地产市场，一片萧瑟。
原计划赴港上市的万达，陷入困境，启动境内债重组；*家被香港高等法院颁令清盘的房企出现；千亿房企即将被强制退市……
好在，地产细分领域出现了新现象。
这一边，5月8日，国际物流巨头普洛斯称计划出售中国部分资产，以削减债务水平。
另一边，同在物流地产赛道的京东产发，正在排队上市，并在国内、国际市场四处买地、买物业。
▲京东产发股权结构，图片源自公司招股书。
5月4日，京东在花费30亿买下的地块上，正式动工“京东青年城”项目，计划建成近4000套自持员工租赁公寓，引发一片热议。
豪气给兄弟们盖房子背后，刘强东正通过旗下的京东产发，汇集巨量物业、土储，俨然成为“隐藏地主”。
扩张凶猛，海外物业两年增10倍
很长一段时间，刘强东频繁在海外露面，只要一回国，就登上热搜。
他此前在海外不仅陪产、照顾妻子，还在探索海外的生意，在国际市场“买买买”。
4月下旬，市场消息称，京东产发斥资2.5亿英镑（约合21.43亿人民币），收购高盛位于英国的大型物流资产包，类型包括办公空间、工业工厂和物流仓储空间。
倘若此番交易成功，交易金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。
英国是京东的重要阵地。早在2022年10月，京东斥资4400万英镑（约合3.68亿人民币，收益率为4.7%）收购了全球三大零售企业之一、英国连锁超市Tesco位于英格兰北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一个配送中心。
2022年7月22日，京东产发再斥资约6000万英镑（约合5亿人民币）买下Milton Keynes的物流仓库，位于伦敦卫星城。
京东产发欧洲区负责人Cen Shen曾表示，“收购英国仓库的投资，能够带来强劲的租赁回报和增值潜力，在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。”
除英国外，京东产发还布局了印度尼西亚、荷兰、越南等地。
2021、2022年，是京东产发出海动作凶猛的两年。据京东产发招股书，截至2022年末，京东产发的海外总物业数量达到67.9万㎡，体量相比2020年翻了近10倍。
▲京东产发物业数量，图片截自招股书。
随着布局越来越大，京东产发海外收入更高了。从收入上看，海外进账正在激增，从2021年的5415万，升至约1.78亿元。
▲京东产发收入情况，图片截自招股书。
据招股书，截至2022年12月31日，京东产发已于中国29个省级行政区及海外4个国家开发、拥有或管理219个物流园区，已落成物业、开发中物业及土地储备总面积超过2000万㎡。
当然，国内依然是京东产发的主要阵地。目前，在国内的物业及土储数量依然最多，截至2022年末，约有2265.7万㎡，项目数量共计211个，相比之下，海外总面积还是个“零头”。
根据仲量联行报告，截至2022年12月31日，京东产发资产管理规模总额人民币937亿元，总建筑面积超2000多万㎡，按建筑面积计算，在亚洲排名第三，在中国排名第二。
至此，刘强东已经坐稳物流地产行业前排位置。
▲京东系已有多家上市公司，无冕财经制图。
在3月30日，京东产发赴港递交上市申请书，如若成功上市，刘强东将坐拥京东系第五家上市公司。随着资本版图的扩大，若排队中的京东科技、京东工业也上市，京东系公司总市值接近万亿规模。
跟国际巨头、李嘉诚抢生意
在京东产发前面，有一个绕不开的对手——普洛斯GLP。
普洛斯中国的掌门人是梅志明，一位美籍华人。
京东、阿里、亚马逊都曾是梅志明的客户，在互联网零售业风起云涌之时，作为仓库提供商、服务商的普洛斯疯狂占据中国市场，向这些巨头提供高标仓。
沿着这样的发展脉络，普洛斯成为全球*的物流地产运营商，在海内外拥有大量物业和土储。
2019年6月，梅志明紧张多时的一笔交易落定。
当时，黑石出资187亿美元收购普洛斯美国部分物流资产，涉及的物流资产总面积1.79亿平方英尺（约合1660万㎡）。
有趣的是，这宗交易的底层资产，是2014年普洛斯从黑石收购所得。
在2014年时，梅志明带着普洛斯杀入美国市场，与新加坡政府投资公司联合投资，以81亿美元收购黑石旗下全美*工业地产基金IndCor。
直到5年后，黑石将卖出的资产买回，普洛斯因此获利百亿美元。
刘强东在做的事，跟梅志明很像。
