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胡葆森断尾求生,千亿建业集团弃文旅

有市场人士认为,这两处承载胡葆森文旅野心的项目,尽管运营时间不长,分别在2019年9月和2021年6月才正式开业,且在河南省内拥有较高知名度,但对仍处于瘦身自救中的建业而言,却是不得不甩掉的“包袱”。

2020年5月份,意气风发的建业集团董事长胡葆森对媒体称,建业有信心、有能力在中原文旅事业发展中扮演应有的角色,到2022年建业文化小镇将达到20个,总投资超过200亿元。

然而,仅仅两年时间,建业就将旗下两大文旅项目的大股东之位交了出去。

天眼查显示,近期河南老家文化旅游发展有限公司(下称“河南老家文旅”)成为河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司90%股权持有方;此外,建业方面还出售河南建业实景演出文化发展有限公司51%股权,该股权同样由河南老家文旅接手。

据悉,建业·华谊兄弟电影小镇(下称“电影小镇”)归属于河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司,建业实景持有“只有河南·戏剧幻城”(下称“只有河南”)项目。

有市场人士认为,这两处承载胡葆森文旅野心的项目,尽管运营时间不长,分别在2019年9月和2021年6月才正式开业,且在河南省内拥有较高知名度,但对仍处于瘦身自救中的建业而言,却是不得不甩掉的“包袱”。

01 建业两大文旅项目易主

2021年6月5日,由建业出品、王潮歌导演的“只有河南·戏剧幻城”开城仪式在河南郑州举行。

据介绍,“只有河南·戏剧幻城”占地622亩,总投资60亿,属于河南省A类重点项目。这座拥有21个剧场的戏剧幻城,也是目前世界上规模*的戏剧聚落群。

观看开城仪式的除了胡葆森自己,还有万科集团创始人王石、著名作家刘震云等著名河南人。

自称河南人的王石说:“里面的内容,让我非常惊讶,非常感动。我青少年是在郑州度过的,今天我们看到,我们不回避过去的苦难,表现出为了生存的光芒。”

活动主人公胡葆森回忆了过去,“在我很小的时候,濮阳每天都有要饭的人。没有粮食就不知道河南人做出的贡献,没有苦难,就不知道人性的光辉。”

“只有河南·戏剧幻城”仅是胡葆森文旅梦的一部分。早在2012年,以地产业务发家的建业,开始涉足文旅行业。相继打造了开封建业东京梦华、建业电影小镇、濮阳建业大集古镇、樱桃沟建业足球小镇等特色文旅项目。

其中本次易主的电影小镇,被视为是建业集团转型之年进军文化旅游产业的开篇之作,项目总体规模约2000亩,起步于2015年建业与华谊兄弟达成的合作协议。

2019年8月29日,建业电影小镇产品发布会召开,胡葆森曾在2019年电影小镇产品发布会时透露,电影小镇已投入了20亿元。下一步,还要再有20亿元的投入。

2020年5月份,接受河南日报采访时,胡葆森描绘了自己的文旅“野心”,建业打造中原文化小镇的初衷是要建成向全国和世界展示中原美食、建筑、戏曲、杂技等文化元素的窗口。“到2022年建业文化小镇将达到20个,总投资超过200亿元。”

如果疫情很快过去,如果郑州没有发生“720”特大暴雨,胡葆森的文旅情怀或许能够坚持下去。

据了解,电影小镇开业第二年就遇上2020年初疫情暴发。官方提供的数据显示,当年除夕电影小镇选择了闭园,直至3月28日重新开园,整整63天没有营业。根据建业地产2021年年报,2021年电影小镇项目接待游客约160万人次,实现营业收入约1.8亿元。

洪水也让建业损失惨重。开业当年的9月9日,网络上流传出一封建业的“求助信”,信中提到在水灾、疫情等多重因素影响下,建业累计各种经济损失逾50亿元。

业内人士分析,文旅项目因资金投入大、开发周期长,沉淀大量资金却几乎不可能在短期内实现盈利,常常给项目开发方带来很大的资金压力。

而疫情等因素的干扰,进一步拉长了项目投资回报周期。建业年报显示,戏剧幻城项目2021年全年仅营业140天,实现营业收入约1亿元。

在此情况下,建业选择收缩文旅战线。

据“旅界”,有消息人士透露,在河南老家文旅入股前,胡葆森已经为只有河南和电影小镇寻求买家长达近3个月时间。

天眼查显示,河南老家文旅成立于2016年3月10日,注册资本为1亿元,由河南省文化产业投资有限责任公司100%控股,股权穿透后实控人为河南省财政厅。

有市场人士认为,建业文旅业务的盈亏情况不为外界所知,本次交易细节和金额尚未对外公布,如果建业只保留小部分股权做轻资产运营,放弃控股权回笼资金,可以为当下的紧张流动性“补血”。

02 胡葆森获王健林驰援

在向国资出售文旅资产之前,建业集团曾向“白衣骑士”王健林求救。

据公开消息,今年4月1日,建业集团与万达集团签署战略合作协议,将旗下商业项目整体出租给珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”),交由其来运营。

