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深圳律师眼中的拆迁图鉴

拆迁进程中,有些农民房经历过几轮买卖,现任房主要拿到赔偿,有些需要原始业主配合办理手续。巨大的赔偿利益引发出新的纠纷——原始房主不愿意配合,或者反悔的情况很常见。

作为给城市更新项目提供法律服务的专业律师,简晓满和王秀娟见证过地产行业烈火烹油的时代。两人都供职于盈科(深圳)律师事务所,他们的办公室位于深圳CBD的写字楼高层,从窗户向外望去,能看到数个知名的深圳旧改项目。

他们服务的拆迁项目,既有城中村,也有老旧住宅区。在深圳律师行业,专攻旧改方向的律师数量不多,“是个很小的圈子”,简晓满说。

不管是城中村,还是老旧住宅区,拆迁补偿只有两种形式——现金补偿,或者产权调换,通俗点说,就是赔钱或者赔房子。“以前绝大多数人选择房子,那是楼市火热时的选择”,简晓满发现,这一两年,随着房价调整,拆迁户的想法变了,“能拿钱就拿钱”,福田有些老旧住宅前,房价下跌以后,现金补偿标准比市场实际成交价,还要高一些。

还有一点简晓满觉得很有意思。签订拆迁合同时,拆迁户有机会以回迁时市场价九折的价格增购一些回迁房面积,前些年“大家抢着要,请客送礼找关系,想多买几平米”。到了今年,回迁房建好了,到了补交增购房款的时候,回迁户“开始找各种理由推脱”——“房价跌了,原来那个价太高了;现在不要了,能不能退掉;手里没钱了,付不出来……”。

“大家的心态变了”,简晓满说。

王秀娟刚踏足这一领域时,见到的是另一番景象。2015年左右,她为一家资管公司的拆迁项目重组提供法律服务,深圳330政策发布后,楼市经历了一轮疯涨,正在重组中的拆迁项目产生了新的纠纷——后签约业主的赔偿标准,随着房价水涨船高,这引起了早期签约业主的不满,他们要求撕毁旧合同另立新约。“主要原因还是房地产市场起来了,拆迁带来了巨大的利益空间。”

人性的考验

在王秀娟的职业印象中, 2015年到2019年,地产市场一直处于不太理性的状态。这也是城市更新中,一部分矛盾与纠纷的源头,“房价涨得太快,旧改项目的时间线又拉得太长,5年、10年都算短的,出现(已签约业主反悔的)状况太正常了。

拆迁引发的大部分问题和纠纷,与利益和人性相关。

拆迁进程中,有些农民房经历过几轮买卖,现任房主要拿到赔偿,有些需要原始业主配合办理手续。巨大的赔偿利益引发出新的纠纷——原始房主不愿意配合,或者反悔的情况很常见。

“农民房、小产权房的这类纠纷,法院都是以‘先行政处理,后民事处理’的理由驳回起诉,所以通过诉讼去解决这类纠纷,目前来说途径不是很通畅”,王秀娟表示。

在拆迁过程中,因利益纷争亲人反目的情形也不少见。

简晓满遇到过一户业主。一家三口人,丈夫坚持不签拆迁合同。刚开始妻子、女儿跟他意见还是一致的,“但时间久了,五年、八年,人生就耗在这一件事里,大多数人耗不起”,最后妻子跟他离了婚,女儿因为产权争议与父亲闹上了法庭。

在两位律师接触到的案例中,很多家庭因拆迁引发的利益矛盾,跟“重男轻女”观念有很大关系。简晓满代理过一个案子,姐弟三人原本都在海外生活,老母亲生前的老房子经历旧改后,置换出10多套回迁房。这份丰厚的遗产,让姐弟三人在深圳打了10年官司,“大姐起诉二姐,二姐起诉大姐,两个姐姐再一起起诉弟弟”。

“大姐认为应该平均分配,二姐承担的赡养责任更多,认为分配遗产应该考虑赡养贡献,弟弟认为嫁出去的女儿泼出去的水,这些房产都应该是自己的,姐姐们能分配到手的是零。但法院支持男女平等。”最后法院按照公平原则做了判决。

“很多家庭是这样,觉得女儿就是零继承,完全不给你。有的还要抢你的,姐姐自己的房子,也应该给弟弟。”

