职业「退房师」和他的客户们

「酒店试睡员」、「螺蛳粉闻臭师」、「小三劝退师」……这些小众职业已不够新鲜。抖音@鹏哥说房产的主理人刘朋鹏目前是一名「职业退房师」，致力于提供购房纠纷解决方案。

过去十年，中国大城市房价节节攀升，购房不仅仅是居住型消费，也被作为普通家庭最重要的资产配置及财富积累方式。互联网上也涌现出一批购房咨询师、置业规划师。

2021年8月之前，刘朋鹏在深圳的主要工作是指导客户买房升值。那个时候，其自媒体账号@鹏哥说房产的个性签名是「房产置业咨询专家，指导学员买房普遍涨幅50-200万」。

随着2021年下半年楼市进入下行周期，刘朋鹏把账号简介改为「团队退房成功率为70%」。他对36氪作者表示，「近期购房咨询比较少了，但房产维权市场大有可为。」

购房咨询师、退房师的日常都和楼盘密切相关，但是接触的客户、处理的业务恰相反。一纸购房合同书可能是一些人迈上人生新台阶的*步，一张退房申请背后则是梦想幻灭甚至被欺骗的心路历程。

无论最终以什么理由解决纠纷，相当一部分申请退房的业主，根源上是因为房价表现不及预期。找退房师提供专业指导服务，可能是炒房客们在房价信仰坍塌前最后的「倔强」。

退房申请

专注做退房业务之后，刘朋鹏遇到过因为退不成房患上抑郁症的客户——短短不到半年，一个25岁的年轻人先是经历买上*套房的喜悦，然后是母亲罹患重病、急需交涉退房取现的窘迫；也遇到过因为看不见购房合同被中介欺骗的盲人；还曾成功地在恒大债务危机之前帮普通工薪族退了房。

刘朋鹏团队的退房业务聚焦房地产定金以及预售纠纷的非诉领域，即不通过司法途径解决纠纷。接触的客户里，退房的核心原因大致可以归结为两类：

一类是买方的不理性消费。有的客户在售楼处「激情下单」，交了定金、冷静思考之后，评估收入难以承担月供，决定放弃买房；

一类卖方的违规或违约甚至欺诈。比如上了中介、开发商的当，交了喝茶费、团购费但没有实际享受到优惠或优先选房，或是房子逾期交付、质量没达到合同标准等。

房产交易的各个流程都有可能催生违规行为，刘朋鹏对作者表示，从交定金或首付，到萌生退房的想法，中间的时间越长，处理的难度就越高。

刘朋鹏的合伙人阿耀（化名）对36氪作者表示，「近期接触的退房人群，比较多是因为高估了自己的还款能力，由于疫情等种种原因，当事业或生意受打击的时候，担负不起房贷支出，只能放弃房子。」

该团队最近帮助了一个在广州工作的IT行业工程师退房，因为交了首付后几个月，这位客户突然遭遇部门战略调整而被降薪，年薪被砍了三分之一，想到2万多的月供高于收入，压力太大，叠加项目开发商出现债务危机，就找到刘朋鹏，提出退掉200万元首付的想法。

巧合的是，这位IT工程师正是通过刘朋鹏的买房咨询课程决定买房，「我们在做购房咨询的时候肯定无法预知企业的爆雷，就算是他仍旧信任我，找到我们，我依然不建议退房，因为项目未发生实质停工，最后还是经济压力坚定了他退房想法。」刘朋鹏对36氪表示。

「做购房咨询师是指导他人购买资产实现增值，还是有主动营销的成分，需要销售我的个人课程；而帮助他人处理房产纠纷、退房，一种被需要的感觉更强烈了，需要一直在线。」刘朋鹏对36氪作者表达了转型之后不同的个人体会，他的日常是用4部手机，轮流用于直播和与客户沟通，其他团队成员也会被分配一部工作手机，专门用于和客户沟通。

