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源坤资本李智:市场投资逻辑正在慢慢回归理性

在12月4日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上,来自源坤资本控股有限公司的管理合伙人、总裁李智他分享了对资产管理的看法。

  2014年12月2日至12月4日,由清科集团举办的投资界年度会议周在北京柏悦酒店举行。在12月4日的“第十四届中国股权投资年度论坛”上,来自源坤资本控股有限公司的管理合伙人、总裁李智他分享了对资产管理的看法,以下为具体内容: 

源坤资本控股有限公司的管理合伙人、总裁李智

  首先看我们第一页图,是一个简单生动的图片,非常圆满的树,两只小鸟,是由下而上一个丰富的营养供给的,我读MBA的时候,听到巴菲特先生到我们学校参加过一次演讲,讲到一个价值投资的哲学,一个是正确的态度,一个是对投资安全边际的重要性。我就这两点来阐述一下。

投资哲学在于挖掘价值和传递价值

  我们在资产管理大概八年了,简单分享这么多案例里面比较经典的两个案例,第一个项目是阳朔项目,桂林下面的城市,人均旅游人均在1100万人次,这么好的一个商业价值,离非常有名的阳朔西街只有30米的间隔,在十年前被开发过商业地产,商业地产的价值是十万元一平米,我们这个项目从开始投资的时候,成为被动负债管理。在参加论坛前一个小时,我们项目还在跟我们谈,每当一个企业拿这么优质的项目,都思考一个问题,怎么把这个项目打造成精品,通过市场的行为把这个项目的价值挖掘出来。直到现在这个项目是被搁浅。阳朔西街核心半径范围内只有0.5平方公里,300亩的土地一直被搁浅,这个企业有十个亿的负债,三个亿是民间的融资,去年我们9月份到现在才刚刚把资产重组做完,我们希望明年分享一下这个项目的价值。

  第二个项目是比较经典的项目,存在于商业同质化非常严重的沈阳,在中国排在第三位,基本上接近于上海。这个项目我们介入之前,市场估值很容易被估起来的,消费范围1.5公里,这样的项目有15个,从拿土地开始,一直到资产运营,一直产生现金流的时候,是可以被梳理出来的。既然面对这样项目的时候,碰到这样的资产管理的项目,都是存在于产品体系的严重缺乏,导致同质化竞争没有收益。就认为这两个项目其实一个被动负债管理,一个产品体系核心的缺乏,这是普遍存在的。这个项目从土地阶段开始介入,从容积率到4.5,一直到现在20%,车流动线,土地建设施工,等所有一切的介入,以及资金的介入,从目前当初市场均价8000元,明年预售价是1.35万元。投资哲学在于挖掘价值和传递价值,我们一直在做资产管理的时候,其实很辛苦,不是看起来投资行业这么高大上,每个合伙人都跑过工地,工地上每一个施工图纸所产生出来的打底板的时候,一直看到这个房子盖楼,都是有感情的,每个产业和资本的结合,我们这么多年一直在梳理。

  所以我们开始做资产运营的时候,其实考虑的是资本运作,所以当一个合适的项目到了我们手里面,我们一直在考虑从资产和产业双方进入的时候,通过资本,通过我们的金融,只是一个工具,把这个工具将这个资产的价值挖掘出来,并且通过这种价值在回馈我们的项目上,通过项目的价值超额收益,分配给我们的投资人,这样形成一个良性循环。这就是我们对长期投资,以及价值投资的一个基本哲学的阐述。

市场投资逻辑正在慢慢回归理性

  在这种条件下,其实大的环境来讲,大家都知道从这两年的情况看得出来,不管是固定类的投资,还是房地产的投资,大规模降速肯定是有预期的降低,投互联网,投创投,投PE,我们这个领域是不被重视的。在高成长的情况下,我们发现了两个核心因素,我简单分享一下我们的看法,市场性金融风险是不会存在的,就算表外的贷款全部算上存贷比小于百分之百,房地产对金融系统性的风险还是存在的,不管降息和降准,不是强刺激的,意味着市场投资逻辑慢慢回归理性。

  现在在资产投资的时候,融资成本的上升,企业利润的收窄,意味着资产收益率会在不断被贬低,其实核心是在回归理性,我们看到很多项目正在运行当中,民间金融反而成为主要的金融工具,正规市场的投资反而成为补充金融工具,意味着市场缺乏信心。把各个专业的协同达成一个综合立体性投资生态系统,是我们立志要做的。我们一直认为我们要拥抱互联网,一个是协同收益,一个是客户收益要绝对的重视,我们要是通过基金交易工具,让我们的项目传递价值给投资人,完成这样一个良性闭环的循环。

  在这样一个投资生态系统下,我们希望达成的是体内良性循环,以及和合作伙伴的循环。我记得有个故事,一个老太太在美国存款,跟银行的经理去闹,行长都下来维护她的权益,说为什么我投资的钱没有人告诉我这个钱投到哪里去,没有人告诉我这个钱产生的回报从哪里产生出来的?她投了250美金,这就是保护权益,所以我觉得互联网思维给我们所身处的领域,核心是这个。

  今年我们在珠海正在做,六年拿土地的时间,虽然是工业地产,身边围绕着整个商业地产和住宅地产,平均售价在1-3万之间,我们通过产业体系去把养老和健康相结合,我们收购了一个美国的品牌,做整体产业,在产业链进行平向的整合和平铺,里面有中小企业孵化基地,有医疗器械的生产,有养老公寓,有国际健康理疗,把综合性的动态生长,因为资产价值的升值,导致这个产业的聚集和人为聚集所形成的。目前的售价是8千元,这个资产通过一年的操作时间,是不是可以代表高成长?我们相信港珠澳大桥通车了之后,一定会升值的。

  我们在投资领域还算比较年轻,我们一直所秉持和坚持是在一个全产业链的打造,通过产业,资产和资本,三者的结合,并且通过一个内部循环的体系来完成。

  时间有限,把简单的经验给大家分享之后,包括我们的投资策略,虽然年轻,我们核心管理团队在一起有7、8年时间了。我们心中是很有梦想的,但是我们也会着眼于每个项目里面的资产升值价值,通过增值性的服务,通过对资产价值深度的挖掘,将产品体系和综合的资源整合,让某一个资产达到升值效率的同时,完全良性循环的闭环,并且将这份价值传递给我们的投资人。

  我们都知道资本是很理性的,资本是逐利的,而且所有的金融产品都是人和制度的安排,长期来看在回归理性的同时,我们都在去挖掘这个价值。所以放眼大格局,我们其实愿意携手所有的合作伙伴,来去打造一起倡导综合立体的投资体系,在平铺的时候,每个系统里面有它的专业性,但是在每个专业性里面都要挖掘得非常深。在这种情况下,我们相信我们所提倡这个价值投资哲学,会回归价值投资的本质,会回归人文。

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