2012年4月25日，搜狐财经主办了《任他评说》——与任志强共话地产的逻辑读书沙龙讨论会，现场任志强除了发表关于房地产的种种精彩观点，同时还与北大学子互动交流了关于微博、金融、土地制度等等方面和领域的话题。以下为北京华远地产公司董事长任志强先生主题演讲：
任志强（北京华远地产公司董事长）：
给穷人盖房是政府的事
到目前为止我一共出了四本书。*本书是《任人评说》，意思是说我对政府的一些政策提出了一些不同意见。比如说大家都说我“只给富人盖房子，开发商的商品房都是给富人盖的。”很多人骂我“你怎么只给富人盖房，而不给穷人盖房。”但是我也在书里说到“给穷人盖房是政府的事。”但是没人听这句话。
1998年23号文件开始的房地产市场化改革，同时取消了分配。1998年10月份中房协第三次会议当时我就提出，如果要实行房地产完全市场化，必须同时实现建立分房保障制度，让买不起房的人由政府实施保障。大家可以在这个书里面找到其中一部分论点。
那个时候政府不愿意听，到什么时候才听？10年以后，2007年出了一个相关政策。可以想一下，如果10年以前开始做廉租房保障措施，是不是我们今天不用大叫“用大跃进方式生产保障住房”。
政府调控让房价越来越高
一段时间之后我又出了第二本书《任我评说》，还是没人听我的，所以还得我说。同时我在里面又提到类似的问题。2003年出现宏观调控，但是没有解决土地制度问题，同时2003年我们误解房地产市场投资过热，所以当时提出了“关紧两个闸门”，土地和银行信贷投资的闸门。这本书里我提到，如果关上这两个闸门，中国房地产一定会出现价格高速上涨和波动。1998年到2003年房价平均增长3.5%，我们收入增长9%，到2003年的时候房价并不高。
1989年2月20号《人民日报》有一篇文章特别提到北京市推出了一批房子，价格为1600到1900元，这个价格高的不得了。当时的大学生，要按当时工资算，我们大学生100年都买不起。从《人民日报》的误导中可以看出来，那个时候的大学生，就是1989年的大学生，今天有几个没买房子的？因为他们并没有估计到在社会和经济发展过程当中人们要进城，人们收入会提高。而那个时候收入提高速度远远超过土地价格增长速度，所以那个时候没有分房子的也都买得起房。当时还有一部分福利分配，两者加起来，那个时候解决住房问题速度是最快的。
从1995年到2003年，每年有2400万人进城，但是哪个报纸上拼命呼喊“房价又涨了？”为什么出现问题，主要是2003年开始限定土地供应量。2003年以前每年以40%的速度增长土地供应量，但是2003年以后有连续14个月的低增长，正增长是5%左右，负增长是15%左右。所以到2007年土地价格出现大量的天价地价，于是出现了房价高涨，而真正的房价高涨是在四万亿之后。
如果人民收入弹性指数为1的话，2003年之前房价指数和收入弹性指数基本是平级的，2007年差别不大，但是2008年以后房价和收入出现巨大差异，原因在于2003年关紧那两个闸门出现问题。为什么2003年房地产投资会高涨？其中一个重要的原因是我们把大量的房地产以前的单位建房投资取消了，转换成市场。在这个替代过程当中可以发现，单位建房原来占到总建筑量的60%到70%。但是1998年以后，房地产上升这部分上升很快，那部分下降很快。所以在《任我评说》里头告诫政府如果不改变现有政策，仅仅靠调控，只能让房价越来越高。
自2006年以后的情况也说明到目前为止我对市场的预测没有错误。没有人说我以前说得什么事，现在看来是错的。至少可以看看前三本书。
最后一本书《任他评说》，当年的区委书记，现在北京市委组织部长跟我说，“这次也让大家说说。”所以这本书的名字叫做《任他评说》。
书里*部分几乎都是别人说，我们从微博、博客、其他各种反映当中看看大家怎么说任志强。于是，我请了两位来给我写序、评。*位是王巍理事长。我说“你需要看书吗？”他说“不需要看，我也知道任志强是什么样。”所以他用了一个典型字“轴”。我们看一下前言，其实他没有看书里写什么，他就瞎写了一个序。这个序和书里的内容没有什么关系。但是我既然起名叫《任他评说》，就是别人想怎么说就怎么说。所以这个序和书里的内容没有关系。一般看完序大概知道书里的内容是怎么回事儿，但是这个不是，他只说人是怎么回事儿。
于是我又请了一位写评，就是刘春写的。他也没看过这本书，他说“他也不需要看书里写的什么，只要评这个人就可以了。”
所以前言是别人说的，*章是别人说的，最后的评也是别人说的。说的什么内容呢？只说人，不说书。换句话说，我们说这本书的时候和地产没有什么关系，因为前面的人和后面的人都不说地产，都说的是人。现在变成另外一种情况，这个书到底说地产还是人呢？其实书里很多内容写的是地产内容，但是用别人来如何评论任志强所说的理论和想法来展示。
