链家模式调查：融资或低于60亿 野蛮增长背后隐藏问题不断

　　持续曝出房源销售问题的链家地产2016年以来质疑不断，从“炒高房价”到“速效协议”、“黑中介”、负面新闻像魔咒一样紧紧束缚在链家的头上。

　　一片质疑声之中，链家终于传来喜讯。有消息称，链家最近在启动新一轮总计60亿元左右的融资，投前估值约330亿元。领投方为华晟资本，高瓴资本、百度等也有参与。

　　A股公司华业资本一则公告也印证链家正在融资。华业资本公告称，拟出资1亿元认购宁波瑞祥合伙企业份额，并最终投资于链家地产增资股权及受让原链家地产股东所持有的股权。

　　宁波瑞祥还将引入上海天鸿投资控股有限公司、北京喜神资产管理有限公司、嘉德（北京）投资基金管理有限公司作为其有限合伙人，总共出资规模为3.5亿元。

　　不过，链家可能融资规模不超过60亿元，而是40亿元左右，且这轮的领投方不是华晟资本。

　　资料显示，华晟一期基金成立于2015年1月，10亿已完成投资，投资项目包括找钢网、汇通达、合全药业、英雄互娱、分众传媒等，二期基金为50亿，单笔投资金额最高是5亿元。

　　尽管华晟资本二期基金会以成长期（B轮以后）与成熟期（含Pre-IPO）项目为主，以最高5亿元的规模是不可能领投几十亿项目的大交易案的。

　　此外，链家地产最有想象空间金融业务还在受阻。如上海已出台文件，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

凭借二手房交易地位 掌控资本话语权

　　据中原地产首席分析师张大伟介绍，链家真正起家源于2008年的金融危机，当时行业龙头中大恒基遭遇危机，给了链家*次跨越式发展的市场机遇。

　　到2010年，链家再次扩张到600多家，之后已占据北京中介*的行业龙头地位。此外，链家大幅度尝试外埠拓展、同时利用规模效应开始真房源等设置行业壁垒营销。

腾讯科技拿到的一份资料显示，链家北京地区的佣金率为2.5%，上海为1.8%，到2015年9月，链家在北京拥有1163家门店，在上海拥有1033家门店。

　　链家2015年开始在北京、南京等地区实行无底薪、高提拥模式，即员工无底薪，公司提取15%佣金，剩余85%中平均提45-50%。

　　搜房在2014年向房地产交易平台转型，进入线下中介服务。搜房通过薪酬体系吸引经纪人。如底薪：6500元（含2000元业绩考核），经纪人可提取0.5%佣金的80%，0.2%佣金的35%。

爱屋吉屋是原“大黄蜂”团队创办的公司，熟悉互联网营销，打法激进。经纪人底薪6100元（含2000元业绩考核）。初期为60%佣金收入，10月改为40-75%跳点，平均45-50%。

　　链家在北京的二手房网签数据及各家份额（腾讯科技配图）

　　一份对链家的商业尽责调查报告指出，链家在北京的市场份额基本保持在45%左右；爱屋吉屋和搜房在进入市场初期，以较快速度分别获得近5%和3%的市场份额。

　　到2015年8月、9月后，爱屋吉屋和搜房两家公司遭遇瓶颈，很难持续提高市场份额。搜房和爱屋吉屋都在淘汰不合格的经纪人，以提升它们在北京的经纪人团队的素质和能力。

　　在上海市场，链家通过激进的店数和人数拓展，迅速抢占市场份额；而爱屋吉屋与搜房近三个月在上海同样遭遇了增长的瓶颈。在市场上足够的份额，使得链家拥有足够的话语权。

　　分析人士指出，链家在北京的成功主要依靠提升门店占有率和强管控；为了在其他城市输出北京模式，较快突破门店占有率10%的临界点，链家开始有针对的收购和大规模拓店。

　　2014年至今链家相继并购上海德祐、四川伊诚、深圳中联、满堂红和大连好旺角等区域龙头，还推出链家理财等互联网金融服务，链家在线也更名为链家网，推出丁丁租房等产品。

