2022年5月，位于北京市海淀区、闻名全国的豪宅社区“万柳书院”成交了一套法拍房。这套房产在5503万元起拍价的基础上翻了近两倍，成交价1.09亿元。其建筑面积298.96平方米，折合每平方米约36.47万元，一举把北京房价的天花板拉升到了纽约上东区的高度。
这套房神话般的存在，让万柳书院的一些业主坚定了对高房价的信仰。一位代理该楼盘的经纪人表示，一套靠近社区会所、面积为323平方米的平层，总价为1.03亿元，业主坚持不议价。
“这套房是位于社区中心位置的楼王，几乎没有住过人，房间内还放着全新的德州扑克桌。”该经纪人表示，“目前已经挂牌超过200天，单价比36万要低，但并没有多少询价的客人。”
豪宅经纪公司丽兹行发布了一组令人清醒的市场数据：
在6月的北京新房市场，豪宅（总价1500万以上产品）成交均价为7.62万/㎡, 环比下降9.72%, 同比下降21.2%。其中别墅产品的均价环比下降4.01%, 同比下降31.62%。
据丽兹行人士观察，北京全市二手豪宅库存较为平稳，维持在2200套的水平。全市总体二手房源挂牌量持续走高，豪宅率先有减少趋势，但并不是因为成交向好，而是买方市场成交减缓，很多业主索性就选择不挂牌了。
“如果业主着急卖的话，挂牌报价与最终成交价会差很多，现在属于买方市场。市场会优先成交价格低且房况好的。”一位活跃在海淀后厂村附近的豪宅经纪人表示。
这位经纪人一般会告诉主动来询价的客户：“价格可谈”。他于近日促成成交一套面积285平方米的四居室，最终成交价2600万元。这套房位于海淀百旺公园旁，所在社区是知名的“大厂高管盘”。
出售的当天晚上，小区内另一位同户型业主便联系他告知底价。经纪人表示：“业主看到其他房源成交后，深夜主动来电，协商推广策略和意向客户，告诉我们最新底价，之前他给出的报价是3050万元。”
另一位朝阳区亚奥板块的经纪人表示，国奥村的一套顶层复式，3天带看40多组客户，第三天就成交了。“卖方于2012年购买并重新装修，当时购入价是1300万，因为长期居住国外，实际使用较少，非常诚意出售，出售时的诉求是月底拿到资金。”
这套豪宅最初挂牌价是3700万元，最后成交价是2700万元。经纪人表示，最终成交总价，比类似户型降低了700万元左右。
2023年二季度，北京二手房源挂牌量连续3个月都维持在超12万套的水平，较2022年平均8万-9万套的水平，挂牌量上涨近四成。按照每月1.1万-1.2万的网签水平，把当前房源全部卖光需要9个多月，正常水平是6—7个月，当下去化速度偏慢。二手豪宅的去化更慢些，平均在10.8个月左右。
但这比新房市场要“健康”得多。华创证券分析师最近的统计结果是：截至 2023 年 5 月底，北京新房库存量约 1240 万方，去化周期 18.7 个月，排名全国第四，前三名是徐州、嘉兴和常州。
特别是北京的郊区，形成了“惰性库存”，去化周期已超过40个月。如果是郊区的别墅产品，给经纪人的佣金率甚至高达15个点以上。
不差钱的二手豪宅业主可以等，卖豪宅的新房开发商却不得不采取行动了。
36氪不久前报道过，一家以囤地开发起家的豪宅开发商，此前不急着卖的顺义中央别墅区豪宅项目，售楼处也开始对中介门店的经纪人开放——2022年6月拿地、同年12月取证的新盘，在2023年初就引入了渠道的经纪人代销。
过去，这家开发商基本在尾盘现房销售阶段才会与渠道合作，也不看重楼盘的到访量。为了激励经纪人的积极性，营销总特别推出了“带客户到访，奖励200元购物卡”的限时激励。如果成功签约，再分别奖励经理人、店长3000元购物卡。
一位中介小哥打趣地说：他们骑着和外卖员一样的电瓶车，卖起了3000万一套的平层、4000万一套的下跃、5000万一套的联排。
实际上，2023年北京顺义别墅产品去化普遍有难度，除了市场饱和、价格偏高等原因，周边的竞争也很激烈。据区域内经纪人反映，孙河及中央别墅区的一手别墅产品月均去化在20套左右，这个水平几乎同比下跌50%。
在主城区的新房市场，诸如中建玖合府、中信城四期、国安府二期等倒挂盘的放售，一定程度上激活了豪宅成交的活力。
据“地产营销人”统计，2023上半年，北京单价十万以上的新房，成交套数是1847套，同比增长43.85%；成交均价是12.56万元，同比增长12.25%；成交金额为370.59亿元，同比增长42.89%。
然而，如果以总价1500万元以上来定义豪宅，就会看到不同的景象：据丽兹行统计，6月北京新房豪宅成交量为314套，同比下降61%。
种种迹象表明，万柳书院的楼王也只是市场周期的一部分，而不是逆周期的存在。
最近，天风证券分析师在房地产行业研报发布了一张全国各线城市商品房成交热力图，绿色代表成交热度负增长，橙色代表成交热度正增长，颜色越深，涨幅或跌幅越猛。一线城市及北京的热力图趋势极为相似：
2022年一片绿色，2023年2月开始转为橙色，但仅维持三个月，5月又变成绿色，6月至7月颜色逐渐加深。