保障房的大跃进
我最后的一篇博客写的是保障房的大跃进。我写完了以后第二天还没什么感觉，其实第二天温总理已经做了重要批示，第三天住建部的人给我打电话“温总理批示了，说你的文章里有错别字。”确实，我把8000亿，我们秘书打字时给打成8000万，这可差了一个单位。后来被人发现，确实是这样。说住房大跃进的时候，我们“十二五”规划提出要在“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设。我认为“完成”这俩字就是盖完了。今年应该完成一千万套，这也是政府工作报告当中提出来的。我认为它根本完不成这一千万。于是建设部就派很多人去问，我说了三个原因：
*个原因，这得花多少钱！
第二个原因，这得用多少地！
第三个原因，这得用多少劳动力！
他们算了算帐说钱应该不是大问题，基层政府上一年卖了将近三万三千亿的土地钱，拿出一万多亿来，再加上政府补贴一部分，应该问题不大。确实，我们政府有一个优势就是集中力量办大事。
土地，各地政府让你拿，你就得拿啊。所以地也不是什么问题。
第三个算了一下，发现确实没有那么多劳动力。商品房按累计起来计算，每年大概完成600万套左右的商品房，我们就这么多工人、劳动力。除非商品房不盖了，非商品房每年约20万套左右。180到200万套之间，商品房和非商品房加起来也就有这么多。如果要是一年之内完成一千万套，根本不可能。除非商品房不盖了，现实吗？不现实。
所以最后住建部改成去年开工1000万套。这个“开工”跟“完成”，完全是两回事。但是他们，“我既不能承认你说得对，但是我们也会按照这个可能完成的情况来进行修改。”所以改成“开工一千万套”。
去年可以看到大量的是说“开工一千万套”，就不是说“建好”。今年提出开工七百万套。可是我们“十二五”规划上写得是，今年应该开工一千万套。
在我这篇文章之后，他们说“我们确实完不成这个目标。”开工一千万套都完不成。所以改成开工700万套。也就是说“十二五”在国务院人大通过之后不到一年时间就被住建部修改了。这个“十二五”规划的“一千万”是人代会通过的，为什么改呢？因为完不成。所以今年干脆提个“七百万套的开工”，今年和去年加起来是500万套竣工。
目前至少我们看到一季度投资是下降了，一二月份投资增长是零，三月份投资增长零点几。把一季度都算起来，住宅是负的15%多的增长。换句话说，商品住房、保障性住房加起来也没有达到政府要求或预定目标的要求。因此住建部最近又要出台相关政策，要刺激，要保障。其中温总理特别强调，“投资也是拉动内需，要用投资弥补房地产整体的下降。”而这个下降趋势还在继续。
经济下滑因为房地产“瘸了”
我们一二月份的投资增长是27%，3月份，就是*季度是23%。到4、5月份我们认为投资会下降15%、16%，除非再采取政策。假定房地产投资今年只有15%左右增长，全年GDP会降低1个百分点。今年*季度是8.1%，可能二季度就会变成破8，三季度采取一些政策才会刺激。从目前来看我们很可能出现这种情况。虽然三月份比一二月份情况要好，环比增加1.8%，但是经济总量可能在4月份环比增幅会下降，仍然会增长，但是增幅会下降，也就是说下滑还在继续。
其中最重要的原因是房地产。尽管很多人都说“房地产绑架了中国经济”。很多人都在说“中国房地产掉下去和中国经济没关系，所以可以坚决打压”。打压的结果是，我们可以看到今年*季度财政收入大幅度下降，其中财政收入当中影响*的是房地产各种交易税费，包括营业税。例如北京，去年同期北京营业税增长是50%以上，今年是负的50%，里外里相差100点。所以一月份北京市财政收入是-3%。虽然到了3月份，略有增长，但是整个财政税收只增长了1%以上。去年是同期增长34%，北京市整个GDP只剩7%。这是什么概念？就是全国倒数*。如果再持续下去的话，二季度，北京GDP可能就低于7%。自改革开放以来，北京还没有出现过这样的情况。
我们再看看深圳的增长，历来都是桥头堡。但是今年*季度也开始大幅度下降。
上海、北京、广州、重庆等等主要城市GDP不但在持续下降，财政收入也是在大幅度下降。大幅度下降的同时，还有一个财政外的收入就是土地收入。我们也可以看看一季度土地收益也大幅度下降。2008年有个四万亿，中央政府只掏了一万多亿，剩下的都是靠地方配套，也就是说我出一毛钱，你得出两毛钱，用这样的方法凑了四万亿，当然还有中央企业投的。
假如今年再用同样的办法拉动四万亿，其实已经没有配套了。仅仅靠中央的投入是不可能拉动经济的。去年12月份，基础设施投资增幅已经从2009年的高峰跌到只有不到5%，这个增长远低于去年20%以上的投资速度。今年一季度虽然保持了20.1%的固定资产投资增长速度，但是估计二季度会掉下来。具体中央采取政策也会在3月份了，二季度批了项目还得征地，然后拨款、组织、设计，也可能要到8月份、9月份才能见效。所以二季度我们认为继续下滑的经济趋势已经注定，其中重要原因是缺少了房地产这条“腿”。我们不能说房地产一定是占到主导地位，但是世界各国没有不把它当成支柱产业的。很多人说“支柱产业老是绑架中国经济”。错了。
