2014开年，上海就诞生了首例公租房。这个代表了金融创新和市场改革的试验品，再次激发了人们对房地产私募投资基金的兴趣。笔者从专注于地产投资基金管理的长富汇银了解到，如今私募地产基金的角色，已经从资金投入者角色过渡到“资本运营商”，这个“资本+服务”的复合定位是全新的投资模式，也是当下私募地产基金转型的*道路。
曾经，耳熟能详的雷曼兄弟、凯雷、黑石、红杉资本、高盛集团都在国内房地产市场上厮杀过，而这些“外来和尚”享受了国内商业地产快速发展的红利之后跑路了，国内房地产私募投资基金也因此突然沉寂。当市场结束了快速、盲目、激进发展的“红利”期后，中国房地产私募投资基金开始思考投资模型和预期收益、风险与收益之间的“对赌”似乎还一直飘着悠扬的声音。
长富汇银总裁张保国像笔者透入，近几年来，“运营”开始渐渐在商业地产价值起着越来越重要的作用，并且可以看到业内越来越多的基金公司凭着精准的运营，成功突围。万科、中粮集团等都纷纷建立了商业运营团队，可以预判，未来将是“商业运营”的比拼场。资本运营时代俨然到来。面对行业的快速发展，单纯依靠“市场空间和发展红利”的盈利模式已经快要跟不上时代的步伐了。
前文所提到的不少私募基金的角色转变，其实质就是把这些私募基金在商业地产领域内传统的“债主”身份，逐步演化为“债主”和“保姆”的混合身份，私募地产基金的角色已经从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位，通过对固定资产的“运营输入”快速带动物业价值的提升，转而实现前期投入的增值，这是一种“资本+服务”的全新投资模式。
资本运营时代下的投资模型，可能对“地段”的受限比较少，对商业地产价值起决定性作用的除了其本身价值以外，可能还有租客、未来消费人群等决定，这就要基金在前期承担起“类开发商”的角色，除了资金外，需要提供不断丰富和改良的资产管理服务，满足投资型客户的需要。而目前，行业紧缺这些能够将资本和服务*对接的类开发商，缺少具备“开发商基因”的服务商。“资本+服务”投资模式的简历，需要商业地产的专业服务和开发、金融同步发展，并且通过服务资本化的模式体现出 基金的盈利性。
房地产投资基金的资本运营时代，对于所有参与者都是全新的挑战和尝试。谁能够提前拥有完整成建制的资产管理团队，或者谁就能构筑内部完整的商业地产开发与运营的流程系统，亦或是谁能够具备成熟的整合能力和服务模式，这些都可能是他赢得中国地产界下一个黄金十年的关键因素。