京东产发服务于京东物流，负责物流产业园的拿地、设计、开发、运营等。
除了扩大规模，各处拿地、买物业之外，京东产发与市场接轨，客户有宝马、本来生活、良品铺子、永辉超市等。
“包租公”生意不是物流巨头*的蛋糕，更大的想象在REIT（全称为“Real Estate Investment Trust”），即不动产投资信托基金赛道。
普洛斯是REIT的早期玩家，例如普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，底层资产包括普洛斯北京空港物流园、通州光机电物流园、广州保税物流园、增城物流园、顺德物流园等。
▲中金普洛斯REIT产品结构图。
李嘉诚家族也正在加码REIT市场。5月9日，长江实业旗下竞投公司拟就伦敦证券交易所上市的CIVITAS SOCIAL HOUSING PLC提出建议现金收购要约，以收购全部已发行及将予发行股本，交易金额预计超4.85亿英镑（约48亿港元）。
如今，刘强东与普洛斯梅志明、李嘉诚家族一同站上REIT市场。
今年2月，“嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“京东仓储REIT”）发布。
▲京东仓储REIT近期一路走低，图片来自东方财富网。
这是首只民企仓储物流REIT，由京东（京东世纪贸易）100%持有，中国人民保险集团成员嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构。
核心资产是京东产发旗下的位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米，总估值15.65亿元。
这是个不错的赛道，京东的优势在于，可以借此扩充规模，完善供应链。但也有投资者质疑，京东产发的与母公司依赖性较强，从REIT角度看，早期投资有回报稳定的特点，但在长线发展中，存在利益冲突的可能性。
多年地产野心，终于落地
很久之前，刘强东就徘徊在地产赛道，举棋不定。
大公司涉足地产生意，极易吸引外界的关注，被质疑不务正业。
一方面，地产生意需要巨量资金撬动，大公司才有资格入场；另一方面，大公司能通过地产生意，衍生出金融、物流等业态。
庞大的房地产市场，如一块诱人的蛋糕，摆在他们眼前。
今年，京东在北京亦庄以31亿元拿下一块土地，称此举是为建4000套员工租赁公寓，不以卖房为目的。
刘强东早期曾尝试进入地产开发领域。早在2015年就注册了一家公司名为武汉楚梦家园置业有限公司（以下简称“楚梦家园”），刘强东任董事长、总经理职务。
时间来到2018年，京东计划在武汉新洲区建华中区域总部基地项目，项目进入审批阶段。
▲2018年7月，武汉项目建设用地规划许可获批。
拿到审批不久，2019年4月，刘强东退出这家公司的董监高名单。同时，本持股楚梦家园100%的武汉京东世纪贸易有限公司撤出，转而由宁波梅山保税港区海盈纳投资管理有限公司（以下简称“海盈纳投资”）全资控股。海盈纳投资是坤鼎控股旗下子公司，非京东系公司。
这个项目，推广名称为 “CITY 港”（此前又叫“CITY ON”及“曦地港”），在各项审批文件中，该项目依然以“京东武汉华中区域总部基地项目”命名，建设单位一栏中是“楚梦家园”，但背后已没了京东的影子。
直到1月，京东武汉华中区域总部基地项目（CITY 港）进行竣工备案登记，其中，住宅部分建设完成，商业部分则仍建设中。
也就是说，这个项目走的是地产商的老路子，靠住宅回笼资金，附加商业、办公物业。
想必，权衡之下，刘强东看到地产开发的水太深了，于是选择离场。
2014年，京东盯上了房地产互联网营销生意，不过，当时刘强东看上的不只是房地产营销，而是背后的金融市场。当年双十一期间，京东金融就联合房地产公司开展营销动作，试水房地产*模式。
期间诸多尝试，未有大起色。
直到2017年，京东正式设立房地产业务部，招来原搜狐网副总裁曾伏虎任业务部总经理。曾伏虎展现出十足的野心，他立下军令状，称京东房产要五年见成败。并要结合京东支付，参与房屋交易环节。
不过，在当时的京东体系中，房产业务部的地位不算高，隶属于京东商城居家生活事业部。期间，京东零售还提出“京东房产自营”，不过，依然没有摆脱“陈列展示”的模式。
如今，曾伏虎口中的五年之期已到，京东房产似乎还未激起水花。
倒是京东产发，让刘强东的地产野心终于落地。
