吕伟宾：资本流向决定房地产市场的命脉

　　伴随地产行业爆发式增长的落幕到现阶段房地产市场的理性回归，从单一的预测房地产市场的发展走势和老百姓息息相关的房价的上涨或是下跌等，这一系列问题都指向了中国经济适当下调预期增长率，产业结构调整而引起经济增长效应。

　　政府历次对地产行业调控政策的出台都不可避免的导致房价波澜起伏，据中国房地产协会的相关统计数据显示:2014年商品房销售面积约保持在12亿平方米左右，比2013年13.05亿平方米的商品房销售总量减少约1亿多平方米，但全年市场整体表现却远高于2011年和2012年的市场整体水平。2014年房地产市场先抑后扬，政府对房地产市场的调控方式更显成熟市场化手段，市场反馈的力度也呈现了鲜明反差。从国家统计局发布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1-8月继续扩大0.3个百分点；前3季度，一线城市商品房销售面积减幅*，二线和三、四线城市减幅继续扩大。从2014年10月全国房价排名前100城市同期房价数据表明来看，38个的城市房价比上月有所上涨，62个城市呈现环比下跌态势。

　　虽然从以上数据上来市场表现不容乐观，但在我们看来并不能说明市场的刚性需求已被完全释放，刚需住房的购买力依然旺盛。该观点从今年的市场表现出的先抑后扬以及政策上的松绑就可以充分说明。2014上半年的限贷限购的政策，致使大部分商业银行首套住房按揭贷款业务收紧，不仅取消贷款利率优惠甚至直接停止该类贷款业务。但截止今年9月30号，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这一政策的出台，使930成为了2014年市场分水岭。银行限贷政策的放松，使10月份的市场信心全面恢复，市场成交出现了快速回升，用政策来刺激房地产市场成交量的活跃显而易见。

　　作为国内优秀的地产私幕投资机构，五牛基金对市场的解读对自身业务拓展选择的投资区域仍会以一线城市为主，二、三线城市会根据区域经济发展状况不同、房地产市场开发现状的差异，当地购买力水平或流动人口的刚性需求现状，谨慎选择适合我们的投资项目，紧控风险，更好的为我们的投资人做好资本增值服务。

　　以上是上海五牛股权投资基金管理有限公司（下称：五牛基金）投资副总裁吕伟宾在接受清科《投资界》专访时的阐述内容，他还表示：房价的上涨或下跌很大程度上受控于国家政策的变化以及宏观经济调控的走向，涨跌背后深层原因其实是资金的流向使然。基本上每次调控的目的都是抑制房价的非理性上涨，抑制的手段包括增加住宅土地供给、增加普通住宅商品开发建设、抑制投机性房产投资、大力支持保障性住房建设等等，每次政府调控的出发点和意愿都是合乎时机的，但是以往市场的反馈却往往和意愿相反，这是值得深思的问题。经济增速的放缓势必对房地产行业的带来一定的影响，但长远来看这符合经济发展的调控范围。这也是促使地产投资机构迎接转型之路的开始。

　　地产危机背后的银行业危机：在过去的15年里，全球各地频繁发生银行危机，这一危机往往是由资产流动性缺乏所造成的。银行若无法保持资产充分的流动性，就可能在资不抵债、技术上处于破产而实际上并未破产的状态下维持其存续和运营。银行危机具有多米诺骨牌效应，各金融机构之间因资产配置而形成复杂的债权债务联系，使得资产配置风险具有很强的传染性。银行作为金融业的主体，在我国社会经济生活中具有非常重要的地位。在五牛基金投资副总裁吕伟宾看来，目前国内银行业的危机更胜于房地产行业所面临的挑战。在地产行业爆发式增长的10年，股份制银行作为地产行业的资金供应商得到了飞速发展，房地产行业发展的放缓，自然会直接导致银行自身风险的增加。从银行业数据的来看，15年来银行三季度的存款首次下降、银行从业者包括管理层的薪资下调，都说明银行业的净利润增长率在下滑。银行生意做的好与坏首先看自身信贷业务增长率，其次是市场吸储能力。股份制银行的数量众多、市场竞争激烈，相关数据显示部分股份制银行理财产品发行量占比为发行总额近40%，资金成本的增加迫使银行业利率市场化的趋势加剧，影子银行快速发展，包括信托、基金、互联网金融的爆发式增长都在颠覆传统银行业的优势地位。因此银行业的危机势必影响房地产的走势与发展，资本的流向会最终决定了行业的发展态势。

