五牛基金：六大原则玩转国际化资产配置

　　2015年6月17、18日，在这江南水乡独有的绵绵细雨中，来自国内外众多优秀的LP、GP再次欢聚一堂，正式拉开了“第九届中国有限合伙人峰会”的帷幕。此次峰会从全方面、多角度地畅聊了国内外财富管理和股权投资的现状及未来。除主题分享及话题讨论等环节外，还举办了中国政府引导基金相关培训和产品推介会，为高净值人群、富有家族及机构投资者提供多样化活动，打造出财富管理的专业高端交流平台。五牛基金多位执行董事都应邀出席了6月18日当天的活动。特别是公司不动产并购投资部执行董事全宇先生，在最后一天的上午主讲环节，做了题为“资产配置的国际玩法”的主旨演讲。

　　杭州市常务副市长马晓辉在开幕致辞中表示，当前国家全力推进多层次资本市场体系建设，私募基金发展呈现出爆发式增长。杭州将全力促进产业转型升级和创业创新发展，积极促进长三角区域金融服务中心和财富管理中心的建设。而作为本次大会主旨演讲嘉宾，五牛基金不动产并购部执行董事全宇的主题演讲则吸引了众多LP与GP的目光。特别是他那玩转国际化资产配置的“六大原则”，更让在场来宾频频点头。五牛基金执行董事全宇指出，所谓的国际玩法没有什么特别之处，但一定包含以下几方面：*，“投资人是上帝”。对很多GP来说非常容易理解，但没那么容易做到，在工程管理、资产管理及收费方面，成本虚高的现象在国内屡见不鲜。其实，他是在逐步损害投资人的利益，这是国际投资当中很少看到的。因此，我们主张以分享、开放的态度与投资人并肩合作。第二，GP必须主动、开放，而五牛基金也希望有更多专业能力的LP参与。在国内，往往由于股东、资本等原因，投资人无法理解我们所做的业务，最后只能做一些保底、明股实债的业务，这也是国际业务和国内业务不一样的地方。第三，投资回报率和杠杆的平衡。全宇指出，现在一些投资人上来就问LP“你们这个投资回报率是多少”，往往忘记了后面的杠杆率。以小博大，是房地产行业的特殊属性，收益特别高，当然风险也特别高，因为杠杆率非常高。我们和铁狮门接触很多，他们的杠杆率一直控制在一定的范围内，所以杠杆率和回报一直是平衡的概念。第四，资产管理前置，收购的是“未来”而不是“现在”。目前国内很多房地产基金往往是比较现行价格对现实的判断，而外资基金公司往往会通过项目的溢价收购之后，通过自己的资产感觉能够做得更好来操作。比如说“高富诺”，当时收购的时候，整个行业都说“于洋，你为什么买这种贵的公寓呢”于洋的回答说“因为上海已经没有这样的优质物业”，他完全是基于对未来的判断。第五，专业、自律、透明、热诚的资产管理团队。毛大庆一向是一位非常专业、非常热诚的工程管理人员。应该说他是投资人特别喜欢的项目管理人。每次投资人来的时候，他都会非常热诚、非常专业的介绍他的项目，而且他确实做到了。所以，比如说北京的来福士广场，有时候投资人突然跟他开一个玩笑说“大庆，你知道这个游泳池到底有多长多宽吗”，他马上就可以回答，因为那是他的baby（宝贝），的确由于这个原因，投资人非常愿意选择他。第六，全宇认为在做投资的时候，要么不做，要做就要找“perfect girl”，寻找那种“女神”级的项目来做。财富管理、资产管理有一句话叫“我们经常对未来两年的预期高估了，而对未来的发展低估了”，所以国际上包括五牛基金也是这样的玩法，就是找到一些经得起考验的物业，这样的物业才能持续持有，才可以保持“青春”。

　　在就这六大原则结合五牛基金实际项目进行分享的同时，全宇分别用他做过的高腾大厦以及五牛与招商地产的股权合作及美国曼哈顿中区公寓楼项目做了包括并购、股权投资及海外置业等其它业务领域的实操案例展示。在谈到如何将一栋看似名不见经传的成熟物业项目，通过将物业品质提高、增值服务提升等一系列举措，真正做到为不动产投资本身增加价值，为投资人赚得其应有的回报。

　　一天的活动在台上、台下与会来宾的热情互动中，顺利结束了。非常感谢主办方清科集团给广大股权投资人提供了一个集专业、务实、高端为一体的机会平台。让所有国内外LP、GP及财富管理和投资公司以合作共赢的心态进行高效地交流。五牛基金作为一家全球配置的以不动产投资为核心的综合型投资管理公司，期待着与更多LP创造财富，共赢未来！