地产科技行业的四大潜在投资机会

在了解地产科技的风投机会前，我们简单了解一个地产科技的前世今生。

地产科技是由地产衍生的新兴行业。通过科技、软件为地产行业参与者提供电子化、智能化的服务。（地产行业参与者：如中介、投资者、借贷者、房屋拥有者、物业管理者、购房者等）

地产科技的“首次亮相”早在20世纪90年代后期，至今经历了3次迭代升级。

值得注意的是正在转向的3.0时代。在这一阶段，传统房地产与科技的结合，更加包罗万象、一应俱全。嗅觉敏锐的风投机构是最先意识到这其中蕴藏的潜力纷纷入场，伴随着大量资本的涌入，试图用科技变革传统地产行业方方面面的创业公司如雨后春笋般涌现。

那么地产科技细分行业处于怎样的阶段？根据VentureScanner融资数据显示，截至2019年三季度，共有7个细分地产科技行业处于初始阶段，4个处于成熟阶段，1个被归类为行业重塑者。目前尚未有行业同时拥有高融资金额和较长的企业年龄，最有希望成为重量级选手的是房屋保险行业。

地产科技风投机会

PitchBook数据显示，2019年的前11个月，全球房地产科技行业共有477笔风投融资，其中48%属于天使轮或第一轮融资，共229笔。第二轮或第三轮的风投融资共占总交易数的三分之一，仅有19%的融资为第四轮或以后。结合之前大部分地产科技细分行业仍处于初始阶段的观察，我们认为目前地产科技中仍有大量优秀的天使/一轮投资机会可供投资者发掘。

北美地产科技风投机会

2019年的前11个月，北美地产科技共有250家公司进行了289笔风投融资，涉及571家投资机构或个人投资者。其中最大的单笔融资为Knock和Knotel分别进行的4亿美元的融资。

自2014年起大量的风投资金涌入地产科技行业，2019年前11个月的融资总额已经达到52.6亿美元，远高于2018全年的37.6亿美元。预计未来地产科技仍将吸引大量的风投资金，投资人可以考虑关注合适的投资标的适时参与。

海投在地产科技行业根据行业发展趋势、市场规模等条件总结梳理了四大潜在投资方向，并从这些方向中精选市场定位明确、业务独特且有发展潜力、核心产品及技术领先、创始人及投资机构履历优秀的创业公司作为潜在投资标的。

一、虚拟现实

房地产行业对于虚拟现实技术来说有着许多理想的应用场景，比如VR看房。提升购房者远程看房的用户体验，帮助购房者便捷地选择理想的装修效果，帮助建造者提前规划房屋建造等等。

商业模式方面，虚拟现实主要通过为房地产商提供更好的地产展示方案来创造价值，因此该行业的公司会通过为房地产商提供服务来赚取利润。选择购买虚拟现实服务的房地产商能够为购房者提供更好的看房体验，进而在提高售房成功率以及客户满意度的同时，在与同行的竞争中取得更明显的优势。

根据美国房地产经纪人协会2019年的最新调研显示，约44%的人在选择购房时会在网上寻找，且预计该比例还将继续上升。考虑到目前大部分房地产商对于虚拟现实技术的转化率较低，现阶段相关初创企业在房地产行业的发展有着优秀的前景。

随着虚拟现实技术的进一步沉淀，预计该技术下一阶段的增强现实（Augmented Reality）技术也将逐渐开始应用于房地产行业，极大提升购房者和房地产商在实地购房/卖房的交互体验。

1.虚拟现实潜在标的——Roomored

Roomored在2016年成立于美国得克萨斯州达拉斯，公司为房地产开发商提供虚拟现实驱动的全新销售方案，使得其客户在选房时能够实时体验到不同的设计方案，并拥有自由更改，设计潜在房型的能力。运用同样的技术，开发商方面的设计师同样可以在更短的时间内设计出更好的装潢方案并吸引更多的购房者。Roomored通过向房地产开发商提供服务从而赚取利润，其最大的贡献在于通过虚拟现实技术实现了购房者体验的极大提升，进而促进房地产开发商的销售总量和效率。官网显示Roomored已经与全美至少12家开发商达成合作关系。

