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房地产的天堂、地狱与人间

有人星夜赶科场,有人辞官归故里。有人拼命卖房,有人拼命抢地。最分裂,最矛盾的景象,正发生在中国房地产身上。
有人星夜赶科场,有人辞官归故里。有人拼命卖房,有人拼命抢地。

最分裂,最矛盾的景象,正发生在中国房地产身上。

01

最冷的夏天

周老汉种了一辈子大蒜,从没想过大蒜能换楼房。

“平时一块五一斤的大蒜,他们五块钱一斤收了,我交够两万斤蒜,就够首付了!”

大蒜换楼的故事,发生在河南杞县,当地的一个楼盘为了抓紧卖房回款,在售楼处搞起了促销。五月正逢收蒜季,售楼处挤满了蒜农,他们只要交上2万元,再交两万斤蒜,就算交完了一套房的首付。

截止到6月25日,这家售楼处已经成交了30套房,在16天里换了86万斤大蒜。

在河南商丘,交易货币从大蒜变成了小麦。

张大娘用两块钱一斤的价格,置换了自己家的小麦,这帮她抵掉了16万元首付款,拿到了一套面积超百平的房子。

以物换房,并不只发生在小县城。在南京,西瓜正在成为购房的交易货币。

除了十块钱一斤收购价、最高可抵10万元的政策。在六月份认购并按时签约的客户,还会获赠5万元的家电礼包和2万元的苹果产品四件套。

送家电看起来并不奇怪,但在连云港的保利·水木芳华楼盘,买房的客户可以拿到一份特色大礼——送200斤土猪,包杀。

房子卖不出去。着急的不只是开发商。甚至连政府基层,都加入了去库存的救市大军。

在山东青岛,当地某街道背上了卖房指标:在六月初的绩效考核通知中,要求街道工作人员六月底需要完成两套的销售指标,生生把街道办逼成了房屋销售。

在广西玉林,2021年底出台了一个新政策:购买90平米以下首套商品房的居民,每套补贴6000元,政府补贴50%契税。

但这还不算完:凡是那些由农村进城购房,又没有就业的新市民,可以获得3个以上推荐就业岗位,岗位薪酬不低于玉林*工资标准,子女安排义务教育阶段学位。

贴钱、送钱买房,送工作,送学位……这些故事背后传达了一个信息:房子难卖,楼市寒冬。

每年的1到5月,是房地产企业最难捱的一段,但今年,日子格外难过。

这五个月里,全国商品房销售面积50738万平方米,同比下降了23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

因此,中国百大房企的累计销售额规模,出现了下降52.3%的同比腰斩。

根据房地产数据应用商克而瑞披露数据显示,2021年开发商拿的地,在今年仍有79%没有动工,这在强调高周转的房地产业,几乎不可想象。

房难卖,地也开始难卖了。

2021年12月,秦皇岛土拍市场挂出了一块“地王级别”的地块,那是位于主城区心脏位置,曾经的老市政府所在地。

按照常理,这块土地兵家必争,必定抢出高价。但结果却令人始料未及——它流拍了。

但在秦皇岛外,全国各地在2021年的流拍率都很高。

这一年,北京的流拍率到了60%,长春更是以75%的流拍率成为流拍*城,沈阳、杭州和广州的流拍率都在50%附近水平,杭州甚至爆出十宗地块九宗流拍的冷门。

冷清延续到了2022年,东莞先是用75%的流拍率接棒冠军,但很快被天津用83%的流拍率刷新:29宗涉宅用地中只有5宗成交。

在克而瑞核心监测的1200家集团房企中,2022年一季度只有82家房企拿地,其中仅27家新增拿地,拿地总量同比下滑90%。

2022年一季度,全国住宅用地成交面积仅0.7亿平方米,比去年同期下降了59.6%,是2013年以来同期的*水平。

从销售遇冷到拿地疲软,不由得又让人联想起万科郁亮说过的那句:

“房地产已经进入了黑铁时代!”

02

一个房号赚百万

如果只看流拍率,“XX换房”这些事情,房地产似乎要比“黑铁时代”更加凶险,它简直来到了一个“废铁时代”。

但就在各地“花样卖房”的同时,却有人为买房摇号肯掏280万。

今年3月,南京的吴先生想要买河西的高端新盘,却苦于摇不到号。在这个时候,一个神奇的房产中介及时出现了。

他声称自己有内部关系,可以帮吴先生搞定摇号难题,前提是:280万房号费。

如此雪中送炭,让吴先生不疑有他。钱转了过去,后续不难想象。一气之下,吴先生选择了报警。

警方侦察后发现受骗的不止吴先生一人,整个案子中,犯罪嫌疑人正是利用受害人“着急买房、抢购热门房”的心态,以“摇号”的名义连骗9人,涉案金额高达1700万。

这个荒诞的故事,却有个真诚的内核:即使楼市萧条,热门房源依然一号难求,至少在购房者心里,它仍然值280万。

在上海,有一批楼盘正在疯涨。

云锦东方一期在2013年开盘,到今年六月,它已经涨到了30万,翻了五倍。从去年到现在的一年里,它就上涨了100%。

而古北壹号在一年里涨了70%,位于新天地板块的翠湖天地涨了60%。在6月份,翠湖四期成交了一套五层172平米的三房,成交价在5600万,如果加上税费,买家的成本可能达到6000万,每平单价就是恐怖的34万元!

