万达商业私有化揭秘：上市仅15个月王健林愤然弃H股 5000亿市值或力压比尔盖茨挑战世界首富

　　“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”王健林在谈及万达商业时非常不满，他表示低估值对不起投资者，一定要私有化。

　　5月30日，万达商业发布公告，将与联合要约人有条件全面收购已发行H股，回购价52.8港元，较IPO定价48港元上浮10%，总代价约344.55亿港元。待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。

　　在从H股回来的方式上，万达商业做了创新，控股股东不出资的前提下，完成上市公司退市,这一次大股东没有拿一分钱。且那些合计持有万达商业6.5亿股H股的投资者，17个交易日账面财富足足增加了68亿港元，约合人民币57.7亿元。

仅15个月王健林愤然离席弃H股

　　万达商业注册于2002年，2007年通过向万达集团收购27家地方公司，成为万达旗下地产发展的唯一平台。也是从这一年开始，王健林陆续向37名个人转让股权，并引入机构投资者。

　　从2008年3月的第一轮融资开始，万达商业一系列极为复杂的股权操作，并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。这其中，既有万达集团总裁 丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣；也有包括史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等与王健林交往深厚的富豪；还包括建银国 际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。

　　万达商业上市之路最早可以追溯到2005年。当时香港REITs上市大门打开，万达商业当时计划将9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。

　　2009年，王健林曾试图在A股IPO，并提交上市文件。但受限于国家宏观调控政策，等待四年后，2014年7月1日宣布停止，万达A股上市计划流产。

　　2014年12月23日，万达商业在港挂牌，发行价48港元。股价平开后走低跌破发行价，一度跌4%。收盘价破发，这似乎为万达商业日后的退市埋下了伏笔。

　　万达商业IPO是香港资本市场三年来的最大单，在机构投资方看来，万达商业的市值至少在3000亿元，而不是久久徘徊在2000亿元。

　　“不行就换”，这是王健林被外界所熟知的雷厉风行风格之一。

　　事实上，万达商业登陆港股到宣布私有化仅15个月的时间。2016年3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。

　　在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。最近恒大地产36亿收购嘉凯城，迈出回归A股关键一步。而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，是万达的3倍多；同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。很多媒体也用“估值之低令人发指”来描述，并称港股一直对地产类估值存有偏见。

　　此前，万达集团董事长王健林在央视《对话》专访中首次谈到了万达商业私有化的问题，他指出，万达商业上市仅仅一年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本。坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因有两点：

第一，价值被严重低估。万达商业不同于一般的房地产公司，注意看财报，去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，就是说来自于租赁业务已经有1/3。

第二，这次私有化创造了一个全球新的模式。所有的私有化都是由大股东发起，而且大股东收购，但是这一次大股东没有拿一分钱，这次私有化我们不参加。所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用。

剑指A股 5000亿市值的棋局

华尔街见闻上个月曾提到，王健林对于从香港回归A股上市信心十足，因此不惜提出10-12%的保底收益，希望潜在投资者帮助他们收购万达商业最高14.41%的股份。

　　5月25日，万达商业董事会秘书许勇在2015年度股东周年大会上，谈到了万达商业私有化和回归A股的相关内容。

　　他在会议上称，万达商业回归A股仍将采用IPO的形式。“作为要约方，正努力在最快时间内符合所有监管要求。公司和要约方在要约期内都是受到监管，不能对此做出任何回应，这是受制于法规。而关于万达商业在A股上市的情况，目前正在排队，网上已经有充分的披露，具体的时间要看监管部门的时间表，这不是公司能控制的。”

　　据媒体报道，万达私有化项目书透露，万达商业在退市满两年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。

　　根据项目书的数据显示，万达商业在A股上市后的股票市值至少为2700亿元人民币，最高将达到6880亿元人民币。而据《华尔街日报》获得的另一份报告显示，万达预计万达商业在内地市场的市盈率将达到20倍，这意味着转赴内地上市后该公司的股票市值将达到5000亿元人民币（约760亿美元），而股票收购前其市值为2229.72亿港元（约288亿美元）。

　　根据证监会截至4月中旬披露的数据显示，目前IPO排队的企业有700多家，IPO审核通过但尚未发行的公司还有106家，参考2015年220只新股发行的节奏，现有存量IPO的消化估计也要三年左右。

　　市场猜测万达商业IPO计划若不能很快获监管放行，很有可能会寻求借壳上市。但此前被传言的红星发展(600367)否认与万达商业磋商谋求借壳上市，也有业内人士猜测可能是同行业的新华都(002264)，但目前都是未知数。

　　同万达商业地产私有化一起进行的还有万达院线372亿巨额收购案，一次次“豪赌”，不仅是考验王健林的豪情，更是万达团队驾驭资本市场、力挽狂澜的能力。私有化之路并不容易，庞大的万达系摆尾间都能在国内资本市场掀起涟漪，首富的创新模式也等着市场验证。

本文来源投资界，作者：王珑娟，原文：https://news.pedaily.cn/201605/20160531397863.shtml