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拆迁律师团「异地捞金」,已经成了一股暗流

这些律师甚至会主动找上门,声称要与拆迁户“合作”一起捞金。这样的商业模式,正引发关于律师职业道德与社会伦理的讨论。

在城市更新的巨大利益诱惑下,一些新型的“生意”也在滋生。

在法律行业中,律师联合拆迁户,用尽各种法律手段抗“拆”,以期望拆迁户得到巨额拆迁补偿后,能与其分成。这些律师甚至会主动找上门,声称要与拆迁户“合作”一起捞金。这样的商业模式,正引发关于律师职业道德与社会伦理的讨论。

找律师,走法律途径,本是拆迁户们维护自身合法权益的“保护罩”。但在拆迁业务巨大的利益诱惑下,这种维权似乎开始变味。

在广州市荔湾区鹤洞村,出现了这样一波“钉子户”,他们在异地律师(律师执业证注册所在地不在广州的律师)的指导下,遵行“拖字诀”,以各种法律手段抗拆。

“律师吃准拆迁方急于拆迁以便节约资金成本的心态,鼓动拆迁户以行政复议、行政诉讼等案由发起诉讼,意图让其获得超出征拆补偿方案的超额收益,而律师从中分成。”一位旧改知情人士透露,北京某律所在广州旧改中就靠为拆迁户打官司成名,且律师异地开展业务,本地律协、司法机构无权监管。

漫长的司法程序,让鹤洞项目进度几近停滞,开发商每日负担高额的资金成本,期盼回迁的大多数村民陷入无限期的等待中。可律师和“钉子户”却拧成一捆绳,为共享利益而留守。

本来,律师的介入,是协助纠纷解决、推动旧改进程的催化剂,而今这种行为,反倒成为干扰广州旧改项目推进的一股暗流。

掉入诉讼泥潭

一波未平,一波又起。

2020年6月始,从“200多人行政复议案”到接连两波的行政诉讼,鹤洞村旧改项目一直在拆迁户官司中打转,至今看不到尽头。

2020年6月,拆迁户们向广州市政府申请行政复议,要求撤销《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》(荔府征房[2020]2号),到2021年7月中旬,该复议被驳回,已是约1年时间。

据一位知情人士透露,在这个过程中,牵头的几个人,挨家挨户找人签名、复印房产证,称要为其争取利益,劝说权属人参加行政复议申请。很多本没有想法的人,便跟风行动。

拆迁方提供的一份《关于鹤洞村更新改造项目行政复议情况的说明》显示,广州复议办共收到221份行政复议申请,涉及175栋房屋,真正有效的复议申请(属国有证房屋征收范围)只涉及140栋国有房屋,占征收决定范围房屋的比例为27.9%。

据拆迁方反应,过程中,因牵涉人数众多,复杂程度大,复议办于2020年7月30号下发了一则《中止行政复议审查通知书》,称需要留出时间作调查,并希望拆迁方尽量出面调解,让拆迁户撤销复议申请。

一位参与过行政复议、行政诉讼的鹤洞拆迁户回忆道,一开始,他通过村民组成的拆迁微信群,得知可申请行政复议,并按照里面的信息指引,准备复议所需资料,偶尔还会几个人一起去喝茶,互相交流。后来跟着大家一起到广州行政复议办申请复议,据其回忆,当天到场的村民有过百人。

而行政复议期间,又有10位拆迁户,于2020年10月、11月发起行政诉讼,分别将广州市荔湾区人民政府、广州市荔湾区发展和改革局、广州市规划和自然资源局告上法庭。

目前,这三个案件一审均已审结,原告均败诉,进入二审阶段。

然而,这还未结束,行政复议被驳回后,又有17位拆迁户,因不服复议结果,起诉广州市人民政府、广州市荔湾区人民政府。

而目前,这波案件仍处受理阶段。从提起诉讼、案件受理、一审、一审判决,原告不服又提起二审,这又将是个漫长的过程。

“钉子户”背后有军师

事情源于2020年5月11日,荔湾区人民政府发布了《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》(荔府征房[2020] 2号),正式开启国有产权房屋的征拆签约工作。

