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长富汇银总裁张保国:今明两年是地产基金风险集中爆发期

长富汇银投资基金总裁张保国近日接受了《投资界》专访对当前房地产市场及房地产基金的发展发表了自己的观点。他认为房地产仍然是中国经济的一个支撑点,从国际上来看,城市化率低于70%的国家房地产都是支柱产业,我国目前的城市化率是52%,城市户籍人口是35%,房地产发展还有很大空间。房企降价仅是个案,之间并无明显关联。但是房地产基金行业自身发展将遇到一个风险集中爆发期,危险程度不容小觑。

开年以来,房地产融资市场坏消息不断。先是传出兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款,随后,德信地产降价销售杭州楼盘被视为摇荡中国楼市的最后一根稻草,再然后,又曝出宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌,留下超过35亿元的巨额债务……再加上,国务院总理李克强的政府工作报告8年来首次未提房地产宏观调控,更是增加了人们对未来房产市场走势的猜测。

  长富汇银投资基金总裁张保国近日接受《投资界》专访时,对当前房地产市场及房地产基金的发展发表了自己的观点。他认为房地产仍然是中国经济的一个支撑点,从国际上来看,城市化率低于70%的国家房地产都是支柱产业,我国目前的城市化率是52%,城市户籍人口是35%,房地产发展还有很大空间。房企降价仅是个案,之间并无明显关联。但是房地产基金行业自身发展将遇到一个风险集中爆发期,危险程度不容小觑。


房地产市场:总体向好 三四线没那么可怕

  这次政府工作报告里面没有提到抑制房地产价格增长,张保国认为,这与整个经济的基调相对应。不排除个别区域因供应量过大而降价,但根据公开的统计数字,房地产市场总体应该是稳中有升,只是增幅缩小而已。从宏观来看,当前国家以“积极的财政政策,稳健的货币政策’”为基调,是不会允许大的经济波动的,未来一段时间内房地产仍将是中国经济的一个重要支撑点。从国际上来看,城市化率低于70%的国家,房地产都是支柱产业,而我国目前的城市化率是52%,城市户籍人口是35%,实际上这还有很大的空间。

  “需要注意的反而是,2014年李克强总理在政府工作报告中明确提出了另一个房地产问题,那就是解决中西部地区一个亿人口的城市化,这个大家都认为是送给房地产市场的一个大蛋糕。”张保国说。

  中国市场是非常大的市场,不能严格按照一个固定的评价标准来看整体性问题,如果一定要拿一个标准来看中国的房地产市场,从数据模型来讲,中国确实进入了相对的风险区域,但是,实际上中国东西部发展是极不均衡的。

  若想准确地判断这个市场,张保国认为首先要分区域,他认为一线城市核心区域的房价是不会降低的,“以北京为例,其吸纳的是来自全国各地的人口和资金,没有降价区间,这由资源的稀缺性决定。万科的降价和杭州的市场降价,原因一样,都是属于个别企业的经营策略的调整,仅仅是个案。”

2014、2015年:地产基金风险集中爆发期

  张保国曾预测,2013年是房地产基金的野蛮增长年,“确实,去年市场上增加了大量基金”张保国回顾当时这个判断时说。

  房地产基金作为一种金融工具,将作为一种金融业态存在,也就是说不管房地产市场如何发展,都有存在的价值以及盈利的机会,但前提是拥有作为地产基金的专业性和投后管理能力。

  而在如此数量众多的房地产基金中,很大一部分并不具备持续经营管理能力,尤其是那些只是在做简单的中间业务的机构。对于这些一些小型的,没有管理能力的投资机构来说,风险是明确存在的,而且风险可能并不小。

  “这是一个优胜劣汰的过程,管理能力非常差的机构应该被淘汰掉。房地产基金有很多做的是债权,2014、2015年,将有大量资金达到投资期限,这就考验基金的管理能力了,是否能够如期兑付?”张保国指出,“那些没有风险抵御能力,没有良好的投后管理能力的机构,必然导致LP的资金损失。”

  “房地产基金的存亡取决于团队是否专业,团队的管理能力如何,对资金的系统的解决方案怎样。这就像二级市场一样,不管是熊市还是牛市,管理能力强的机构都可以盈利。基金的管理人的管理能力就体现在这里,不管市场如何都有赚钱的能力。”张保国说。

  在谈到接下来房地产基金市场的走势时,张保国新的判断是:“野蛮增长去年已经达到顶峰,今年增速已经开始下降,2014、2015将是地产基金风险集中爆发期。”

中国本土地产基金的未来:3年500亿 5年过千亿

  目前房地产基金可以分为这样几类,首先外资类,KKR黑石、铁狮门这些全球资金大鳄鱼,他们都管理着4、500百亿美金,在中国的市场份额也越做越大。国内的基金中,一类是房地产企业自己设立的基金,如金地稳盛等。对于这类基金来说,他们有很强的开发能力,有优秀的项目判断能力,但发展的关键是如何突破地产母公司对其的约束。另外一类是国企背景的房地产基金,以中信、保利为代表,这类基金股东资金实力非常强,一个项目可以做到投入资金几十亿,上百亿。再有一类是纯市场化的房地产基金。

  张保国认为,房地产金融的金融属性一定要大于房地产属性。因此,他更看好完全市场化的独立的房地产基金管理人。“这类管理人要求会比较高,能够走向国际市场,并且可以走得比较稳健。”

  长富汇银目前管理着十几支基金,有些项目对应一支基金,有的则是一期基金投向多个项目,2013年北京和上海团队募投规模在40亿左右,今年希望募投规模可以超过100亿。接下来,长富汇银正在准备募集一支海外基金,同时也在设计新的与上下游的合作模式,以及新的退出方式。

  “长富汇银的定位是一个多元化的资产管理集团,未来业务也将向这个方向发展。希望有一天可以有能力与黑石KKR去抗衡。”张保国的信心来自中国巨大的市场:“其实,中国诞生大规模的地产基金是有市场基础支撑的,我们拥有海外任何一个国家所没有的13亿人口的房地产需求,所以,中国的地产基金未来三年管理规模达到500亿,5年或者更长时间以后达到千亿,我相信这是完全有可能实现的。”

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