旅游、快消品、农业、体育产业和汽车。
只是虽然有着广阔的产业布局，但大部分的业务都还依赖于房地产进行资金“输血”，尚且没有形成独立的盈利体系。其中恒大的文化旅游和农业业务，某种程度上更像是房地产的业务延伸，各地文化旅游城和农业观光园的普遍存在，短时间内也无法摆脱房地产的标签。
快消品方面，依靠疯狂烧钱营销堆起来的恒大冰泉，在烧光60亿宣传费用后仅仅运营3年，就在2016年被恒大以27亿元的价格，连同粮油和乳制品一起打包出售。甩掉了不良资产后，恒大似乎放弃了对快消品的投入，转而将经历投向了体育和新能源汽车。
而截至2020年9月份，恒大对足球的总投入为130亿元，亏损数字高达73亿元，近期又频繁传出将要关停足球学院并出售球队的消息。只不过以足球为主的体育相关在恒大各项业务中占比较小，大概率不会成为优先出售的对象，同样也没有扶植成主营业务的潜力。
再加上依附于房地产业务的恒大物业，已经以合生创展无法满足“全面要约收购的先决条件”为由，被双方终止交易停止出售。而且作为今年上半年营收78.73亿元，净利润19.34亿元，同比增长均保持在68%以上的盈利业务，恒大或许短时间内还无法舍弃物业板块所带来的的现金流，但也不会再过多进行投入。
如此筛选，恒大想要跳出房地产，似乎就只剩下了造车一条路可选。而且虽然恒大汽车迟迟没有造车成功，但是在近两年的发展过程中，已经花费了巨额资金来收购产业链和生产基地，以如今恒大汽车的体量，想要出售的话很难找到合适的买家，与其贬值贱卖，不如当做转型方向来“最后一搏”。
然而在今年8月份恒大汽车发布了上半年的盈利预警，预计上半年的亏损将会达到48亿元左右，对比去年上半年的同期净亏损24.5亿元，几乎是翻了一倍。同时因为没有实际产品销售，持续的研发和基础设施建设都离不开大量资金维系，截至2020年已经累计投入474亿元的恒大汽车，全年亏损77.4亿元，几乎是填不满的无底洞。
甚至在前不久刚刚爆发债务危机的阶段，恒大还与小米等第三方投资者进行过商谈，考虑过将汽车业务进行“变现”来缓解债务压力。而且基于恒大迟迟没有推动汽车量产的情况，或许也存在着以造车概念来提升股价，再通过溢价来支撑造车花费的嫌疑，对于恒大全面转型车企的前景，也不容乐观。
尤其是在已经有许多房企转型造车失败先例的情况下，恒大能否扭转房企转型困境，仍旧是未知之数。
3 房企的终局是新能源汽车？
如果说此前恒大对新能源汽车产业的布局，仅仅只是限于研发和概念层面，那么在许家印高调宣布恒大10年内不再购买土地，全面转型新能源汽车的那一刻起，或许我们可以真的期待恒大汽车的面世了。
特别是恒大新能源汽车部门也随后公开表示，在地方政府的支持下，将计划在2022年实现首批电动汽车的量产。尽管相比原计划晚了一年，而且恒大的资金压力依旧严苛，但有了地方政府的支持，或许会重现蔚来成功逆袭的经历。
在最初收购贾跃亭FF的计划受挫后，恒大于2019年收购了国能汽车，并且围绕新能源汽车产业链收购了一系列的新资产。在去年，恒大还通过国际并购与合作的形式，掌握了世界*的核心技术与知识产权，包括并不仅限于电池、电机、电驱、品牌、车型等等新能源汽车核心需求。
再加上恒大计划在上海建立动力电机生产基地，以及全资收购电动汽车公司NEVS股份。虽然从2020年上市以来，恒大汽车始终都没有推出量产车辆，但是从核心配件生产，到整车安装，再到销售、售后服务，恒大已经组建了完整的产业链格局。
这也是恒大敢于短暂离开房地产，全面转型新能源汽车的底气所在。只不过，在恒大陷入债务危机之前，恒大汽车一度处于遭受“剥离”的状态，甚至由于资金匮乏，几乎无法支撑供应商货款和部分员工工资的支付，仓促之间，或许很难实现2022年初推出*恒驰汽车的计划。
尤其是在如今已经开始形成马太效应的新能源汽车赛道，前有蔚来、小鹏、理想、比亚迪等头部车企占据*地位，后有百度、滴滴、小米等互联网巨头企业跨界造车，恒大似乎并不具备突破重围的优势。因此，无论恒大究竟是真的打算通过转型来自我拯救，还是仅仅想要以此为借口拉高估值，提升整体市值来挽回资本市场的信心，都显得有些不合时宜。
或者说，房地产企业转型新能源汽车，并不如想象中那么美好。至少在行业净利润持续下降、政策监管不断增强的当下，随着房企主营业务回收期变长，转型的风险也在持续变大。
比如同样是在债务压力下尝试转型新能源汽车的富力集团，在2019年参股华泰汽车的时候，负债总额已经达到3218.61亿元，而且连续4年内现金流都是负值。造车2年后，已经鲜有与其相关的消息传出。
类似的还有宝能、华夏幸福、碧桂园、万达等大型房企，其中宝能已经深陷丑闻，华夏幸福的造车梦只持续了一年，而碧桂园和万达更像是借着进军新能源汽车的名义继续买地建房，几乎都和造车越来越远。
至于房企转型新能源汽车这条路是否能够真的走通，一切还是交给时间来验证吧。
