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分4000套房的刘强东,其实是「隐形地主」

刘强东在海外陪产时,也在忙着看物业地产,依靠巨量物业、土储,他还在和国际巨头、李嘉诚抢生意。

地产市场,一片萧瑟。

原计划赴港上市的万达,陷入困境,启动境内债重组;*家被香港高等法院颁令清盘的房企出现;千亿房企即将被强制退市……

好在,地产细分领域出现了新现象。

这一边,5月8日,国际物流巨头普洛斯称计划出售中国部分资产,以削减债务水平。

另一边,同在物流地产赛道的京东产发,正在排队上市,并在国内、国际市场四处买地、买物业。

▲京东产发股权结构,图片源自公司招股书。

5月4日,京东在花费30亿买下的地块上,正式动工“京东青年城”项目,计划建成近4000套自持员工租赁公寓,引发一片热议。

豪气给兄弟们盖房子背后,刘强东正通过旗下的京东产发,汇集巨量物业、土储,俨然成为“隐藏地主”。

扩张凶猛,海外物业两年增10倍

很长一段时间,刘强东频繁在海外露面,只要一回国,就登上热搜。

他此前在海外不仅陪产、照顾妻子,还在探索海外的生意,在国际市场“买买买”。

4月下旬,市场消息称,京东产发斥资2.5亿英镑(约合21.43亿人民币),收购高盛位于英国的大型物流资产包,类型包括办公空间、工业工厂和物流仓储空间。

倘若此番交易成功,交易金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

英国是京东的重要阵地。早在2022年10月,京东斥资4400万英镑(约合3.68亿人民币,收益率为4.7%)收购了全球三大零售企业之一、英国连锁超市Tesco位于英格兰北部城市唐卡斯特(Doncaster)的一个配送中心。

2022年7月22日,京东产发再斥资约6000万英镑(约合5亿人民币)买下Milton Keynes的物流仓库,位于伦敦卫星城。

京东产发欧洲区负责人Cen Shen曾表示,“收购英国仓库的投资,能够带来强劲的租赁回报和增值潜力,在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。”

除英国外,京东产发还布局了印度尼西亚、荷兰、越南等地。

2021、2022年,是京东产发出海动作凶猛的两年。据京东产发招股书,截至2022年末,京东产发的海外总物业数量达到67.9万㎡,体量相比2020年翻了近10倍

▲京东产发物业数量,图片截自招股书。

随着布局越来越大,京东产发海外收入更高了。从收入上看,海外进账正在激增,从2021年的5415万,升至约1.78亿元。

▲京东产发收入情况,图片截自招股书。

据招股书,截至2022年12月31日,京东产发已于中国29个省级行政区及海外4个国家开发、拥有或管理219个物流园区,已落成物业、开发中物业及土地储备总面积超过2000万㎡。

当然,国内依然是京东产发的主要阵地。目前,在国内的物业及土储数量依然最多,截至2022年末,约有2265.7万㎡,项目数量共计211个,相比之下,海外总面积还是个“零头”。

根据仲量联行报告,截至2022年12月31日,京东产发资产管理规模总额人民币937亿元,总建筑面积超2000多万㎡,按建筑面积计算,在亚洲排名第三,在中国排名第二

至此,刘强东已经坐稳物流地产行业前排位置。

▲京东系已有多家上市公司,无冕财经制图。

在3月30日,京东产发赴港递交上市申请书,如若成功上市,刘强东将坐拥京东系第五家上市公司。随着资本版图的扩大,若排队中的京东科技、京东工业也上市,京东系公司总市值接近万亿规模

跟国际巨头、李嘉诚抢生意

在京东产发前面,有一个绕不开的对手——普洛斯GLP。

普洛斯中国的掌门人是梅志明,一位美籍华人。

京东、阿里、亚马逊都曾是梅志明的客户,在互联网零售业风起云涌之时,作为仓库提供商、服务商的普洛斯疯狂占据中国市场,向这些巨头提供高标仓。

沿着这样的发展脉络,普洛斯成为全球*的物流地产运营商,在海内外拥有大量物业和土储。

2019年6月,梅志明紧张多时的一笔交易落定。

当时,黑石出资187亿美元收购普洛斯美国部分物流资产,涉及的物流资产总面积1.79亿平方英尺(约合1660万㎡)。

有趣的是,这宗交易的底层资产,是2014年普洛斯从黑石收购所得。

在2014年时,梅志明带着普洛斯杀入美国市场,与新加坡政府投资公司联合投资,以81亿美元收购黑石旗下全美*工业地产基金IndCor。

直到5年后,黑石将卖出的资产买回,普洛斯因此获利百亿美元。

刘强东在做的事,跟梅志明很像

京东产发服务于京东物流,负责物流产业园的拿地、设计、开发、运营等。

除了扩大规模,各处拿地、买物业之外,京东产发与市场接轨,客户有宝马、本来生活、良品铺子、永辉超市等。

“包租公”生意不是物流巨头*的蛋糕,更大的想象在REIT(全称为“Real Estate Investment Trust”),即不动产投资信托基金赛道。

普洛斯是REIT的早期玩家,例如普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一,底层资产包括普洛斯北京空港物流园、通州光机电物流园、广州保税物流园、增城物流园、顺德物流园等。