从世界各国情况来看，房地产仍然是支柱产业。你们可以说他们没有这么多建筑，但是他们的税费、二次交易税费特别高。他们有地税、房地产税等等，这些全依赖于房地产方面的税收。所以改造过程当中，他们需要靠房地产拉动经济。例如纽约地税达到6%，6%是从1%开始逐年增长的，“911”降到4%，现在又涨到了6%。除了靠房地产提高他的税收能力之外，其实它几乎没有其他能力增加地方财政收入。因此依赖房地产作为支柱性产业，这是不变的。就贡献度来说，我们对GDP贡献度来说，固定投资部分大概占到5%以上，消费部分占到3%以上，出口部分去年的是-0.7%，两者相减相加之后才获得8.9%的增长。
这个比重，即使是日本在1991年出现泡沫之后，房地产贡献度占到35%，而我们只占到1.8%，远低于日本经济泡沫之后在国民经济总量中房地产所占的比重。很多人都不太同意，那我们可以拿世界各国的情况做对比，至少别的国家已经实现了超过80%、90%城镇化率。
土地制度不改变 城乡矛盾还会继续
目前中国城镇化率，按照国家统计是51%，如果按照户籍计算只有35%。大概和同期的韩国差了30到40年，和同期日本相比差50年，和美国、英国相比差60到70年。这个很重要的是我们能否为进城人提供相应住房，还有农村土地是否可以自由转换变成农村人进城、创业、居住的资本。如果没有这样一个土地制度最终改变的话，最后的结果仍然是两极分化。因为城市土地允许盖房子就很值钱，而农村土地因为不能盖房，小产权房不值钱，两者之差就是政府的溢价。这个溢价如果不从制度上铲除它，就消除不了土地的差别，也就无法让城市人口和农村人口在土地资源占有上形成平等。这个矛盾可能还会继续。
同时在美国大概有3%以上的国土面积变成城市，而中国只有0.33%的土地变成城市。从国土面积上计算，我们和美国大概差了两倍。他的国土面积比我们大。从人口来说我们差了四倍多，里外里加起来，再按10%左右的计算，它们是3%以上，我们是0.33%，我们和美国人人均占有国土面积水平差了60到80倍。也就是说，我们更多的土地没有用于老百姓的居住。真正用于居住的其实0.11%，这是在这0.33%当中，其他的用于城市道路、政府大楼、公园、学校等设施。
而日本比我们的人口密度要高得多，如果按国土面积和人口计算为1的时候，日本是1.24%，比我们人口密度要大，但是居然拿出4%以上的国土面积用于人均居住。
在英国一平方米工业用地要配5平方米的居住用地。在日本一平方米的工业用地要配3.5平方米的居住用地，可是在中国一平方米的工业用地只配了0.4到0.5平米的居住用地。换句话说，我们从历史上就有先生产后置业的说法。我们的地方政府更注重于GDP的增长，而不注重于人的居住环境改善。所以在国土面积的分配上、在建筑用地的分配上，我们更少的拿出来用于人们的居住。而更多的用于城市建设和经济发展。
农村宅基地占了国土面积的1.75%，大概是城市的4.8倍。假定农村土地可以自由交换，那么城镇用地就足够用了，只拿出1%的国土面积就可以增加两万多亩的耕地。恰恰是因为土地政策和其他的一些问题没有解决而导致住房市场出现了一些问题。但是我们现在出现的问题是，得了感冒要吃退烧药，但是我们从来没有把退烧药变成治因的药。也就是说，搞清楚产生发热的原因是什么。要解决发热的病灶才能真正解决以后不再发烧了，而不是说今天退烧之后一停药明天又继续发烧。
从根本上来说，我的这四本书就是想解读，中央政府不是不能调控，但是用什么办法调控，用什么工具调控是非常重要的条件。恰恰我们用了不正确的工具和方法导致房价没有得到合理解决，老百姓居住也没有得到合理解决，最终产生的结果是，今天浇点冷水，明天浇点热水，实时进行市场干预和调控，但是最终仍然没有解决问题。
为什么要把我们这些文章编成书告诉大家？就是希望大家知道真正的问题出在哪，用什么方法解决。我们已经退休了，也许我们这一代人无能力去改造现有的经济政策，但是在座的各位是中国的未来，你们可以重新认识过去的历史制定未来的经济政策。我想我们之所以到学校里跟学生们交流希望当你们再上台的时候不要再犯这样的错误。尽管温总理今年人代会上检讨了前九年都错了。认为我们政策从来不出中南海，过去的政策都错了。所以希望这次坚决不回头、坚决不动摇的能把政策弄对。但是事实已经证明，经济下滑会告诉他，又错了。我们希望不要让更多决策者出现更多的决策错误，不让老百姓受更多苦，*是别折腾。该归市场归市场，该归保障归保障。谢谢！