　　链家业务模式演进（腾讯科技配图）

　　经过多年发展，链家已由传统的二手房销售和租赁经纪公司发展成大型房产综合服务平台，为客户提供二手房买卖和租赁、新房销售、长租公寓运营、住房相关金融等房产服务平台。

　　如今，链家能被资本看好的核心原因在于，当其形成垄断之时，拥有的巨大能量足以让买卖双方陷入被动，控制市场的话语权甚至定价权，成规则制定者，也就受到资本方的青睐。

野蛮生长背后：隐藏问题不断

　　链家二手房销售经纪业务板块在2015年中期受房地产市场回暖及新收购3家外地经纪公司的影响，交易量大幅上升至13.7万单，交易额达到3521.5亿元，实现佣金收入81.5亿元。

　　其中，北京链家占比最高为62%，2015年新收购的上海地区、成都地区及深圳地区分别占比19%、5%及5%。

　　链家新房板块在2015年中期的交易额为654亿，售出房源/车位套数共计13,995套，实现佣金收入13.6亿元。

　　链家第三块收入来自金融领域，金融板块营业净收入自2013年度至2015年度之间的年度复合增长率达到54.6%。

　　其中，过桥业务收入（包含P2P、线下和融信垫资）由2013年度的2.0亿元激增到2015年度年化收入8.4亿元，年度复合增长率达113.4%。

　　2015年年化净收入较2014年增长主要受链家理财P2P平台上线推动，P2P业务2015年度年化毛利（未考虑销售人员成本）较2014年度增加2.1亿，跃升为金融板块主要收入来源。

　　一份资料显示，链家2015年中期报出的净利润是12.9亿元，不过，来自一家国际会计事务所的报告指出，链家应该为亏损1.5亿元。

　　链家利润遭遇下调的原因在于：1，少缴纳社保及公积金的调整（调减利润4.5亿元）；2，中融信的贷款减值准备的补提（调减利润1.07亿元）、需补缴个人所得税和企业所得税。

　　根据*缴纳下限标准，链家2013年度、2014年度以及2015年中期分别少缴社保和住房公积金为2.40亿元、2.73亿元及4.53亿元，最保守估计为1.84亿、2.33亿元和3.35亿元。

　　链家融资前股权结构，仅供参考（腾讯科技配图）

　　或许是因为少缴纳社保及公积金等原因，链家拥有充足的现金收购大量的企业。链家稀释股份也很少，链家此次融资前，创始人左晖持有链家股份高达93.10%、上海复星持股为2.5%。

　　另一说法是，链家2015年进入很多新股东，包括深圳中联，大连好旺角、上海德佑、北京高策、成都伊诚等。由于链家并购是换股进行，左晖的持股量从变更前的77%下滑至61%。

　　当然，链家2015年收购上海、深圳等地龙头企业进入当地市场，对收入影响约22.3亿，其中上海德祐2015年中期亏损1.8亿，侵蚀了北京地区房地产市场回暖带来的净利润增长。

　　对链家而言，当前*的问题其实来自金融领域，传链家的金融服务中，按揭转介绍业务、抵押贷款居间业务、理房通和过桥垫资业务，其中过桥垫资业务贡献了绝大部分的收入。

　　就过桥业务来说，链家的金融产品主要是赎楼和垫资，其中赎楼分为融信赎楼和P2P赎楼，而垫资分为融信垫资和尾款垫资。这也是链家最饱受诟病的地方。

　　有评论称，链家可怕之处在于一菜多吃，在交易环节，不是简单只吃佣金，更多延长资金在链家体系内停留时间，更多倾斜链家金融收入。这造成交易时间长，出问题的可能性大。

　　中原地产首席分析师张大伟曾撰文形象说明链家这个模式问题：

　　业主要卖房，跟链家签*，链家以比市场利息低的资金借钱给业主买房，业主一两个月卖不出去，利息就长，业主着急卖房还只能通过链家卖。

　　业主房屋有抵押，不能用客户的付款进行首付，还得付费跟链家借钱解押。张大伟说，确保资金监管成链家*问题，各种金融衍生产品均来源这里，这也是链家上海事件发生的主因。

　　张大伟认为，链家的规模+广告双轰炸，带来市场占有率提高，但成本远超过传统中介，简单一个电视广告可能是几千万利润。且讨好业务员的高提点都造成了一系列的高收费。

　　这种模式的原罪是，为了快速复制，过分讨好了房主（报高价）、讨好了经纪人（增加分成），推动房价上涨，要求必然是延长金融等收费链条，就会导致很多不规范的行为。

　　如今链家在上海的金融业务已暂停，链家官方对腾讯科技证实了这有消息。一位房地产中介人士认为，链家在上海互联网金融发展受阻的情况可能会传导到其他一线城市，这可能会让链家未来估值的想象空间大打折扣。

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