爱恨纠葛

刘朋鹏团队自从批量接触退房客户后，遇到不少由房子引发起的爱恨纠葛，剧情比电视剧更丰满。合伙人阿耀曾做过「小三劝退师」，可以敏锐地洞察男女关系里的矛盾，专注房产纠纷业务之后，之前的工作经验也有用武之地。

最令他们印象深刻的委托人是一位在东南亚生活的中国籍父亲，独自带着刚出生3个月的女儿。「他告诉我们，遭遇了婚骗，几乎身无分文，甚至连市价30万元的手表，都被老婆拿走卖掉了」。

据这位委托人描述，其妻子生下孩子后，称单独回中国探亲，在男方不知情下，在上海购置了一套总价380万元的公寓，掌握了男方各个金融平台的支付密码，连续几夜转走了接近2千万的积蓄。

同期，这位委托人在东南亚雇佣的律师调查出，女方在当地参加过「PUA培训」，之前也不止生下一个孩子，和两位前任分手的时候，同样也转走了对方的大部分财产。委托刘朋鹏团队退掉的房子，是男人能追回的为数不多的资产。

在阿耀看来，委托退房案例里的爱恨纠葛，潜藏着感情、人性，大都经不起金钱的考验。

阿耀的另一位委托人在和未婚妻分手后通过视频平台找过来，诉求是退掉自己出资大部分首付、但购房合同只写着女方名字的期房。阿耀表示，难度在于需要先劝退前他的女友放弃这套房，再和开发商谈判。在和委托人了解双方情况后，阿耀抓住了女方未来需要独自还款的压力与纠结，成功说服女方同意退房。处理过程中，阿耀不仅仅是一位退房师，还承担了破裂情感纠纷调解的责任，双方最终和平分手、一别两宽。

商业模式

在抖音、小红书、知乎等各大社交平台，有些成功退房的人把每一步流程分享出来，失败的人在评论区寻求帮助，抱团式地交流各种经验。大家普遍都会感叹一句，「买房是大爷，退房是孙子」，与经验丰富的开发商交涉让他们心力交瘁，这些需求也逐渐催生了退房生意。

去年8月，刘朋鹏一条主题为「如何4招成功实现退房退定金」的视频发出来后，评论和私信一天内就征集到超过100条咨询退房的线索，刘朋鹏仿佛发现了「新大陆」。

与业内普遍理解的「拉横幅式」退房不同，刘朋鹏帮助客户退房的方法不是「一哭二闹三上吊」。他经常在视频节目里提到，退房需要的是赢家思维，是一个博弈的过程。前提是购房者得有充分的退房需求和理由，需要对抗申请退房时的畏惧情绪，核心逻辑是找到开发商和相关责任人的漏洞。

根据住建部规定，开发商出现比较严重的违规问题是发布虚假违法房地产广告、挪用交易监管资金，协助套取经营贷、消费贷等非个人住房贷款用于购房；其次，收取「茶水费」、团购费，捆绑车位与精装修变相抬高房价也属于违规。刘朋鹏提出，这些都属于老生常谈的问题，但只要是官方明令禁止的行为还存在，维权就不会停止。

根据既有经验，刘朋鹏认为，央企、国企开发商项目的退房需求很难处理，理由是销售环节、合同条款做得都比较规范，但这并不代表购房者满意交付质量。

刘朋鹏团队也曾有过失败案例。由央企保利发展开发的成都爱尚里公寓项目销售过程中，除了预售商品房买卖合同，购房者还签署了一份《委托改造装修协议》。交房时，约定的3.9米层高变成了3.7米，跃层的空间只有1.3米，人无法直立站立。但就是因为签署了具备合法效力的改造协议，购房者的维权诉求基本无望。

围绕买房，不论是穷人还是富人，都有可能因为各种认知偏差被收割。刘朋鹏团队成功退房的案例中，总价最高的房产是一套价值8000万、位于福田区的公寓，让他比较意外的是，委托人是做芯片的高净值资产人群，但在买房时也会踩坑。客户是久居海外的华裔，不太懂中文，在看房过程中，销售并没有讲明房子的产权是50年公寓。在刘朋鹏协助客户进行实地探访售楼处并调查取证后，开发商同意退定金。