▲中金普洛斯REIT产品结构图。

李嘉诚家族也正在加码REIT市场。5月9日,长江实业旗下竞投公司拟就伦敦证券交易所上市的CIVITAS SOCIAL HOUSING PLC提出建议现金收购要约,以收购全部已发行及将予发行股本,交易金额预计超4.85亿英镑(约48亿港元)。

如今,刘强东与普洛斯梅志明、李嘉诚家族一同站上REIT市场。

今年2月,“嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”(以下简称“京东仓储REIT”)发布。

▲京东仓储REIT近期一路走低,图片来自东方财富网。

这是首只民企仓储物流REIT,由京东(京东世纪贸易)100%持有,中国人民保险集团成员嘉实基金为公募基金管理人,委托京东产发(京东东鸿)为运营管理机构。

核心资产是京东产发旗下的位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区,合计建筑面积约35.1万平方米,总估值15.65亿元。

这是个不错的赛道,京东的优势在于,可以借此扩充规模,完善供应链。但也有投资者质疑,京东产发的与母公司依赖性较强,从REIT角度看,早期投资有回报稳定的特点,但在长线发展中,存在利益冲突的可能性。

多年地产野心,终于落地

很久之前,刘强东就徘徊在地产赛道,举棋不定。

大公司涉足地产生意,极易吸引外界的关注,被质疑不务正业。

一方面,地产生意需要巨量资金撬动,大公司才有资格入场;另一方面,大公司能通过地产生意,衍生出金融、物流等业态。

庞大的房地产市场,如一块诱人的蛋糕,摆在他们眼前。

今年,京东在北京亦庄以31亿元拿下一块土地,称此举是为建4000套员工租赁公寓,不以卖房为目的。

刘强东早期曾尝试进入地产开发领域。早在2015年就注册了一家公司名为武汉楚梦家园置业有限公司(以下简称“楚梦家园”),刘强东任董事长、总经理职务

时间来到2018年,京东计划在武汉新洲区建华中区域总部基地项目,项目进入审批阶段。

▲2018年7月,武汉项目建设用地规划许可获批。

拿到审批不久,2019年4月,刘强东退出这家公司的董监高名单。同时,本持股楚梦家园100%的武汉京东世纪贸易有限公司撤出,转而由宁波梅山保税港区海盈纳投资管理有限公司(以下简称“海盈纳投资”)全资控股。海盈纳投资是坤鼎控股旗下子公司,非京东系公司。

这个项目,推广名称为 “CITY 港”(此前又叫“CITY ON”及“曦地港”),在各项审批文件中,该项目依然以“京东武汉华中区域总部基地项目”命名,建设单位一栏中是“楚梦家园”,但背后已没了京东的影子。

直到1月,京东武汉华中区域总部基地项目(CITY 港)进行竣工备案登记,其中,住宅部分建设完成,商业部分则仍建设中。

也就是说,这个项目走的是地产商的老路子,靠住宅回笼资金,附加商业、办公物业。

想必,权衡之下,刘强东看到地产开发的水太深了,于是选择离场。

2014年,京东盯上了房地产互联网营销生意,不过,当时刘强东看上的不只是房地产营销,而是背后的金融市场。当年双十一期间,京东金融就联合房地产公司开展营销动作,试水房地产*模式。

期间诸多尝试,未有大起色。

直到2017年,京东正式设立房地产业务部,招来原搜狐网副总裁曾伏虎任业务部总经理。曾伏虎展现出十足的野心,他立下军令状,称京东房产要五年见成败。并要结合京东支付,参与房屋交易环节。

不过,在当时的京东体系中,房产业务部的地位不算高,隶属于京东商城居家生活事业部。期间,京东零售还提出“京东房产自营”,不过,依然没有摆脱“陈列展示”的模式。

如今,曾伏虎口中的五年之期已到,京东房产似乎还未激起水花。

倒是京东产发,让刘强东的地产野心终于落地。

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