主持人：刚才提到了住宅产业化，我们看到最近万科从B股转到H股，这是什么动意呢？
王石：当然现在这个转的过程还是走程序的过程，还不便多说什么。但就B股转H股或者B股回归A股这是一个方向，因为我们知道这个品种已经不起融资作用了，恰好是这样的时期，所以
证券主管部门来鼓励如何让B股激活。
主持人：因为之前您好像在北大也做了报告在谈住宅产业化这个话题，您觉得在国内像您这样呼吁的企业家多不多？还不像新加坡、香港已经形成一种气候了，大陆还不是很多，去年有四十几家通过，但是还是比较少，为什么呢？
王石：它是这样的。像住宅产业化来讲，提到这点应该是很可惜的。我们知道住宅是个工艺，但是它施工的方法，施工的工艺还有点粗糙，很多工人都是亦工亦农。我们知道住宅产业化来讲，它就是讲精度，讲合理的系统的整合。实际上住宅工业和其他工业像电子工业、家电工业，可以说和它们相比相当相当落后，它们是早就完成了工业化的过程，在这个基础上进步和竞争。
而住宅产业化还是在很初始的阶段，正因为很初始，所以大家都无所谓。但是反过来真正重视起来，应该从初始到住宅产业化，这个并不是很多，毕竟它是很粗糙的。提高质量，并不是很容易的。再加上要达到日本住宅产业化，还有相当长的时间。但是像我们这样要完成初级的过程并不是很难。所以我相信只要是国家重视，国家政策上进行这样的限制，你必须做好。
第二个是给予鼓励，你做了，我就给你鼓励。你不做，我就不允许你进入。所以我相信在未来三五年，在中国房地产行业当中会有一个非常大的变化，不仅仅是住宅产品的质量会有很大的提高，再一个这个是和绿色建筑、环保整个是齐头并进的。
万科真正持续的增长2016年才开始
主持人：万科去年销售额已经破了1400亿，这已经是世界上*个过200亿美元的房地产公司。现在来说，像您提到住宅产业化，是您在给万科找出路，还是您觉得这200亿美元你们已经到顶了？
王石：在万科成立20周年的时候2004年，我们当时预计十年之后到一千亿，那个时候万科的经营规模还不到一百亿，实际上我们到了2010年达到了一千亿，提前四年。一般来讲过了一千亿可能对这个企业就在玻璃天花板上了，再增长也会有限了。但是就我的观点来讲可能恰恰相反，因为万科进行住宅产业化，进行绿色建筑，到2016年的时候，我们刚才讲2015年万科整个住宅产业化系统完成，应该说万科真正持续的增长是2016年才开始。
主持人：您那时候有估计它的规模有多大吗？
王石：万科是上市公司，你们记者怎么推测是你们的事，你让我来推测就非常不方便了。当然你可以推测一下明年万科会有多少。我就说了，真正的增长，因为所谓的住宅产业化以合理的资源配置，合理的系统整合，真正的增长就是有质量，生产好的产品，均衡增长，因为本身这个市场是非常庞大的。我们知道中国虽然房地产是一个很传统的行业，但是真正的房地产过程当中发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程中才过50%。所以我相信中国城市化在70%之前是不会停住的。
主持人：您觉得房地产行业还有很大的发展空间？
王石：还有很大的发展空间。
主持人：但是我们觉得比较悲观的情绪在弥漫着这个房地产市场，包括以谢国忠为代表的，刚才您也提到说城市化有50%，将来可能达到70%，还有 20%的空间。但是现在我们看到基本中国房地产业，像万科、
万达，
万达当然是商业地产，这几大巨头的市场被大大地占领，将来会不会出现所谓的中国的寡头时代，会不会这样？
王石：是这样的，所谓对房地产市场悲观，可能你刚才提到经济学家谢国忠，他的悲观并不是说小房产商没有空间，他的悲观是泡沫要破灭。
主持人：您觉得这是个泡沫吗？
王石：这是另外一个话题了。你提了几家，是不是把其他中小房地产都挤走了？根据美国和日本市场的经验，房地产是非常特别的行业。比如说
互联网、
IT，有个腾讯，有个
新浪，再有个搜狐，其他的就很难再进入了。包括连锁
零售有三四家大的，其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以*你看不到非常成熟的跨国的房地产公司，基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家，一个房产商在任何城市都有它的影子。比如美国前五大房地产公司，它们的市场份额加起来也就是16%。日本前五大加起来只有20%。中国现在加起来前五大有8%。所以它还有很大的增长空间。即使它占到20%，大头80%还是中小房地产商的。
所以说很多民营的发展很悲观，我觉得那是没有必要的，因为这是行业所决定的。但是确实有这么一个情况，你们发现在市场调整之后，市场不好的时候，大的发展商、专业的发展商就比较容易渡过难关。反而在这个时候它是在难关的时候扩充，它一定要搞专业化。房地产好做，我做房地产。股票好做，我炒股票。期货好做，我做期货。
主持人：刚才你提到一个专业化的问题，因为几年前我访问过您，万科要做最后一个住宅开发商，万科坚决抵制做商业地产，现在您还在坚持吗？