他对36氪作者透露，团队评估案例处理难度之后，如果是退定金诉求，会依据定金额度收取30%-50%不等的服务费，定金越高，服务费点数越低；如果是退首付诉求，会根据难易程度收取2%-10%的服务费，公寓类住房项目的佣金点数会高一些。如果已经入住并开始还贷，一般不会受理，理由是作为资产房子已经抵押，作为商品业主已经有了实质性消费。

现实中也存在买家独立申请退房的成功案例。因为延期交房，阿强（化名）在协商退房未果后决定起诉开发商，他在知乎上分享凭一己之力省下4万元的律师诉讼费的过程。阿强先让女朋友成为自己的诉讼代理人，随后开始搜集证据、撰写庭上答辩状，最终历时10个月时间，成功拿到退房款。

与自己起诉、写答辩状退房的阿强不同，刘朋鹏这一类「专业退房人士」主做非诉业务，可以缩短拿到房款的时间。他对36氪作者表示，从介入到客户拿到钱的整个周期大约是3个月左右。

房价信仰

不论最终以什么理由申请退房，根源上，有相当一部分业主是对房子作为资产的保值增值表现不满意，即房价表现不及预期。

多位退房师对36氪作者表示，「惠州是退房案例多发城市，原因是部分人的购房动机是炒房，而房价正在下跌」。据克而瑞深圳分部数据，今年2月，惠州商品住宅共成交2140套，同环比均大幅下跌超50％；单月成交均价为12219元/㎡，同比下跌约7%。

惠州本地需求弱、人口少，楼市需求严重依赖于深圳的外溢，如今伴随着深圳楼市下行，惠州房价也失去支撑。据时代周刊在2021年8月在惠州实地调研，有投资客2018年142万购入的楼盘，不包含首付月供利息等，账面已直接亏损近50万。伴随市场下行压力不断加剧，购房者的信心也逐渐下降。

有退房师也承认，房价涨跌纯属是市场风险，从签署购房合同的那一天起，如果房价上涨，购房者不需要与开发商分成上涨的收益；反之，承担市场降价的风险也是理所应当。

一位不愿具名的民事诉讼律师对36氪作者表示，购房者支付定金，签了认购书或预售合同以后再提出退房，在法律上基本很难走得通。全国各地对于解除预售合同备案，有严格的流程限制。

如果一个楼盘出现大面积的解除网签情况，主管部门大概率会介入监管，冻结退房人的网签资格，这是为了避免随意录入网签，骗取银行贷款，或避免做「ABC单」，转卖预售房产牟利，这种转卖行为损害了国家的税收利益；此外，一手房业务经过多年发展，前期开发商会有专门法务团队梳理购房流程。

另外一位知名律所合伙人告诉36氪作者，当开发商销售存在违规宣传行为，比如口头提出项目周边的学区和学校，但正式划批的文件还没有发布。如果被录音取证，并交给市教委、建委等直管的职能机构投诉该违规行为，开发商就会面临暂停营业整改的风险，购房者或其他机构可以此为据，与开发商谈判协商退房。根据不同的违规行为，行政机关处罚的力度也不相同。「退几套房的负面影响远小于暂停营业整改，在这样的权衡下，开发商可能会同意退房。」

某业内人士对作者表示，「从事退房业务的公司可能会面临被监管的风险，但只要违规的行为存在，维权业务也会一直有市场，退房服务确有规模化发展的市场空间。」

「职业退房师」仍是一个小众职业，但背后的需求可能已经足够庞大。刘朋鹏与合伙人坚信，退房是门生意，小众细分且赚钱，「2021年商品房销售额突破了18万亿元，假设100个人买房，有1个人后悔，1%的市场份额保守估计就是1800亿元，全国各地专门从事退房业务的公司或机构不足10家」。

2021年年初，有江苏房产大V在微博爆料称：「听说已经有开发商被裁的员工着手成立专业帮业主维权的公司了，未来两年，这门生意应该很红火。」