王秀娟发现,家庭内部的很多利益矛盾,也与长辈在遗产继承上,缺少清晰的安排有一定关系,“在我们实际接触中,深圳城中村这些拆迁户,主动立遗嘱的非常罕见,即便老人手里有很多物业,也很少有人会立遗嘱,可能是觉得比较晦气吧。”

除了诉讼,城中村的拆迁家庭,在解决家庭内部利益争议时,也有另一种方式,寻求宗亲或者股份公司的调解“广东的村子,宗亲关系都很紧密,有些村子都姓一个姓,村民也很在意亲缘关系,长辈的话,股份公司领导的话,村民还是愿意听的。”

深圳的城中村旧改中,出现过不少“外嫁女”争取赔偿利益的案例。简晓满代理过这类案子,“大冲旧改,坪山、龙岗那边的城中村旧改,都出现过这种情况”。深圳城中村里,有一定数量的本地女性,嫁到外地或海外生活,城中村进入旧改进程,股份公司与“外嫁女”,在赔偿问题上产生了一系列纠,有些外嫁女因此把股份公司告上了法庭。

“这类案子有一定的数量,法院专门形成了内部纪要,拥有股份公司份额的这些外嫁女儿,是有权利享受拆迁补偿的。”

贪恋巨大的获利空间,也令不少本与拆迁无关的普通人落入陷阱。在早些年的城中村拆迁中,回迁房指标的灰色交易屡禁不绝,地下中介打出的广告中,“不限购,单价低,税费少,几年价格翻数倍……” 不少人在利益诱惑下,尝试购买回迁指标,这给一些不法分子可乘之机,他们通过伪造文件,利用回迁房指标进行大额诈骗。简晓满听行业人士提及的案例中,有人因此被骗上千万。2021年,深圳明确发文,并出台了一系列政策,严堵小产权和回迁房指标漏洞,防范回迁房炒作。

收缩的博弈空间

近两三年,房地产行业跌落之后。新的变化也在发生,简晓满接触到的诉讼案例中,“因为拖欠拆迁户的安置费,很多房企成了被告,开发商手里没钱了。近几年才有这种事,以前不存在这种情况”。

“开发商和拆迁户的博弈,最终的目标只有一个,就是利益”,王秀娟说。但拆迁利益的博弈空间也在减小。

“早些年,拆迁户跟开发商博弈,开发商还是愿意拿钱的,一部分博弈是有利可图的。棚改政策在老旧住宅区推行以后,拆迁主体是政府部门,资金是财政资金,审计非常严格,赔偿标准一条线,切得很死。”简晓满回忆,早些年旧改中“民告官”的情况比较少见,棚改政策推行后,老旧住宅区的这类诉讼案例,与前些年比有所增加。

“老住宅区的业主,跟城中村相比,法律意识要强很多,有些非常专业,熟稔城市更新政策,对行政程序的合规性也吃得很透”。“说到底最终的目标还是利益,但能争取的空间很小”,简晓满说。

地产行业的寒意,也蔓延到了简晓满和王秀娟这里。两位律师,各自都被不同房企拖欠了法律服务费。简晓满与我碰面的前一天,还在向某一家地产企业催促欠款。在王秀娟这里,以往服务的“一些开发商”,“现在也成了我们的债务人”。

前几年,王秀娟的主要服务对象,是作为拆迁主体的开发商,以及步入旧改进程的城中村股份公司。最近这两年,“愿意付费请我们做法律服务的开发商越来越少,股份公司也一样。”

这两年,王秀娟接到了更多来自城市更新部门的法律服务需求。“政府要保交楼,保交付,大地产企业遇到的问题,开发商解决不了的困难,压力都到了政府这里,政府现在是想政策,想办法,把项目盘活,涉及到的各方利益都要保证”。

近两三年,因资金链问题,某些房企主导的拆迁项目进入停滞状态。王晓娟接待过一些担心项目流产的拆迁户,“这个时候大家还是要回归理性,等最终的投资人进来,国家也在想办法,让地产行业往良性的方向发展。等待的时间会长一些,但我相信,大家会回归到理性层面解决问题,问题是可以解决的,只是赚多少钱这个预期,一定要降下来。”

