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上海学区房失守,从近15万跌到 10 万:马云预测恐成真

从2022年之后,全中国的幼儿园资源、中小学资源已经不再紧缺,甚至在大幅增加,学区房在这种大趋势下生存空间越来越小,整个房地产市场的下行趋势以及大跌趋势是无可阻挡的。

日前,根据每经的报道,上海学区房“最强阵地”还是在市场下行中失守了,部分溢价过高的学区房,“价格已经回到了5年前”。两年内从近 15 万跌到 10 万,两年内跌超30%。目前上海学区房失守引发了业内大讨论,这种风向背后有哪些原因?意味着什么?

在一个公众朴素的认知中,生育率急剧下滑,房价会跌,那是二三四线的事儿,一线城市还是能抗住,毕竟,一线城市的资源、产业、教育、医疗、就业机会、流动人口以及市场需求等等都能支撑房价的坚挺。无论房价如何跌,一线城市总是能维持稳定,但是目前这种观点似乎也有点站不住脚了。

大家的收入预期在下行,经济大环境下行,生育率在下跌,一个非常关键的问题是,年轻人不生育了,房子卖给谁?

上海寸土寸金的地方,上海学区房在过去很多人看来都是值钱的,但现在,上海学区房也失守了。

01 学区房为何扛不住了?

学区房下跌,新生儿数量连年减少只是一方面原因。人口负增长,房地产过剩,掉价的是三四线城市的房没错,但一线城市的房子,会因为债务危机,从8万、10万/平降到4万、5万/平,这叫均值回归。

学区房的价格为什么守不住?首先,从本质来看,在中国,学区房是个概念,概念是炒出来的,不管你强调它有多少实际功能,它都会像腐败食物吸引苍蝇一样吸引到更多炒房客。

学区房概念火热了大概有10多年时间,而*批学区房的家长们其实已经发现了问题,就是学区房的真实成本超出预期。

首先是上海相比其他二三线大城市的“房价倍数比”太高了,收入并没有达到相应的倍数。

这种高倍数不可能长期维持,买上海学区房,就算一路考上名牌大学,最终回报恐怕还不如学区房本身投入的价值高。他们发现好学校进去以后是不够的,为了取得更好的成绩,还要继续投入课外辅导、还要继续投入课外活动。

一开始想得挺好,买了学区房就一步到位了,最后发现要想让孩子脱颖而出,还要有各种各样陆续投入,真实成本比他们想象得要高。以往人口上涨,家长们学区房用完后还有人接盘,但以后人口少了,谁来高价接盘?就算能接盘,学区房倍数比也难以支撑了。

第二个问题,过去学区房大量炒房客扎堆,正在带来一系列金融风险。学区房需求的顶峰,应该是在2018年前后,2016年出生的小孩,当时有1786万,叠加涨价去库存,大致会在2016到2019年之前购入,双利好把学区房推向顶峰,大家为抢夺学位杀红了眼。

接下来是大量炒房客逐利,满杠杆,在这种情况下,过去扎堆炒房在今天需求紧缩的情况下,就决定他们是*制造抛压的群体——一旦房价不涨,甚至开始下跌,杠杆成本就撑不住了,一旦产生亏损,在大趋势下,他们就会迅速抛出止损。

其次,学区房未来可能会面临政策不确定性

那么在当下与未来谁最需要学区房呢?显然是中产阶层需要。中产阶层需要依靠学区房这个相对优质的资源,建立壁垒,他们不想看到自己的孩子和其他人站在同一起跑线,去拼天赋、勤奋、运气,它们希望自己的后代能够在起跑线上能占有一定的优势。有更好的学校、教师,更优秀的同学,更自信的灵魂,更高水平的师资与教育环境。