公司创始人Farrukh Malik曾在国际知名投行麦格里旗下75亿美元的房地产基金担任副总裁，有着丰富的房地产经验和关系网络。

公司目前总融资额达320万美元，投资人包括Venn Ventures, Perot Jain, Central Texas Angel Network以及VisionTech Partners。

2.虚拟现实潜在标的——GeoCV

GeoCV 2014年成立于纽约，通过改装后的智能手机拍摄，无人机的俯瞰拍摄视角，结合后期图像合成系统，为购房者实现了3D+360度的看房体验。购房者能够做到足不出户，在网站上浏览相关房地产的3D全方位透视图，第一视角内景图，2D实景俯瞰图等等功能，且能做到自由切换视角，极大地丰富了观房过程。尽管背后的技术十分复杂，操作层面上GeoCV的使用者仅需一台搭配了3D组件的智能手机即可快速完成VR录制，这也是GeoCV区别于其他类似竞争对手的主要点。后期上传至GeoCV云后，系统就会自动缝合拍摄的上千照片成3D场景供购房者自由观赏。

公司在2017年4月开始测试旗下的产品，并于2018年在ModerneVentures的孵化器项目中成功毕业，目前已经开始产生营业额。

公司的联合创始人之一Anto Yakubenko是莫斯科国立大学计算机博士，同时拥有15年以上的3D成像/虚拟现实行业工作经验，负责公司的核心技术研发。

目前GeoCV总融资额达491万美元，投资者包括Emery Capital, RothenbergVentures, Starta Ventures等。

二、在线投资

房地产领域的在线投资也被称为房地产众筹。

房地产众筹是指在互联网金融背景下，发起人针对某一地产项目通过线上或线下途径向合格投资人发起众筹来达到营销、融资、销售等在内的商业目的，并承诺给予投资人产权、股权或其他回报的商业模式。房地产众筹平台的兴起让有意投资房地产的投资者无需投入大量的资金便可参与投资。全球房地产在线投资交易量在2015年达25亿美元，2016年交易量保守估计达35亿美元。

在商业模式上，与其他的平台服务类似，在线投资类的地产科技公司通过连接房地产行业中的资产方与资金方来创造价值。平台为资产方提供了更便捷，更灵活的贷款模式，同时为个人投资者提供了以小额资本即可投资房地产行业的机会。与REIT不同的是，投资人可以根据自己的判断和风险偏好组建地产投资组合，更为个性化。平台在过程中负责审核资产并处理相关的贷款合规流程，最终收取一定比例的佣金进行盈利。

房地产行业长期稳定的高回报也是房地产在线投资当下火热的原因之一，2000年以来房地产年化回报率在10.71%，几乎是美股市场的两倍之多。同时考虑到众筹模式下的门槛降低，预计在未来仍将有大量的个人投资者涌入该行业。

1.在线投资潜在标的——Groundfloor

2013年成立于美国亚特兰大市，Groundfloor是美国的房地产众筹投资平台，致力于将私有贷款项目带向公共投资领域，众筹资金主要用于房地产贷款项目。收益率在5.5%到22%之间，平均贷款期限在一年左右。Groundfloor利用自己内部的项目评级系统给所有房地产开发商的信贷水平进行评级（从A级到G级）并根据结果分配相对应的贷款期限以及利率。公司也负责起草贷款的发行说明书并将其与SEC注册，之后便可以面向平台上的个人投资者进行众筹。

创始人Nikhil Bhargava持有杜克大学法学硕士学位，曾在美国SEC，加拿大皇家银行等金融机构有着广泛的工作经验。

公司目前总融资额达1880万美元，投资者包括Rising Realty Partners,Ackman-Ziff Real Estate Group, Martin S. Burgery, Collaborative Fund, Benjamin Miller等。

