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碧桂园开始「深蹲」

一个企业出问题也不能全甩锅给市场,碧桂园现在的危机,有内因也有外因。

最近,碧桂园正在被各种“口诛笔伐”。

8月7日,碧桂园支付的美元债息未能按期支付;

8月中时,碧桂园公开发布了盈利警告;

大股东计划捐赠碧桂园服务股票给设立在香港的家族基金会;

杨惠妍卸任了旗下部分公司的董事长……

1.

/ 啥样的情况才算真·暴雷? /

这些碧桂园的动作,直接被解读为了“暴雷”,甚至被贴上了“碧桂园大厦将倾”的标签,感觉下一秒碧桂园就得步入某大的后尘。

但对于房企来说,什么是真暴雷?

暴雷这个词应该是始于当年的P2P,指的是经营不善问题,未能偿付投资人本金利息,而出现的平台停业、跑路、倒闭等问题。

这种严重程度如果平移到房企,那是房也交不上了、工地也停工了、欠的钱也还不上了、公司管理层也躺平跑路不管了、财务报告也出不来了、公司下一秒就得进入破产程序或已经进入破产程序了。

但碧桂园真的不是这样。

首先,碧桂园还在还钱、并且在想方设法地还钱。今年1月17日,碧桂园完整偿还了6.25亿美元即将到期的4.75%优先票据本金及利息;7月到8月,碧桂园手里的钱已经很紧张了,还是咬着牙完成了多笔债券的兑付,合计兑付本息规模58.9亿元;这几年碧桂园为了保持信用也是很努力的,2020-2022年的财报显示,它筹资活动中的现金流,已经是三年净流出,合计净减少了有息债务接近1000亿。

目前,碧桂园名下并没有债务公开违约,仅有两笔美元债的票息支付处于30日的宽限期内。所以,碧桂园真正面对的困难是,随着市场销售大幅下滑及融资渠道严重受限,现金储备大量消耗,之后到期的债务需要有条理地对待。

其次,碧桂园交房交得热火朝天,是不争的事实。2022年,碧桂园共完成全国255个城市1384批次的交付,交付房屋数量总和近70万套,是房企中的榜首,还是前几名的数倍。2023年上半年,碧桂园完成27.8万套交付,交付量仍然稳居行业*,超过了第二名和第三名的交付总和。碧桂园旗下有很多项目在去年和今年一直都在努力地提前交房、“交房即交证”。一手拿房本一手拿钥匙真不是嘴上说说,要主动靠前对接、把工期提上去、进行竣工验收、确权办证等等,每一项都是要花大价钱的,说明碧桂园拿出了真金白银来做交付。

最近也有媒体的报道证明了这一点,碧桂园内部人士说,要平稳地保交楼,公司资金管理不能乱。碧桂园对有限的资金用于偿付各类款项有明确顺序,依次是:保交楼资金、工程结算款、项目层面负债、集团层面公开债等。还要和各方谈好支付节点和比例,确保公平公正。

重要的是,碧桂园的管理层真没有躺平。据统计,碧桂园控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元,且从未减持股票,包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。一家地产私募债权人表示:“坚持到现在的民营地产公司,不用质疑它的还债意愿,要不然去年就躺了。”另外,碧桂园一方面正在竭尽全力公司现金流安全,加快销售回款和应收债权回收,努力盘活一些大宗及难去化商业类沉淀资产;另一方面,也*限度削减支出,加强费用管控,高管带头降薪,严控销管费用,开源+节流地为还钱和交房做准备。

所以别给碧桂园扣上“暴雷”的帽子,经常这样渲染,普通购房人的直观感受就是碧桂园下一秒就要“嘎了”,这比实质性违约还要可怕。

2.

/ 挺到今天,其实碧桂园挺不容易的 /

其实在业内看来,尽管都是万亿级规模房企,碧桂园与恒大当时“积重难返”的局面并不相同。

从财务层面来说,2022的财报显示,剔除合同负债后碧桂园负债为7667.32亿元。而同期剔除合同负债后,恒大负债为1.72万亿元。并且碧桂园剔除预收账款的资产负债率已降至70%以内,为69.4%。

其实碧桂园的整体财务结构还在正常范围内,其他指标也都是健康的,说明三道红线出台以后碧桂园做得还不错,所以去年,碧桂园也被评为了示范性房企,在冰点市场都能低成本融资。一位牵头审计过数家房企的会计师事务所合伙人也表示,碧桂园的财务基本面并不难看、杠杆也不高,通过债务重整,度过阶段性困难的可能性还是比较大的。

另外,碧桂园的危机也不是集团性的危机。例如碧桂园服务已经特别清晰地做了切割,杨惠妍捐赠20%碧桂园服务股票的操作,在许多雪球股民看来,是碧桂园服务与碧桂园切割以免受到牵连的举动,而非“转移资产”。

对了,碧桂园这些年的投资,也都是“心里有数”的那种,翻看财报,碧桂园投入最多的也就是机器人,但碧桂园的博智林机器人是量产并且商用了的,不仅碧桂园自己的工地上用,许多央国企的重要建筑单位也在用。

究其原因,恒大的风险爆发是其经营管理不善和盲目多元化扩张,加之市场大环境影响,从而导致资金链出现问题,碧桂园则是行业的问题的缩影。

外因主要还是来源于回暖有限的市场行情,数据显示,7月TOP100房企的单月销售额同比下降34.1%,环比下降33.8%;前7月,TOP100房企销售总额同比下降4.6%。碧桂园的权益销售额也连续4个月环比下降,前7月实现权益销售金额1408亿元,同比下降35%、较2021年下降61%;7月实现权益销售金额121亿元、同比下降60%、较2021年下降78%。

销售回暖乏力,很大程度上影响了碧桂园的经营性现金流入,在融资困难的当下,碧桂园拿出大规模的资金保证楼盘建设和房屋交付,也是碧桂园出现此次两笔债券兑付危机的直接原因。

当然了,一个企业出问题也不能全甩锅给市场,碧桂园现在的危机,有内因也有外因。

碧桂园出现阶段性困难的内因,三四线城市的楼市目前整体不太活跃,近些年来碧桂园已经在策略上调整为一到六线全覆盖,但相对这个行业的发展来说三四线城市倾注的比例还是偏高了。

3.

/ 碧桂园的危机到底有多大? /

最后,我们需要合理讨论一个问题,碧桂园的危机到底有多大?碧桂园的处境到底是什么?

从报表层面来说,碧桂园没有走到资不抵债、出险的那步。可以去对比一下财报,碧桂园的资产足以覆盖所有的有息债务,流动性不足只是阶段性的问题。截至2022年末,它手中仍有超过1.2万亿元的充裕可售资源,完全可以保障未来经营的有序开展。

今年上半年,碧桂园上半年还在一线城市的拿地市场很活跃,都指向了碧桂园的处境并不是“破罐子破摔”,还是想通过拉高一线城市项目储备、盘活资产等方式,度过难关。

也有资深业内人士认为,当下碧桂园所处的阶段,极像去年九、十月份时的旭辉,有危机但可控。

当时旭辉快速启动债务重整,让债权人们选择不削减本金金额、自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年等方式,稳定经营争取空间,避免公开市场违约后的被动局面,到今年年中,旭辉的老板林中发朋友圈表示,旭辉在售房和交房上已经有了好转。

记得在旭辉债务重组告一段落时,旭辉的老板林中发了条朋友圈,说旭辉拒绝躺平,只是蹲下,蹲下意味着重心更稳,意味着来日更好地站起来。

希望碧桂园也能慢慢深蹲,这次对他的要求不是起跳,而是平稳起身。

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