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曾比恒大冲更猛,他比许家印更可惜

当信任危机出现,便不可避免地影响到销售环节,让阳光城的资金回笼受阻,而负债的窟窿,又越来越大。

挣扎三年,ST阳光城的股价最终停在了0.37元,一纸终止交易告知书,宣布这家曾经的大房企,即将告别A股。

短短三年,年营收曾经超800亿的阳光城,只剩下官网上的硕大字体,还记得它和创始人林腾蛟的来路:

“阳光城,有阳光,有梦想”。

01 天生的商人

林腾蛟想要做一个商人,是从一本书开始的。

1968年出生在福建闽侯的林腾蛟,从小就学习优异,酷爱阅读。15岁那年,他读到了一本陈嘉庚的传记。

富甲南洋,又不忘爱国的福建同乡陈嘉庚,让林腾蛟大感敬佩,从此立志,要成为“陈嘉庚式的成功中国商人”

在他身上,从商的天分也确实展露得很早。

在大学里,想赚生活费的林腾蛟,不想花体力和时间打工赚钱,而是琢磨起了小买卖。商机也很快找到了一个——明星明信片。

有追星族,就有市场。但林腾蛟却没钱进货,他想了一个好主意:高价赊销。

林腾蛟找到批发老板,把每张进货价提了三毛钱,但要先拿货,账期到后,如数还款。

大学生的身份、高出一截的进货价,让林腾蛟成功拿货;就近购买的便利,追星族的热情,让他根本不愁销路——只用两个月,林腾蛟就净赚七千多块。

在八十年代末,这笔巨款解决了小林同学的生活问题,还给了他再折腾一下的资本。

他把追星生意延伸了一下,开了一家录像厅,接下来又是贸易行和小酒楼,林同学还没毕业,就成了学校里的“林老板”。

懂得找机会、抓需求的林腾蛟,日后的机变灵活,早早就露出了苗头。

毕业后被分配到进口公司的林腾蛟,其实不太满意这份工作——整天喝茶看报,这有什么意思呢?

一个月后,带着做生意攒下的钱,他转头辞职,跑到偶像陈嘉庚发展事业的大本营新加坡去留学了。等他1995年毕业归国,准备腾开手脚大干一场时,一个大时代已经在他眼前展开。

这就是房地产。

福建是沿海开放地区,领全国风气之先。在厦门,1983年就成立了政府背景的联发集团,它的董事长,甚至是由时任的厦门市长亲自兼任。

此后十年,厦门冒出来100多家房地产开发商,房价也跟着一路走高,在1993年,市区里已经有了近4000元每平米的商品房。

林腾蛟回国的1995年,也是房地产的政策大年,国务院在那一年发布了《关于发展房地产若干问题的通知》,明确指出:

“房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分。

这种机会,怎么会不落在林腾蛟的眼睛里?

1995年就创立了阳光控股有限公司,先是开发了阳光假日大酒店项目,然后在厦门以“阳鸿新城”的旧城改造为起点,开始了他通往房地产大亨的南征北战。

02 到上海区,到全国去!

世纪之交,林腾蛟在福州实验性地开发了一个名为“阳光城”的小区。

虽然资金短缺,但林腾蛟还是找到了办法。他引入了一家大型建筑公司,出让部分利润让其垫资建设,在福州机电学校旧址地块上,林腾蛟开发出了当时福州市面上少有的高品质住宅——阳光城一期。

一经面世,阳光城就引发了轰动。借着这个品牌效应,林腾蛟在闽系房企圈里,开始有了自己的名声。

但他也有自己的短板——缺钱。

林腾蛟进入房地产不算晚,但入行后很长一段时间,公司的发展规模和速度都相当有限。这在以资金讲实力的房地产行业,是个大麻烦。

资金不充裕,就没钱拿地,土储低了,在运作的项目就少,摊子不大,现金流就弱,然后又回到了老问题,资金怎么都充裕不起来。

机敏的林腾蛟当然看得出问题,所以他在2002年把上市提上了日程,通过资本运作收购了上市公司“石狮新发”,完成了阳光城的借壳上市。

但阳光城通过融资得到的资金仍然很有限,对于在资金上有很高要求的房企,还是折腾不起大风浪。

一个典型的例子是,阳光城在2004年想要收购地产与酒店结合的上海天骄大厦,却根本拿不出去钱,还是由二股东委托银行,将其1亿元的自有资金,以11%的年利率放贷给公司后,才得以完成。