2.在线投资潜在标的——Fund That Flip

2014年成立于纽约，Fund That Flip为房屋翻修贷款（Fix and Flip Loan）提供了一个连接翻修商和个人投资者的平台。平台负责筛选合格的借款人并执行基本的尽职调查，之后将贷款人和房屋信息，贷款条款，募集资金等信息投放在平台上供投资人选择。公司对借款人资质有较为严格的要求，只为已经建立了可靠过往业绩的翻修商提供借款资格，平均过审率为7%左右，贷款价值比(LTV)需要保持在翻修后价值的70%以下。平台对投资人较为友好，起投门槛为5000美元，每5000美元递增。平台上目前列有上千个贷款项目，在房地产翻修贷款领域具有一定规模。

公司最近在2019年8月完成由EdisonPartners 领投的A轮融资1100万美元，总融资1470万。Edison Partners是美国知名的风投机构，有着33年的风投历史，总资产16亿美元。Edison Partners合伙人一共拥有275年的行业经验，且已成功退出180家投资公司。

三、智能物管

智能物管是指通过将大数据，云计算等新兴技术应用到传统的房地产物业管理领域后诞生的全新细分行业。相较于现有的物业管理水平，智能物管通过整合数据，简化流程等方式，极大地提高了房地产运营的效率，提升其在行业内的竞争力。

全球智能物管行业规模从2014年的17.8亿美元增长至18年的25.6亿美元，年增速7.5%。预计在2023年将达到36.5亿美元。

在商业模式上，智能物管的主要服务对象为地产运营方，其通过优化地产管理流程，提升住户体验并且减少管理人力成本来创造价值并从中向地产运营方收取一定的服务费。

随着房地产行业竞争的持续，只有拥有更高效的管理运营技术的公司才能脱颖而出。考虑到智能物管现在仍然处于起步阶段，有大量的潜在客户能够转换，该行业内的初创公司具有很高的投资潜力。

1.智能物管潜在标的——Direct

2017年成立于犹他州盐湖城，Direct致力于为企业级和个人酒店管理者提供最优质的的物业管理系统。其研发的平台为使用者提供了一站式功能，包括渠道管理，客户关系管理，网站搭建，自动人员工作流安排，以及在线交易。致力于为酒店管理者提供耗时更少，效率更高，利益最大化的酒店管理工具。公司对于产品有着清晰的框架，其核心功能有6类，在此之上的高阶功能也分类6类。Direct再根据客户不同的需求将这些功能划分进3种不同的收费方案中，分别是每月49、399和999美元，并收取1%的交易手续费。

公司创始人Wes Smithe在假期租赁有近10年的经验，在Direct之前曾经分别掌管两家成功的假期租赁公司GamedayHousing以及Vaystays。

公司刚刚于2019年11月27日完成第一笔一百万美元的天使轮融资，投资人未披露。

2.智能物管潜在标的——Frontdesk Anywhere

FrontdeskAnywhere在2009年创立于加州旧金山市。通过其开发的基于云计算的物业管理系统，公司致力于为独立酒店以及管理集团提供高效的管理工具。系统的界面支持客户定制化，同时可以连接酒店的员工以及管理人员以促进工作效率。主要功能包括在线预订系统，评价管理，营业额管理，渠道合作，合作方开发等等。公司具有较长的历史，目前在美洲，亚洲，欧洲都有业务范围覆盖，目前已经服务分布在45个国家的上千家酒店。

创始人JoeKiernan在软件研发，科技资讯以及房地产科技领域有着近20年的经验。

FrontdeskAnywhere最近一次融资为2017年11月，公司没有披露融资金额，投资人包括硅谷著名风投机构Glynn Capital, 亚洲极具影响力的投资机构the Getz Group 以及 Louis T Collection。

四、智能家居

智能家居也称智能住宅，是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。智能家居利用先进的计算机技术、网络通信技术、综合布线技术，将与家居生活有关的各种子系统有机地结合在一起，通过统筹管理，让家居生活更加舒适、安全。