但是问题是,国家政策层面在当下需要让底层看到公平,看到向上流动的希望,所以有拆掉学区围墙的动机,包括转移优质教育资源,推动新房价格上涨。

这也就导致了学区房的风险在这个时候越来越大。

02 生育率决定着学区房的未来供需将严重失衡

但是,决定学区房前景的,最终还是看供需关系,供需关系决定价格,在本不是市场化的公共福利,却更似市场化的学区资源,其实决定权还是在生育率。从1786万跌到956万,少了整整830万需求,此前数据预计2023年出生人口将低于800万,甚至进一步下降至788万,数据低于抗日战争时期的出生人口。

低生育率对于相关产业的影响是循序渐进的,母婴育儿、教培、兴趣、消费、就业、学区房等等,到了哪个行业,哪个就迎来出清,学区房只是其中一个较早受影响的行业。

生育率下降越快,未来对相关行业的冲击越大,而房价对生育的影响非常直接,新加坡的总和生育率为1.12,东京的总和生育率为1.09,首尔的总和生育率为0.63。后两者的房价都非常高,但是核心城区房价的*值,北京、上海、深圳、香港,早就力压一众国外城市,排名全球前四,首尔排名第五。

根据任泽平《全球一线城市房价比较:2022年新版》,抛去我国的公摊(世界上其他国家没有公摊),换算为使用面积后,全球一线城市中心区域,房价最高的是:中国香港市中心,实际房价约为27万元/平方米,第二名,北京市中心,实际房价为192566元/平方米,第三名,深圳市中心,实际房价为177795元/平方米;第四名,上海市中心,实际房价为177305元/平方米;第五名,首尔市中心,实际房价为150948万元/平方米。

如果是只计算上海房价较高的几个区,几乎都是0.5左右的生育率,已经低于首尔。今年以来,首尔房价暴跌了至少30%,生育率决定着学区房的未来供需将严重失衡。

这意味着学校资源逐渐也像房地产一样,从供给市场转化为需求市场,竞争少了接近一半,越往后越不稀缺。尤其是那些居住环境恶劣的老破小,曾经涨得太猛,在上海襄阳南路曾经34平的学区房炒到650万的天价,仅仅是因为有所谓好学校的「学区房」下降是早晚的事情,而保值性也注定不会长久。

03 马云预测成真:学区房的降价抛售潮会来吗?

从上海学区房开始,包括上海半小时交通圈的中小城市也在跟着跌,包括嘉善、湖州南浔以及镇江和南通等环上海城市。有业内人士透露,湖州不少炒房者140W买的房,现在90W都卖不掉,而南京的张先生*套房子,次*的学区房,本打算卖掉置换,去年最高4.2万/平,现在成交价2.9万/平,半年时间暴跌30%。

事实上,从趋势来看,马云当年的预测正在成真。马云曾经为了鼓励大家消费,不要买房,曾经在房地产鼎盛的2017年喊出了“未来8年房价如葱”的的观点。

马云原话是 “年轻人不要买房,未来八年,房价如葱,最不值钱的就是房子,牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”这里有几个关键词,2017年,年轻人,牺牲存款买房。在彼时,一度被人嘲笑。后来马云指出2018年新生儿是1500万,未来新生儿很可能到500万~800万人。

从当前来看,马云对新生儿的预测也颇为精准。

现在细品马云的这些话,站在马云那个高度以及他所占有的资源信息,肯定远超一般老百姓,能看到别人所看不到的风向与趋势,当然,房价不可能与葱一样的价格,房价如葱是一个比喻,它指出了一个大的风向,从2018年起出生的孩子,教育、升学乃至求职的压力会越来越小,学校已经不是紧缺资源,生育率大幅提高已经不现实。

从2022年之后,全中国的幼儿园资源、中小学资源已经不再紧缺,甚至在大幅增加,一些幼儿园已经招不到人,未来的高中很可能求着学生来读,很多普通本科也将面临招不到人的困境,学区房在这种大趋势下生存空间越来越小,整个房地产市场的下行趋势以及大跌趋势是无可阻挡的。至于会跌倒什么程度,那是后话了。

从上海学区房开始,未来几年,学区房的降价抛售潮,可能很快就要到了。

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