按照协议,建业地产将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方,万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

有知情人士对界面新闻透露,在这次合作中,建业集团可能获得7亿元,代价是交出旗下商业项目10年左右的运营权。

资料显示,建业旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、开封七盛角、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇等8个项目。

年报显示,2020年建业地产商业项目的租金收入为1.38亿元,而2021年租金收入为2.03亿元,同比增长46.4%,为近3年来的最高点。

建业方面表示,通过合作引入专业商业项目运营商,将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平,同时起到开源节流、降本增效的财务效果。这与公司一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。

今年4月21日,作为万达集团旗下的商业物业运营管理的业务主体,万达商管在招股书失效两天后,再次向港交所递表,继续推进上市之路。

万达商业为万达商管前身。近年来,万达商管一直在谋求转型,寻求轻资产运营模式。据弗若斯特沙利文报告,按2020年在管项目数量和总在管建筑面积计算,珠海万达商管是全球*的商业运营服务提供商。

在托管建业的商业项目前,万达还在3月底和鑫苑集团达成战略合作,知情人士透露,鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管,借助万达多年的商业运营经验以实现项目增值。

表面上,万达与建业的轻资产合作,能够进一步拓展万达商管在轻资产方面的布局。实际上,据传两位大佬私交甚笃,除了都对足球有深厚的情谊,胡葆森还曾公开力挺“落难”时的王健林。

2017年,万达大肆甩卖旗下酒店的做法引发了外界不少质疑,胡葆森却在公开场合对此表示,“他(指王健林)积极甩这些资产也是为了执行转型战略”。在胡葆森眼中,在中国房地产界,论战略执行力和战术纪律,王健林当之无愧是排在*位的。

而建业如今甩卖文旅资产,也颇有当年王健林的气势。5年前,万达出售给融创的资产包除了76间酒店,还有13个文旅项目的91%也转给了孙宏斌名下,后者代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款。

当时很多人认为孙宏斌捡了便宜,但回过头来看,这次“大甩卖”是万达集团得以从债务危机中走出来的关键。如今资金充裕的万达再拉老友一把,让王健林赢轻松得了“白衣骑士”的名头。

外界普遍认为,尽管建业的商业项目能够贡献不错的收入,但在托管给万达,可以拿到一笔关键资金,帮助公司尽快从目前的困境中走出来。

03 “河南王”依旧艰难

成立于1992年的建业地产,至今已经走过了30个年头。

作为“92派”企业家,建业掌舵人胡葆森一度是中国房地产业“带头大哥”式的存在,他与冯仑、王石并称为“中国房地产三君子”。

不同的是,在房地产的黄金年代里,当其他房企们大搞全国化扩张运动之时,胡葆森和他的建业却深耕河南,不断从省城到地级市再到县级市下沉。

按照胡葆森的说法,“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命。尽管这一点被外界诟病“困于”河南,但不妨碍建业的规模发展壮大。

受益于棚改红利,2017年至2019年,建业地产销售金额三年复合增长率达65.9%,并在2019年首次销售额破千亿,完成了河南122个县市的全覆盖。2020年,建业地产实现合约销售金额1026.42亿元,同比增长1.5%,勉强留在了千亿俱乐部。

然而好景不长,一方面政策调整下河南棚改套数下跌了超7成,另一方面疫情之后整个地产行业进入下行通道。

2021年下半年的一份求助信,将建业的困境暴露了出来。信中建业地产陈述了自己的困难,并恳请相关部门尽快偿还逾50亿元的拖欠款项。如果过不去眼前这道坎,其有可能成为“下一个暴雷和倒下的企业”。建业集团也证实了该文件内容的真实性。

2022年初,为适应新的市场环境,建业集团进行了深入的组织架构调整,并提出了“做少、做小、做好”的发展理念,“瘦身”成为当务之急。

此外,为了节俭开支, 当时有媒体报道称这次组织架构调整过程中,建业集团裁员达到了60%

建业地产2021年年报数据显示,公司现金、现金等价物及受限制银行存款总值为98.48亿元,减去受限银行存款39.46亿元,可用现金为59.02亿元。

而其负债总额达1330.63亿元,短期有息负债合计为67.6亿元,可用资金无法覆盖短期债务。

业内判断,从目前的市场形势来看,建业集团自去年下半年以来的资金紧张状况并未得到好转。

4月4日,穆迪将建业地产的家族评级从“B1”下调至“B3”,展望为负面。

穆迪表示,"评级下调反映出建业地产的流动性减弱,再融资风险增加,因为其现金头寸大量减少,资本市场融资渠道减弱。负面展望反映出该公司筹集新资金以支持其商业计划、恢复其流动性和满足其再融资需求的能力存在不确定性。鉴于展望负面,建业地产的评级在未来12个月内不太可能获得上调"。

建业能否走出困局?雷达财经将继续关注。

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