据该决定,若被征收人对该决定不服,可在公告之日(2020年5月11日)60天内依法向广州市人民政府申请行政复议,也可以在该决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

这里需要讲明一个背景,与其他旧村改造项目不同,因城镇化进程较早及周围广钢、广船等大型国企建设征地等原因,鹤洞村更新改造范围内,除集体土地外,还有部分国有土地。

鹤洞村改造范围内1236栋房屋中,国有房屋共501栋,占比约40.53%。

拆迁方表示,相比村民享有联社组织带来的分红福利,居民觉得自己亏了,心里不平衡,部分居民抱团成为“钉子户”,对抗征拆,方式之一便是接连的司法诉讼。

若是看回上述征收决定,国有权属人行使自身合法权益无可厚非。但在一些“别有用心”的律师推动下,变得不同寻常了。

“包括行政复议、行政诉讼,都有律师在背后指引。律师告诉拆迁户,这些官司不可能赢,但可拖延时间,开发商拖不起,因为有时间、资金成本,意图是获取超出征拆方案以外的超额收益,而律师会跟村民分成。”上述知情人士透露,律师也知道,像分成这样的操作是不合规的,其与拆迁户都是口头约定分成,或者签保密协议,很难留下把柄。

上述鹤洞拆迁户表示,他对拆迁补偿方案不满意,又害怕自己的房子被强拆,但自身文化程度与专业度不高,刚好有其他村民牵头,通过网络、其他村子村民介绍以及微信群等方式,“货比三家”,最终十几个人一起请了同一个律所。

据他了解,律师与拆迁户之间的合作,有的是按比例分成,有的是“一脚踢”,即收律师费,“2万就2万,3万就3万,达到一定程度就结束了”。

“外来的和尚好念经”

在广州旧改中,拆迁户联合律师,用尽各种法律手段抗“拆”,以期得到合自己心意的拆迁补偿,并与律师分成,似已不是新鲜事。

“‘钉子户’的后援力量中,专做旧改生意的律师,是重要因素。在广州旧改中,北京京润律师事务所已成名,靠的就是为拆迁户打官司,在南沙、番禺、黄埔等区的旧改项目中,都能见到他们的身影。”上述知情人士亦透露。

北京京润律师事务所官网各栏目中,“拆迁业务”独占一个栏目,其简介中称,其征地拆迁业务律师团队,口碑良好,被中国日报网等媒体誉为“京城胜诉率最高的征地拆迁律师团”。

这些律师甚至会主动找上门。据广州某旧改项目动迁员透露,在广州旧改领域,律师和拆迁户合作捞金的情况不少。此前有一村民告诉他,有律师主动找上门,称要“合作”,“抓住开发商的漏洞一起捞金”。

单从体量上看,广州,确实是一个不错的旧改“捞金”地。

来看一组数据。自2018年始,广州城市更新项目公开挂网招商以来,有超120个旧改项目成功引入合作企业(含意向合作),改造金额超6900亿。仅是2021年,便有41个成功招商的旧改项目。若加上其他的配建和配套,广州旧改体量已经超过万亿规模。

再者,“利”字当头,拆迁户们自然不会放过得到更多补偿的机会,这也让律师有了可乘之机。

比如上述北京京润律师事务所的官微中,便发过一篇名为《房屋拆迁想要高补偿?一定要知道这三招》的推文,文中称“在掌握了正确应对房屋拆迁行为技巧后,也能在原有的补偿基础上,提高几倍甚至数十倍的补偿”,结尾写到“对拆迁谈判技能和诉讼的把握,很大程度上要借助专业律师的帮助”。

值得注意的是,参与这门生意的律师,还多是异地的拆迁律师,以北京律师尤甚。

异地,有何玄妙?