鉴于高层得房率不高的尝试,172平米的实际使用面积,一般也就在130平米左右。使得它的套内面积价格打过了40万一平米。

这个价格,已经超过了香港。

坚持房子“买涨不买跌”,自然有人为了抢房起大早。在今年云锦东方的一次认购中,有298组客户参与认购,认筹率高达314%。售方不得不触发了积分摇号制度。

最终,196组客户成功入围,参与95套房源的下一轮争夺。

在北京,海淀区某楼盘在4月4日推出了143套房源,引来了14034户家庭申购,比例接近100:1。

在这样的抢法下,所有房源在当天下午3点,全部售罄。

在“西瓜换房”的南京,同样有卖房卖到手软的板块。

从6月24日开始,南京在三天内卖出了超过1400套新房,平均一天就卖了477套。截止25日的六月里,南京的二手房也卖出了6454套,平均一天258套。

售楼处座无虚席、样板间人头攒动。热门房源挂牌一天就成交……这是东莞保利时区的景象。

在西安,华润置地未来城市的248套房源,吸引来了46748个家庭进行意向登记,仅仅两天,72套房子成交、单周入袋3.6亿元。

抓紧甩卖与抢破头的景象,诡异地同时出现在同一个市场中国,楼市好像被设了楚河汉界的两个区域——一面寒冬、一面暖阳。

而在土拍市场一片冷清中,一家民营小房企却选择了梭哈。

众安集团在2021年营收只有49亿,这个数字在房地产行业里,实在难以称道。但就是这家房企,硬是在群狼环伺的杭州土拍市场,杀出了一条血路:一把砸下39亿,拿下了5宗地块。

一个不为人注意的事实是,众安的市值长期徘徊在15亿港币的量级,它本轮的购地资金,足可以买下两个自己。

在表面的豪赌背后,众安的拿地却很有考虑——它看准的地块,是一房难求的未来科技城和三墩板块。

未来科技城的杭珹未来中心,开盘时甚至没有售楼处,同时要求有房家庭社保顶格,但最后的中签率不到9%。而三墩北的古墩彩虹轩,以没有户型图、没有售楼处、没有销售的“三无式”开盘,最后还是创造了13.05%的中签率。

在全国“流拍成风”的氛围中,上海的土拍却继续一天揽金495.8亿,杭州的全面三轮供地,更是卖出了3100亿元,稳坐全国土拍*大城。

楼市的低迷与哄抢,地块的流拍与地王,就是这样奇妙地共同存在。在“废铁时代”的一片哀嚎声中,许多城市的房地产,仍旧是最坚硬的泡沫。

03

回归实际与价值

全国房地产市场的急转直下,与经济整体低迷有关,与疫情有关,但真正的关键,还是支撑房地产发展的城市、产业、人口,供应与需求都走到了从普涨到分化的新阶段。

住房商品化以来,中国房地产市场一直保持着几乎是只涨不跌的持续增长,而且是大规模和高速度增长。房地产也成为拉动经济发展与财富增长的最主要动力之一,甚至没有之一。

有关数据显示,到2021年底,中国居民财富总量已达687万亿元,但房地产财富总值贡献了476万亿,占比高达69.3%。根据不同的计算口径,还有研究认为比例可能高达75%。

这一数据的背后,是中国的住房拥有率已经得到极大的提升,是中国整体以及绝大多数城市都已不缺房子,甚至已经住房供应过剩。

2020年4月,央行发布的一份报告显示:我国城镇居民家庭的住房拥有率已经超过96.0%,而且户均拥有住房是1.5套。另外也有各种数据显示,我国的住房空置率已经达到15%,有的地方甚至达到30%。

这都充分说明,中国的住房供应和需求结构已经发生了根本性的变化。

虽然诸如上海、北京、深圳等一线城市,以及杭州等新一线城市因为人口的聚集和流入,依然在住房供应上偏紧,很多年轻人依然望洋兴叹。

但绝大多数中国人,绝大多数城市,已经是不缺房,甚至房屋过剩了。

这也是除了少数地方依然热火,全国房地产整体低迷,绝大多数地方也集体低迷的关键原因。

无论热火,还是低迷,其背后都是——潮水正在褪去的房地产,正在加速价值回归:回归到城市人口、产业、经济发展的实际水平,回归到房子是住的不是炒的。

如果说“冰火两重天”之下,有的城市房地产已经入“地狱”,有的城市房地产仍然在“天堂”。中国房地产真正正在发生,也应该发生的,是回到人间。

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