私募地产基金行业的发展：

　　对于长期以来，投资人有担心以房地产商为背景发起的私募地产基金机构有存在关联交易的可能。五牛基金投资副总裁吕伟宾表示这种类型的基金不可能不让投资人有此想法，左手与右手都是自己，如何平衡完全靠管理人自身的道德来规范。五牛基金作为专注私募地产基金的第三方资产管理机构，房地产商有资金需求，私募基金有资金与服务的优势，只要双方给出合适的筹码就能进行共赢合作。五牛基金是由一批地产金融专业背景的基金管理团队组建而成，相比之下更偏向于市场化运作。能与众多优秀的房地产商并肩合作，也提现了五牛基金专业化的服务与雄厚的资本实力。

　　在谈到五牛基金与房地产企业合作中的立足点时，吕伟宾说：首先，要考虑双方的合作共赢。私募基金与房地产开发企业共同合作，房地产商思考的是除了基金公司能够提供项目开发所需的资金，其次是基金公司的管理团队能否为自已的开发团队和投资项目带来更多的附加值服务，营销支持或市场产品策划等。基金与开发商就股权合作的项目来看，实力雄厚的房地产商不会给予基金公司操盘的权力，即使给予，基金公司也不会欣然接受，对于项目管理经验欠缺的私募地产基金团队来说，一旦具备操盘的权利和义务，实际上是加大了项目投资的风险。术业有专攻。私募地产基金实际上从事的是私募资本跟地产相结合的业务。吕伟宾介绍，目前五牛的房地产投资业务集中在国内的一、二线城市，对于共同开发管理的房地产项目，合作过程对项目的积极参与最为关键。首先需确保基金对项目公司拥有参与管理的权利，股权分配需清晰，合作双方都要承担重要职责，比如项目的资金计划安排、专业团队的组建等。在项目管理上，双方会委派管理人员进驻现场共同参与项目决策，同时*时间掌握公司运营情况，在项目开发过程中所涉资金的往来需经过合作双方的严格审核、审批。当然项目营销团队的引入、营销方案的制定等基金也需要全程参与。这些确保了五牛对所投项目的知情权与决策权，很大程度上降低了项目管理风险，保障了基金投资利润。

　　全程参与项目开发管理并不是私募地产基金公司的一种转型，五牛基金投资副总裁吕伟宾说。在他看来，这只是一种合作模式，地产私募基金真正的转型机会是市场出现调整时，从业者能够敏锐把握投资机遇，创新于市场需求的产品开发能力。五牛基金长期致力于发现市场优质资产进行并购业务，也愿意与更多同业管理机构建立合作，强强联手利益共享。

　　今年五牛基金在投资的区域要求上更多的选择一线城市，投资标准方面也选择与优秀地产企业、优质的住宅类项目作为合作重点。吕伟宾认为在现阶段对地产投资的心态将以求稳为前提，行业调整周期内将会严格筛选优质项目严控项目管理风险，从公司发展多年来讲稳健严谨是我们投资团队的一贯风格，这样才能确保投资人的利益。

　　在谈到投资周期的问题上，吕总表示，私募地产基金投资周期与团队投资风格、项目开发周期等因素密切相关。从目前市场表现来看我们并不是偏向于长期性的投资，主要原因还是基于投资风险的考虑和投资人对地产类私募基金的产品认购要求来决定。市场环境瞬息万变，认购基金的投资人更多的认为在行情并不十分明朗的情况下做长期投资是缺少理性思考的，五牛基金会根据目前市场情况做出更贴近市场的产品来更好的服务我们的投资人。从长期公司战略发展来看五牛基金现已与恒大地产、招商地产等大型的房地产商建立了长期实质的项目联合投资业务，以求得较低的风险与相对稳定的回报。未来，五牛基金将会进一步降低传统的借贷合作模式，更多关注商业地产、主题地产，与优秀的房地产商进行长期的股权投资项目也将大幅增加。