好在这个地产与酒店嫁接的项目,成为林腾蛟快速逆袭的关键转折。

2005、2006两年,天骄大厦为阳光广场分别实现了1.51亿元、1.11亿元的创收,几乎是当时阳光城年营收的全部。

尽管在2006年前,阳光城的销售额还未超过2亿元,但这个案例,让林腾蛟对未来发展的思维,有了巨大的改变:

*,小地寡财,不能局限于福建之内,一定要到更大舞台打仗;第二,要更多利用资金杠杆,就算借高利贷,也要扩大规模,不能自然生长。

此时,如请过梁朝伟代言楼盘产品的世茂集团、更名为旭辉集团的永升旭日……不少闽系房企都率先走出大本营,前往一线城市发展。

林腾蛟也把公司总部搬到了上海,开始以上海为据点,走向全国。而他的另一手,是高举高打——一个标志性的楼盘产品,对房企实在是太重要了。

在上海天骄外,他还在老根据地福建,一举拿下“丹宁顿小镇”、“乌山荣域”和“阳光上城”几个项目,打造成阳光城的重要名片。

在阳光城的历史上,2010年被称为全国化的跃进元年。这个叫法,是有来历的。

那一年,万科成为国内首家销售额突破1000亿的房企,碧桂园、龙湖的销售规模也超过了300亿元。中国当年的商品房销售额虽然达到5.25万亿元,城镇化率却只有46.6%。所以从大形势上看,整个房地产业实在大有可为。

但回头再看看自己的阳光城,2010年的销售规模还在百亿以内,林腾蛟实在再也坐不住了,他决定轰轰烈烈地拼上一把。

或者说,赌上一把。

03 年轻的世界500强

曾经有地产媒体评价,林腾蛟能用人,也能换人,而决定用人和换人的标准很简单:招之能来,来之能战,战之能胜。

在房地产这个行业里,能干的经理人,所起到的作用,确实是一般行业比不了的。特别是房企总经理/总裁这个位置,就是一个金融、政府关系、建筑学、财务、综合投资、美学、管理学多种复合能力的综合体。

这个岗位上的人,比董事长干活强,一点也不奇怪。

很早就弄懂了这一点的林腾蛟,开始大胆地吸引和利用人才,为阳光城的扩张铺路。

为了给管理层创造环境,林腾蛟优化了董事会、管理层、监事会三权鼎立的制度,把管理层的权限放到*,自己则退居幕后,一度除了年度预算、高管聘用等25项事项需呈报外,其余经营的问题,都交给高管。

他的一个大手笔,是挖来了华润置地的骨干经理人陈凯。

陈凯一毕业就在华润置地,从项目案场,一路做到执行董事。在被林腾蛟挖来后,他得到了巨大的权力——可以直接决定一个地块的取舍,也可以直接审批大数目的投资金额。

能干的陈凯也没有辜负林老板的期望,从2012年开始,只用三年,他就带领寂寂无闻的阳光城,实现营业收入从54.53 亿元到223.8亿的大跨越。

在陈凯离职后,林腾蛟继续贯彻“召之即来,来之能战,战之必胜”的用人原则,挖来了碧桂园的朱荣斌和吴建斌,分别担任阳光城联席董事长和执行副总裁。

摆在“双斌”面前的阳光城,其实是有点棘手的。经过陈凯的*波拉动,阳光城蹿升很猛,但从2015年开始,利润率又开始大幅下滑,而且产品美誉度不高,债务和融资成本也下不来。

2017年8月,在上海总部,朱荣斌首次公开露面,他喊出了一个口号:再造一家千亿房企。

不到三个月,他又升级了目标:2020年达成3500亿规模。

老搭档吴建斌的捧哏是“你只要有地,我就不差钱”,而朱总又回了一句:你只要有钱,我就不愁没地。

喊这样的口号,背后其实是林老板定下的军令状——在崇尚“爱拼才会赢”的闽系房企,以及在喜欢说“相信成功逻辑”的林腾蛟心中,阳光城短期目标是千亿,中期目标三千亿,要杀进中国地产*。

进入阳光城的“双斌”,赶上了中国房地产最激进的一段岁月,也创造了阳光城最激进的一段岁月,他们为阳光城制定的打法,和当年的融创、恒大虽有小异,本质却是大同——全国范围,跑马圈地。

朱荣斌上任后的*件事,就是指挥阳光城在全国打冲锋。当年,阳光城宣布进入乌鲁木齐、环京等20个区域,买进120个项目,“双斌”一起为阳光城设计了一套“三全五圆”战略:

贯彻全地域、全方式、全业态的“三全”拿地方式,强调要在原有城市的基础上迅速覆盖全国一二三四线城市。

“五圆”要求公司内部人才、土地、资金等要素与良好的运营管理体系有机结合,做到“人等地,地等钱,钱催人”。

在三全五圆的催动下,阳光城冲入二三线城市,用招拍挂、收并购,一级整理、三旧改造产城融合等多种手段,获取了大量优质土地,成为业内著名的“地皮收割机”。

在一次交流会上,朱荣斌指着门口的一排人告诉大家:

“这都是我招来的区域总经理、投资总经理。我每天都在不断地面试。”

但无论是放权经理人,还是全国招兵买马、快速扩张,背后都离不开两个字——大胆,既要大胆花钱,就要大胆借钱。

从林腾蛟到朱荣斌,在人才上都很舍得花钱。在业内,阳光城一度以高薪酬著称,人均年薪达40万,居地产圈之最——甚至连应届毕业生,都能拿到20万年薪的开价。

比起拿地的投入,薪酬只是小钱。

2017年,阳光城的土地储备预计在手货值近5000亿元,其中超八成土储,位于核心一二线城市。而在2018年上半年,阳光城就花了1203.1亿来拿地,位居当年全国第十二位,并且收购频频,一时成为“并购王”。

也正是在这一年,阳光城的销售金额首次突破千亿,第二年又突破了两千亿,2020年,它的销售额达到了破天荒的2180亿元。

这一年,公司以821.7亿营收,52.2亿的归母净利润,创下了借壳上市以来的*业绩。也正是在这一年,阳光城终于成功冲进了世界500强。

林腾蛟这一年52岁,这也是他最接近“中国成功商人”志向的一刻。

在“中国房地产开发企业成长速度TOP10”的榜单上,从2018-2020年,阳光城连续三年都是冠军,比恒大冲得更猛。

公司的油门踩得有多快,其实从这个“三年冠军”里,已经闻得到汽油味了。

04 悬崖勒马,为时晚矣

对于做一个“陈嘉庚式”的成功商人,林腾蛟似乎从没放弃过愿望。

在早期创业时,他就办过学校,中间又短暂投资过种业;而在房地产进入高速发展阶段后,林腾蛟又通过子公司,在教育、医疗、金融、环保、新能源进行了一系列投资布局。

林腾蛟热爱国学,对阳明心学尤为热爱,所以不仅资助教育,还每逢机会,就到处宣讲、传播传统文化的重要性。

严格评价这些多元化业务,其实都和房地产主业关系不大,至少在很长一段时间里,也看不出林腾蛟把它们与地产协同关联的大动作。

不过,没有用产业协同的名义,搞一个巨大无比的摊子,对阳光城而言可能是件幸事。

因为在地产主业上,阳光城的摊子已经足够大,也足够快了,以至于当公司跑到悬崖边时,已经很难刹住车。

2020年8月,又一轮宏观调控来了。

央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标:1,剔除预收款项后资产负债率不超过70%;2,净负债率不超过100%;3,现金短债比大于1。

“三道红线”的出台,给高周转、高杠杆、低利润的房地产行业模式,画上了句点。那些高度依赖这一模式的企业,无不就此陷入困境。

阳光城的发展,恰恰靠的就是高杠杆,用子公司套子公司,联合债权、收购、投资等多种玩法,不断获取资金支持。

无论是在陈凯时期,还是在“双斌”时代,都是如此。

比如,2011年,为了拿到一笔15.5亿元的融资,阳光城先用上级公司调整了子公司的股权结构,引入投资。

其后利用信托的方式,对子公司发起信托计划,拟造债权;上级公司再通过承担兜底责任,合理收债,获取信托公司给子公司的债权优先基金。

这样的融资,不但减轻了税务压力,还因为两个公司都属于阳光集团旗下,债务相互抵消,不在报表中展现。

所以在很长一段时间里,阳光城的报表中通常只见增加的融资、大额的收益,有时却难看到融资的来处,和背负的债务。

但只有林腾蛟和他的核心管理团队才知道,阳光城唯有借钱、买地、卖楼环环相扣,赚钱并及时还钱,才能一直跑下去。

如果任何一个小细节出了问题,都可能会带动整个链条崩盘。

果然,官方管控刚出现时,阳光城的资金链就开始吃紧,面对“燃料短缺”的问题,林腾蛟拉来了“泰康系”的33.78亿元投资。

而想要让投资尽快见收益,阳光城只能继续不停地以高溢价拿地,做大资产规模。

然而此时,阳光城就像一艘四处漏水的船,信用风险事件频发:

旗下理财产品的“华冕财富”,到期不予兑付;业主拿房一年,办不下来房产证;楼盘偷工减料,不接受业主维权;别墅停车位变地下室,还按面积收费,导致业主多付几十万等等,都消耗了消费者的信赖。

当信任危机出现,便不可避免地影响到销售环节,让阳光城的资金回笼受阻,而负债的窟窿,又越来越大。

2021年,危机逐渐浮出水面,此时阳光城的年营收降已至425.26亿元,而年度负债总额为3162亿元,累计土地储备达3155.53万平方米,而归母净利润为-6.95亿元。

同年,作为阳光城的重要股东,泰康系终于难忍阳光城的巨额亏损,对业绩投下两张反对票。

矛盾进一步激化,即便林腾蛟带着一众高管,奔赴泰康总部亲自沟通也无济于事,最终泰康系以折价清仓亏损16亿元离场出局。

消费者对阳光城信心大幅度下降,和评级机构的下调评级,已经让阳光城摇摇欲坠。那么,融资的雪上加霜,开始让阳光城链条中最重要的一环猝然崩裂,接下来一切都在朝着不可控的方向发展。

2022年初,朱荣斌在即将天命这一年,向老板林腾蛟递交了辞呈。

临走前,朱荣斌清仓耗费1.36亿元买入的阳光城股票,4年净赔4000多万。

在朱荣斌入职那一年,林腾蛟曾和朱荣斌设定了一个中期目标——阳光城超过3000亿销售规模。

而2021年末,阳光城的年度总债务却达到了3162亿,痛失大将的林腾蛟,不得不走出来主持局面。

在同年的内部会议上,林腾蛟表达了面对危机的决心:“不会抛下员工,在关键时刻要同舟共济。”

为了解困,林腾蛟积极奔走自救,他通过和债务人商谈展期、出售资产等方式向外界释放了绝不躺平的信号。

他先后变卖了所持兴业银行股权,又辞去了兴业银行董事职位,在辞呈原因处,写下了“专注自身企业经营”几个字。

他套现了30.52亿元的万物云股权。为了应对美元债展期,林腾蛟甚至押上了母公司阳光集团和个人信用,在多方争取下终于获得了3笔美元债务展期。

但危机远未解除,到2021年末,阳光城账上资金尚有271.8亿元,但实际可动用资金却不足1%。高杠杆在推动阳光城发展的同时,也为阳光城的陨落埋下了伏笔。

截至今年3月底,虽然阳光城已还款超450亿,但仍有高达2744亿元的总负债,一年内到期的短期借款、非流动负债为614亿元。同时,因为两笔合计2726.25万美元利息无法兑付,正式构成违约。

为稳定阳光城的经营,缓解债务压力,林腾蛟只能选择继续割肉回血。

2022年5月,阳光城将所持永康众泰小镇股权以57亿元转让给滨江集团,在持有的一年间亏损达4.45亿元。一同“割肉”的还有旗下龙净环保股权。

同在5月,林腾蛟将总股本的15.02%以17.34亿元对价转让给紫金矿业,这与2017年36.7亿元的收购金额相比,又打了对折。此外,阳光城还转让部分三木集团股权,福州国资成为了实控人。

截至2023年5月,阳光城到期未支付的债务总额,高达647.32亿元。5月5日,阳光城带上了ST的帽子,股价一路下滑。

6月13日晚,公司收到了来自深交所的告知书,自此迎来了“A股再无阳光城”的终局。

2021年,林腾蛟在危机时刻,为给员工鼓劲儿,写了一封真挚家书,标题用的是《严冬过尽绽春蕾》。

想必他也没想到,这个季节竟然这么漫长,他大概也没想到,阳光城,会有阳光不再的一天。

让阳光城阳光不再的,当然有中国房地产逻辑转换乃至行业整体魔幻的因素,但更大的原因还在于自己。

毕竟,没有人强迫林腾蛟必须去那么凶猛的负债扩张,也没有人会因为阳光城不那么负债扩张,就让它退市。

参考资料:

[1]《阳光城迎退市终局,林腾蛟曾想尽办法“自救”》,中国房地产报

[2]《失速阳光城:挣扎自救无奈跌落》,21世纪经济报道

[3]《阳光城危情15日,闽商林腾蛟的奔走与自救》,*财经

[4]《阳光城崛起往事(下):瞒天过海的表外融资“茅山术”》市值风云

[5]《激荡40年,房地产路在何方?》远川研究所

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