“现在做钉子户也要考虑一个问题,开发商资金链很紧张,拆迁周期一再拖下去,开发商拖死了,这个结果对谁都不好。现在这个市场,开发商想把手里的旧改项目转手出去,也非常困难。到时候变成一个困局,那可能什么都没有了”。

难解的问题

产权问题,是城中村和老旧住宅区旧改中,最常见也是最集中的问题。不过原因不同,城中村的产权问题大多来自于“农民房违建、小产权房”,老旧住宅的很多产权争议,则与国家产权制度的滞后性,政策衔接等问题有关。

“城中村的产权问题,有专门的一套认定权属的政策规则,这套规则可以解决问题。相比之下,老旧小区遇到的产权问题,更加复杂难解”,王秀娟说。

进入城市更新进程的老旧住宅内,存在大量特区建设初期的福利房,微利房。这些房产的实际居住人,一部分成功办理了产权手续,还有很大一部分,因为各种原因,没有办理产权手续。

“有些老旧住宅,你都搞不清楚它属于什么房,找不到答案,因为早期的档案系统不完整,政策衔接不够完善”。本来产权就复杂的住宅,这么多年又因为继承、婚姻家事,买卖交易等事项,产生了很多产权交叉的问题。

王秀娟最近正为手上的事务头疼——一家早期的全民所有制企业,上个世纪80年代建的职工住房,分配给职工后,实际居住人住了二三十年,没有办理房产证明。这些房产的产权一直登记在企业名下,但企业已经注销了。

“按照政策,拆迁主体要跟房产主体,也就是建房企业签拆迁合同,但是企业都注销了,该怎么办”,王秀娟说,这些问题对司法系统来说,解决难度也很大。

简晓满在实际工作中,也遇到大量类似案例,“企业已经注销了,当年没有办理产权手续的员工,作为实际居住人,很难拿到拆迁补偿,旧改中这种纠纷有一定数量”。

不同职工住房,与原单位的购房合同约定,也各有差异。有些争议来自建房企业和职工之间,“有些购房合同约定,职工调离了建房单位,原单位有权收回房产。原单位认为,职工你都调离我单位了,甚至户口都迁出深圳了,你无权享受拆迁补偿。但很多职工觉得,我当初花了几万块,买了这个房子,这房子就该属于我”。

也有一些老旧住宅区的住户,前些年缺乏产权意识,不愿意办理房改手续,在拆迁中错失赔偿。

上世纪90年代,深圳出台了一系列关于房改的规范性文件,符合条件的职工住房,2001年之前都有机会办理房改手续,“交几万块钱,办个证,房子产权就归你了”。

“当时很多人觉得没有必要,这个房子单位分给我了,我住了这么多年,要不要证又怎么样,当时房价没起来,大家没有意识。现在要拆迁了, 房价这么高,你想补办手续,没机会了,很多人吃了大亏”,简晓满处理过好几起类似的纠纷。

……

因拆迁实现暴富,对拆迁户来说能不能称之为幸运,简晓满和王秀娟的视角略有差异。

“坊间曾有一个段子,你想买房,可以在世界杯期间,去回迁房集中的地方,那个时间点买家能捡漏一些便宜房产,什么‘三天内付款打五折’。”在简晓满的印象中,每年世界杯期间,都会有拆二代变卖手中房产用来赌球,“崽卖爷田不心疼啊,拆迁,对有些年轻人不一定是好事情”。

在王秀娟看来,这些现象不能代表大多数。她在城中村接触的村民,绝大多数留给她的印象是淳朴踏实的,“很多小孩就是村委上个班,或者不上班,平时在家里吃吃喝喝,也没有特别大的欲望。外界放大了一夜暴富的想象。

王秀娟认识一个香港朋友M,M的父亲上个世纪在深圳投资了六七千平方米的物业,经历城市更新之后,这些物业大多都置换为红本房产。但M在香港的生活,看起来与从前并无多大差异,他不买车,靠地铁通勤,每天依旧做着感兴趣的工作。

在与城中村原住民的交流中,王秀娟发现,对方的教育心态,比大多数城市中产更加放松,“孩子有能力,当然支持。孩子没有太多的冲劲儿,那留在身边也挺好。他们的安全感,跟中产是不一样的,不会焦虑孩子未来的生存和经济能力。”

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