实际上,拆迁户打官司,多是行政诉讼,属“民告官”范畴。相比本地律师需直面当地政府,异地律师在这方面的顾虑少。

“聘请律师过程中,也找过广州的,但本地律师不敢得罪政府,最后没有谈拢,所以特地找了北京的。”上述鹤洞村拆迁户如此表示。

“当地律师很容易被当地政府部门打击报复或收买,甚至不少地方不让当地律师接这种案子。”一位熟悉旧改的房产律师表示,而之所以北京律师居多,一个关键是,其他地方律师代理异地业务,可能受当地政府限制,但北京这方面限制少。

当然,需要厘清的一点是,在本地律师鲜有意愿接受此类官司时,异地律师为拆迁户打官司,维护其合法权益,本是无可厚非的。

但事情总有两面性,若异地律师带着一些“不单纯”的目的,表面上是为拆迁户维权,实则是为了分成,又或者鼓动拆迁户维权,借此赚律师费,这种行为就值得商榷了。

不仅如此,各旧改村中消息往往互通,拆迁户们也多“抱团作战”,比如十几个拆迁户聘请同一个律所,上述鹤洞拆迁户便是如此。

“*目的就是拖,律师自己知道要打赢几率很低,每户先收几万的律师费,十户就是几十万,反正最后打不赢,也不亏。” 一位旧改工作者透露。

律师介入旧改的AB面

不可否认的是,旧改过程中,律师的角色必不可少。而专业律师的介入,实则有利于旧改项目的推进。

旧改的专业性、复杂性,众所周知。而动辄牵涉上亿资金,触及多方利益,更让改造过程中纠纷矛盾多发,周期冗长。

作为利益主体之一,被冠以“一夜暴富”的拆迁户,在房屋产权、拆迁安置补偿、房屋拆除等多方面,往往纠纷不断。

为了个人利益*化,假离婚、兄弟阋墙、家人对簿公堂、“失踪多年”的儿女突来认亲等等各种“荒唐事”,在旧改中屡见不鲜。

而过程中,不少拆迁户实则缺乏专业知识,对于纠纷容易不知所措,甚至做法极端,亦不能很好地维护自身合法权益。对于拆迁补偿、司法强拆等,更容易人云亦云,跟风抵抗成为“钉子户”。

在这种情况下,律师的参与显得尤为重要。

一方面,律师以其专业性,为拆迁户争取合法权益,避免被套路,另一方面,协助处理纠纷,促进维稳。如此一来,既使旧改工作更加合法、合理,又能加快旧改进程。

但是,如果一些律师“别有用心”,联合、甚至鼓动拆迁户,吃准开发商和政府“拖不起”的弱点,用尽各种法律手段拖延拆迁工作,意图得到超出补偿标准之外的额外收益,与村民分成,这性质,就变了。

“这几年进入拆迁这个产品的律师也是数量大得很,整体上来说越来越水,责任心也是一代不如一代,很多律师都想着赚快钱。”知乎上,一位房产律师、2020新知答主如此评价,在他看来,“拆迁律师很好练,在北京几个案子就砸出来了,但会办这个的几乎没有谁离开北京,都是挂在北京全国跑。”

这些律师的介入,反而成为阻挠旧改进程的一股暗流。

比如,上述项目中涉及的行政复议、行政诉讼,时间跨度便已有约一年半之久,且目前仍在进行中。

更大的难题还在于,这些游走在灰色地带的异地律师,在广州本地开展业务,本地律协、司法局无权监管。并且,基于专业素养,他们不会犯直接的本行业过错,要揪到其“小辫子”,实为不易。

如何规范这些异地律师的执业行为,是值得思考的问题。

“作为律师,*,从大方向上,是维稳;第二,不能为了自己赚钱,去鼓动、挑起一些村民本不想提起的诉讼;第三,不能明知其没有道理,而鼓动其打官司,挣律师费。”一位业内律师评价称。

她进一步指出,“若律师有明确的违法行为,可让广州本地执法机关介入,但对于上述情况,本地司法局和执法机关无法介入,只能由本地司法局发函到律师所在律所注册当地的司法局,告知其情况,由其进行调查,提醒相关律师要注意职业规范。”

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