王石：我从来没说万科不做商业地产，我只是说我们是不是要多元化。万科主要是住宅为主。我说城市总有一天不需要住宅，那最后一套住宅是万科做的。这是我说过的一句话。万科从来没有回避过商业，但是我们不会把商业当作一个主流产品来做。这是非常非常明确的。
主持人：那就意味着万科可能也从一部分商业的……
王石：一定会的，因为现在城市的综合体，住宅只是其中一部分，你不做，就等于你从城市退出去了。
主持人：之前跟咱们万科的高管聊，说你们将来可能要做一个类似专业的养老的社区，有这种想法吗？
王石：专门的养老社区，当然是一种新品种，也属于住宅的品种之一。当然万科会涉及。就我个人感觉来讲，中国如何养老的居住往往和西方相比，中国养老社区搞得如何好，如何提供各方面的保障，这种情况我相信在中国也会有。但是在中国的更多的情况还是混合在一起，养老住宅不会独立存在，更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施，再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。这样一个特点。我相信这个还是和技术生活和文化有关系。因为在西方来讲，18岁之后就要独立于家庭出去了，一直到老年的时候还是独立。所以你不可想象在中国这样一个地方，始终都是两代人在一起，小孩上大学，恨不得陪读去，这在西方是不可想象的。小孩读大学，家长要陪读，这是不可想象的。
我觉得在中国更多的老年社区是属于孤寡老人，他没有下一代，所以是一个单独的社区。在中国当然也会有小孩，有第二代、第三代单独住，喜欢独立，但是我相信这不是主流。所以应该说万科的重点是在原来的混合住体中增加这样的设施，增加这样的品种，增加这样的服务，应该是这些方面同时在进行。中国市场非常非常大，既使一个很小的单独的老人社区也会有很大的市场。
房地产市场两三年会软着陆
主持人：我们每次接触万科就感觉你们会看到很多未来的东西，现在看来万科已经过了1400亿，但是万科这些年走来一直很平稳，包括去年房地产行业相对来说是低迷的，你们保证了20%的增长，你们靠的是什么管理架构或者是什么管理方法保证每年20%的增长，因为1400亿足够大了？
王石：万科很主要的一个策略是，它是搞主流消费者刚性需求的。我们知道宏观调控中更多的调控是投机性的押注，或者即使不是投机性的，投资性的，它也来给你押注，更多的是高档消费。而本身中国城市化过程中，年轻人需要结婚生小孩的刚性需求是刚性的需求，这是很大的市场。
第二个就是万科更多的集中在东南沿海经济发达地区发展。从地理分布来讲分四块，华东、华南、环渤海、东西部。所以实际上各个不同的经济圈经济发展的情况也不一样，所以万科有四个经济圈，有的可能是增长速度慢一些，有的增长速度快一些，至少每年都有平稳的增长。
第三个刚才专门提到了万科坚持住宅产业化，坚持精装修。
所以我们一方面看到这两年宏观调控对房地产市场有些影响，我们应该看到有什么影响，对盲目开发的影响，对盲目投资的影响，但是对真正认真开发的，你瞄准这个市场的，应该是一个机会。这里不妨回应一下你刚才提到的谢国忠对中国房地产前景的悲观，从某种角度上他也是有道理的，因为现在这个价格和人均的城市收入是相悖的，甚至已经到了购买力的20年、30年的工资总额才能买到房子，甚至买不起房。但是好在*不是全国都是这样的，主要是在一线城市和部分二线城市，这就是为什么中央坚持宏观调控。这两年我个人认为宏观调控见效了。但是如果能持续这样微调，再这样坚持下去，再有两三年房地产软着陆是可能的。
主持人：你觉得两到三年房地产会软着陆？
王石：如果这个政策还有一个持续性。当然应该看到现在这么多货币，所以当时要调控它确实非常非常困难。再加上地方要依靠土地财政。所以如何来继续调整见效，应该是考智慧的。
主持人：我个人对万科觉得很有意思，大家都知道您的个人爱好是登山，包括去航海，这么大一个超大级航母，靠刚才说的三个东西来把控万科往前发展，那么日常管理是怎么做到这么细致的？包括你要签字。有的时候你在国外……
王石：要仅仅是签字就比较简单了，现在有DHL，要签字是很快的。这个倒不是主要的。主要来讲是团队要制度，要系统，要监督。万科这么多年，相对来讲比较成熟，当然我们也面对一个问题，万科一直是这种组织结构，一直是在调整之后微调，但是我们又面临着经济到一定的规模之后，比如三千亿、四千亿之后，这个模式应该怎么办？刚调整完成过一千亿，很快就会看到再有两年就过两千亿。如果按照刚才讲的2016年真正开始，那到这个规模来讲三千亿、三千五百亿、四千亿、四千五百亿，它会是这样的增长。所以我们现在这个架构，它一定不断地进行调整。但是对万科管理来讲，顺便可以告诉你，现在郁亮也准备去登珠峰去，不但是我在哈佛学习，他也准备登珠峰去。也就是说这个制度在这样一个团队这么多年的培养下，应该是比较健康的。
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