任志强：长效机制是伪命题 房子会越来越贵

房地产是不是继续发财，是不是可以买更多的高价土地，黄金变成白银时代继续扩大发展，没有安好心的。北京地价往上涨的状态， 房地产真的会出问题。土地价格已经高于现有房价，把现有房价预期增长60%到70%增幅也无法满足昨天投标的这些地价。最典型的特征政府一分不少拿，你们拼命往上举，举完了以后，我的钱不能少拿了，名义说政府拼命说抑制地价，所以出台了一堆自住房限价房子，钱谁付的？那些购买商品房的人支付的，和政府一点关系都没有。政府竞地价达到155%，开始竞更多的保障性住房，不管叫什么名，政府额外拿走的这些东西，成本加在剩余商品房里。

　　北京昨天两块地9万多平米，最后竞完以后还剩下两万多平米商品房。网上已经公布了今年北京供地情况，保障性住房加价、竞价过程当中，远远超过指标，土地是商品房应该供应的土地，商品房越来越贵，因为土地越来越少。政府不能安点好心，政府拿地价固定死了，拿这么多钱，开发商少挣点，竞房价，房价越低越好，说明政府有诚意。土地越来越高越好，竞更多的自住房，在卖这些房子的时候，还要再额外收30%、40%的钱，说明政府太黑了，政府从来没有想把房地产市场搞好。

　　如果前瞻中国房地产市场，看城市化率，原有户籍人口占27%，移动变成户籍人口占7.4%，名义上已经52%，10%不能带老婆、孩子，只是居住在城市中的人，城市化还在继续，没有解决户籍问题。城镇化相当于美国1920年、日本1940年、韩国1970年，中国是不是还要继续发展，如果继续发展，按照所谓小康指标，城市化率至少达到70%，如果按照人均35平米，一拨人口至少四百多亿住房面积，现在190多亿，现有情况下，城市总体总面积要翻一番，不翻一番无法满足70%城镇化率。

　　美国现在城镇人口百分之三点几，德国百分之二点几，城镇获得收入人在整个国家人口比重中超过90%或者更多，中国现有城市城镇化率低的同时，第二产业、第三产业就业比重里，目前为止*产业就业人口40%，产生多少GDP？10%，加上抚养人口，一半以上的人口靠10%的GDP产生收入活着，剩下一半人口靠90%GDP活着。农民一定是贫困人群，一定和城乡之间严重分化，如果不用这种城镇化办法改变就业条件，永远富不起来。中国怎么可能变成实现中国梦？超越国家贫困县，跨国中等收入陷井，进入到发达国家行列，*不可能。只有靠城镇化才能从根本上解决劳动就业的基础问题，最少还得盖这么多的房子，200亿还有盖20年，很快达到14、17亿，十几年可以盖完二百多亿。十二亿五千万平方米销售，每年十亿左右的竣工量和12亿左右的销售量相匹配，如果14到15亿竣工量，只有12亿销售量，不匹配，供大于求，17亿至少需要18到20平米销售，能不能达到，短期之内不可能。

　　23岁结婚年龄最 高峰2015年，十二五之前，适婚人口增长超过两千万，十二五之后，每年下降约两千万，之后有较长期的适婚龄人口下降，是不是每年还能增加多少亿房。总量上房地产市场持续有巨大需求的长期上升过程。需求供应来看，供应量迅速增加，需求量几十之年下降，就会出现供求关系转化，23岁不一定结婚年龄，28岁才结婚，2020年的时候仍然是一个刚性希求有待爆发或者持续爆发过程。再往依靠老龄化，因为老龄化发展过程中，明显看到的是家庭分裂速度下浮，德国1976年7300万人口，2020年8100万，70年代4100万家庭，人口增加八百万，家庭数翻了一番还多。原来老说德国房价不涨，最近所有媒体都说德国房价暴涨，随着老龄化、家庭分裂程度来看，中国未来也会面临同样问题。目前为止计划生育委员会还在坚持，现有的计划生育政策不变。但所有的人意识到，人口老龄化已经在中国越来越严重，2050年可能有三四亿的老龄人，媒体上爆炒最多的，延迟退休年龄，或者延迟领取退休金。

　　未来确实存在很大问题。有人把希望寄托于三中全会，我不知道三中全会会说什么，可能会涉及到土地流转问题，也有人说会有税收问题、户籍制度问题，过两天去看。但我坚信三中全会，绝不会改变一党执政的制度，土地变成私有化制度，也不行。

　　土地如何流转？2008年，政府工作报告，三年之内完成土地确权，到现在没有完成。现在再次说出台不动产的确权政策，地方政府不愿意确权，因为不断地征地，现在征地跟队长一个人谈，给点钱，队长满意了。确权以后，跟所有的老百姓谈，迟迟进行不了确权。有些增人不增地，减人不减地，但是有些一确权，生儿子没有地了，不愿意确权。有些城市里确权，多余的房子找出来，城市真正那么容易确权吗？北京人比较傻，老想办房地产证，很多城市40%的人不办产权证，所有的开发商都知道，当我们竣工的时候，先到房产局报一个大产权证，这个产权归我了，到小产权人，交契约税才能拿这个办分割的小产权证。

　　我自己个人来说，干吗要办产权证，要办了产权证不就得交税，不交产权登记，第二套房子限购， 银行给高利息，不办多好，永远是*套房子。限房对于我没有用，没有办产权证，没有办法登记，又省契约税，买第二套、第三套还是一样，想卖房子的时候办产权证，永远还是*套房子。不接地气的人以为所有都会办房产证，有病才去办，房地产在开发商手里跑不了，有合同、有收据，能拿走吗？不用担心。于是大量房子根本没有办房产证，房产证还在开发商名下，挺好。很多人担心房产税、遗产税会收，财产、房产都不公布，怎么收税，不用担心。三中全会解决政府层面东西，不解决政治体制层面问题，仅仅解决政府层面问题，市场化问题上可能会向前走一步。我们也不知道这一步能走多大，不要以为因此改变了整个中国社会的格局，改变不了，如果整个社会格局不变改变，经济政策有些地方会放活，会吸引更多的民间投资，虽然增长速度略有上升，对房地产市场不会有大格局改变。

　　你们也许认为三中全会把现有政策全部推翻，我不认为，即使出台了那些所谓的伪命题的长效机制，也还得慢慢长效，房产税的*次提法楼继伟2001年提出来，2003年写入文件，现在为止，税务总局的局长都反对试点，说明试点非常不成功，越是文件争取扩大试点，越证明政府试点失败，因为总结不出来成功的经验，才不断地扩大试点。我个人觉得试也是白试，没有产权登记，没有最基础的这些制度做铺垫的话，我们向国外学习那些东西，都缺了一个腿，就是人家有一套完整的制度，而我们没有那套完整的制度，我们想学上面的东西，没有想到下面都散了，很多东西学不了。

　　全景来看，我不认为已经从黄金变成白银，没听说过白银比黄金更贵，房子越来越贵，土地越来越贵，如果真能解决房地产市场中问题，一定先把和房地产相关但是房地产之外体系上问题，土地、产权登记、税制等等，这些问题解决好了，中国才能真正有一个长治久安的房地产市场。谢谢。

　　（根据 任志强在第九届中国地产 金融年会上发言整理）