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写字楼没人租了,租金大跳水

从商业地产的崩盘,传导至金融机构的资产缩水,隐约又见十余年前的金融危机。美国激进加息,究竟会拖垮多少家银行,仍未可知。

自2020年以来,全球范围内的疫情冲击、消费习惯的数字化转型以及远程工作模式的普及,都对商业地产造成了深远的影响。

空置率上升、租金下降、投资回报率降低等一系列连锁反应,使得这个曾经被视为稳定收益来源的领域,如今不得不面临“寒冬”。

尤其是一线城市的写字楼,出现了大量的空置,空置率飙升至十多年来未曾有过的高位,租金水平跌至近十余年的谷底。

数据显示,2023年底,北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中,深圳*写字楼空置率超过26%,上海和北京的相接近,分别为21.8%、21.7%。

进入2024年*季度,北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落,但整体依然处于高位。

商业地产需求不振,带来的直接结果是租金的大跳水。

戴德梁行的数据显示,截止2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米,同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011~2012年水平。

其中,空置率最高的深圳,根据克而瑞团队调研,2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米,回到了11年前的水平。

除了居高不下的空置率和断崖式下跌的租金,另一个值得关注的指标是“净吸纳量”,也就是“新租面积+扩租面积-退租面积”,用来评估写字楼的市场供需情况。

从最近两年的数据来看,一线城市的写字楼净吸纳量出现了暴跌的趋势。

从2021年到2023年,北京*写字楼的净吸纳量由101万平方米锐减至12.7万平方米,降幅高达87%。

同样地,上海的这一指标也从136万平方米骤降至39万平方米,减少了约71%。

而深圳的情况亦不容乐观,其*写字楼的净吸纳量从84万平方米下降到22万平方米,缩水比例达到74%。

总体来看,北上深的*写字楼在过去2年的需求规模缩减了70%-90%。

在写字楼供给过剩的情况下,一线城市的写字楼在未来几年依然有较高的供应。

例如,深圳预计今年内投入使用120万平方米的*写字楼。广州的琶洲、金融城仍有大量*写字楼在未来两年入市。

商业地产不景气、写字楼高空置率,其本质与第三产业尤其是现代服务业息息相关。

以广州为例,今年二季度写字楼租赁需求当中,TMT行业高达30%,其次是专业服务业(21.9%)、贸易和零售业(12.1%)。

其实,也就是互联网、金融、法律、外贸等相关的行业。

然而,随着互联网行业的增速放缓,叠加金融监管的趋紧态势,互联网公司和金融企业正在缩减办公空间。

以北京为例,中关村和望京历来是互联网公司的核心聚集地。

但最近几年,诸如字节跳动、微软以及爱奇艺等行业巨头,纷纷从中关村缩减租赁面积,而美团更是提前退租3万平方米。

外资企业的离场同样削弱了对写字楼的总体需求。

2023年度,中国实际利用的外资规模较之前一年缩减了8%,这意味着以往大量涌入的外商直接投资首现罕见的收缩。

作为中国高端写字楼的重要租户,外资企业近年来的战略调整,包括削减在华布局,甚至直接关闭了中国区的办公场所。

例如,全球资产管理巨头先锋集团(Vanguard)在2023年宣布全面退出中国市场,并于同年11月正式关停了其位于上海的办事处。

此类外资撤离行动,无疑对国内写字楼市场的需求层面造成了直接冲击。

从微观角度来看,企业对办公空间的需求显著减少,其根源在于近年来不少企业面临业绩下滑,要开源节流。

从宏观角度来看,中国经济正处在从制造业为主导向服务业驱动的转型期,这一过程复杂且漫长,需要经历重重阻碍。

其实,商业地产不景气的情况在美国也不少见,甚至因为美联储激进的货币政策导致商业地产出现了崩盘。

根据摩根士丹利的预测,美国写字楼物业的价格从峰值到谷底的跌幅约为30%。

最近,纽约曼哈顿一处办公楼还以“骨折价”进行出卖。这栋办公楼在2018年的购入价近1.53亿美元,最终以不到5000万美元的价格出售。

这意味着,该处房产价格下跌了约67%,甚至出售金额还低于未偿还的抵押贷款金额。

随着美国商业地产价值的持续下滑,这类亏本买卖变得越来越普遍。

一方面,疫情改变了美国传统的工作场景,远程办公成为了常态,大部分员工每个星期只有几天在办公室。

另一方面,美联储过去2年的激进加息,推高了企业运营成本,压缩了企业用于办公租赁的资金。

美国商业地产的“寒冬”直接导致了地方银行的坏账率增加。目前有高达45%的办公楼按揭贷款处于“负资产”,即贷款余额超出当前的市场价值。

商业地产市场的不稳定性正对金融系统造成冲击,多达300家地方性银行正面临偿付能力不足的问题。

其中,最为典型的是纽约社区银行,主要投资纽约大都市区的商业地产,其股价3月1日暴跌超20%。

为了改善财务状况,纽约社区银行不得不建立准备金、削减股息并提高贷款损失拨备,最终寻求外部注资10亿美元。

从商业地产的崩盘,传导至金融机构的资产缩水,隐约又见十余年前的金融危机。美国激进加息,究竟会拖垮多少家银行,仍未可知。

总而言之,在全球经济转型期,商业地产的未来充满变数。无论是中国还是美国,都需要以创新思维和灵活策略来应对挑战,寻找适应新时代背景下的可持续发展路径。

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