智能家居已经成为了美国屋主的主流需求。据调查显示，超过45%的美国屋主计划或已经购买了智能家居产品。70%已经购买过智能家居产品的屋主会继续购买智能家居产品。

智能家居行业的商业模式较为灵活，既可以面向家庭直接销售产品，也可以与地产开发商合作，在预售的房屋中提前搭载智能家居系统以提升房产整体价值和对购房者的吸引力。不论是直接购买智能家居产品的消费者，或是选择提前搭载其产品的售房者，无疑都是看到了其能够极大提升住房体验的价值所在，而这正是该行业能够获取可观利润的核心原因。

全美智能家居市场2019年销售额预计达到235.77亿美元，2019-2023的年复合增长率预计为15.4%，到2023年市场规模将达到417.56亿美元。

1. 智能家居潜在标的——Gryphon

2014年成立于加州圣地亚哥市，Gryphon是一家致力于家庭无线网络安全的初创公司，旗下的Gryphon路由器在做到高网速的同时，每一台能覆盖最大3000平方英尺的面积。该路由器最大的竞争力来自于其提供的安全性能。通过公司自研的系统，能够保护每一台连接到其无线网络的设备，包括物联网中的其他智能家居设备。随着发达国家家庭近年来关于网络安全的意识越来越强烈，预计该行业将迎来不断增长的需求。此外，路由器还提供家长控制功能，方便家庭中的父母更好地管理孩子们的上网时间。

目前Gryphon一台路由器的价格在209美元左右，考虑到其强大的覆盖能力，大部分家庭都只需要一台即可满足全覆盖。作为一个成立于2014年的公司，于2018年全年披露的营业额为70万美元。

公司创始人Arup Bhattacharya和CEO John Wu曾在摩托罗拉，英伟达， Novatel Wireless等国际技术公司担任高管，拥有丰富的行业经验。

公司总融资额达199万美元，全部于2019年6月融得，投资者包括Ben Jen Holdings, Arizona TechInvestors以及其他未披露的投资者。公司的投资前估值为1189万美元。

2. 智能家居潜在标的——Deako

2015年成立于西雅图，Deako研发的智能开关取代了传统家庭中的灯光开关。其功能包括远程开关，语音开关，亮度调节，定时开关等等。用户可以通过手机上的app或者家中已有的智能语音助手（如Google Home, Amazon Alexa等）十分方便地掌控家中的灯光情况。

和其他智能家居针对家庭直接销售有所不同，Deako的商业模式主要针对房地产开发商。与其合作的房地产开发商将能够在售房阶段向购房者提供装有Deako智能开关的新房以提高吸引力，同时根据购房者的需求不同，Deako还提供三种不同智能程度和价格的产品可供选择安装。这样的销售模式有利于Deako提高销售效率，同时也免疫来自其他零售智能家居产品的威胁。

公司创始人兼CEO Derek Richardson持有加州伯克利商学院的MBA学位，且在黑莓，Cypress半导体等公司积累了15年的软硬件开发经验。

Deako最近于2019年7月融资350万美元，总融资2000万美元。投资者包括Columbia Pacific Advisors, Tandem Capital, Promus Ventures AlumniVentures Group and Green D Ventures。

总结

随着地产科技进入3.0时代，大批地产科技下的细分行业纷纷涌现出许多优质的前期投资机会，海投通过整理数据发现，全球48%的风投交易均属于天使轮或第一轮，这意味着当下地产科技有大量的初创公司有该方面的融资需求。

横向比较虚拟现实，在线投资，智能物管和智能家居四个地产科技细分行业，我们认为在线投资由于其平台化的运作模式，往往要求公司具有一定的规模，因此很难存在合适的早期投资机会。而智能家居虽然有着极具潜力的市场前景，但是公司彼此之间的竞争同样十分激烈，需要投资人谨慎挑选优质投资对象。最后，虚拟现实和智能物管目前尚处于起步阶段，存在一定数量的初期投资机会的同时，尚未对各自行业内传统的运作方式形成强烈的冲击，建议投资人参考我们所选取的潜在标的，重点考虑当前的行业领先者。