风口袭来：存量时代的空间演绎，潘石屹的联合办公到底靠不靠谱？

　　《欢乐颂》播出时，安迪工作的地方上海凌空SOHO，因这部热播剧名气大增，其酷酷的流线造型让人印象深刻。不过，潘石屹还是嫌弃它了。

　　7月初，SOHO中国宣布其将被整体出售。这只是潘石屹出售的众多项目中的一个，2014年初以来，潘石屹的SOHO中国已经出售四个项目合计236亿元，加上刚刚宣布的北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO两个项目（保守估计价值105亿元），预计SOHO中国套现将超过340亿元。

　　事实上，近来抛售资产的并不止潘石屹一个。去年底，李嘉诚的长江实业地产有限公司以200亿元人民币抛售了上海世纪广场，成为至今在内地单笔出售*的一个商业项目；而万达的王健林，刚刚也把自己的酒店业务打包670亿卖给了孙宏斌。

　　如果说，李嘉诚卖掉了*地段的物业是为了去英国抄底，而王健林卖掉酒店业务是为了向轻资产转型，那潘石屹打着什么算盘？

　　从当年搬砖的打工仔到万通六君子，然后再出来闯出自己的一片天地，潘石屹自然有他的一套商业逻辑。那么，他这一次的转型走对了吗？

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万通六君子

　　1987年2月，24岁的潘石屹从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职南下深圳。在布吉镇一家工地挑砖，一个月后，潘石屹领到了来深圳的*份工资——350元，潘石屹觉得这个工作没前途，于是毅然决定离开。他的第二份工作是做业务员，因为点子多，被提拔为业务经理。

　　不久，海南建省的消息传来时，潘石屹决定去闯海南。于是在1988年5月底，他带着1000多元的积蓄到了海口。

　　然而，相比深圳，在经济极其落后、人满为患的海口，想找到一份工作绝非易事。三个月过去，又身无分文，只好重操旧业，做起了砖厂搬运工，后因能力突出，被提拔为厂长。后承包该厂，经营得有声有色，每月都能赢利两三万元。

　　但好景不长，1990年初，房地产热急剧降温。潘石屹承包的砖厂难以为继，苦撑数月后关门大吉。当潘石屹遣散工人时，赚到的钱基本赔光了。

　　由于砖厂停产，潘石屹不得不重回海口。漂泊的岁月中，他结识了漂泊的冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几个意气相投的朋友，他们共同创立了海南万通，后来人们把他们称为“万通六君子”。

　　这六个性格鲜明，各有所长的男人，共聚一堂，呼啸聚义，在海南开始了他们的地产生意，最终各自成为一方霸主。

　　1992年底，他们共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1993年1月18日，“农高投”增资扩股，北京万通实业股份有限公司改制为有限责任公司形式的企业集团，即万通集团。

　　同年，万通在北京开发了“新世界广场”项目。通过和香港利达行主席邓智仁的合作，万通新世界广场大获成功，卖到了当时市价的三倍。万通新世界广场的成功，让大众和业界开始关注万通，同时，也奠定了两个地产大佬冯仑和潘石屹的“江湖地位”。

　　到了1995年3月，六兄弟进行了*次分手，王启富、潘石屹和易小迪选择离开；1998年，刘军选择离开；2003年，王功权选择离开。至此，万通完成了从六个人到一个人（冯仑）的转变。

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到光亮的地方去

　　开始单干的潘石屹，认真研究了北京整个城市格局。

　　1997年，潘石屹预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便想向市场推出“小型办公、居家办公” (SOHO)这一概念。

　　当时，潘石屹正巧看到一张报纸——香港的《明报》。《明报》的记者通过卫星照片看到，朝鲜半岛上从“三八线”分开，北边黑灯瞎火，南边灯火通明。于是这个人写了一篇文章，说一个地方富裕不富裕，和这个地方的明亮程度有很大的关系。这个“三八线”是分界线，北朝鲜没有灯，南朝鲜灯就特别多。

　　潘石屹一下子茅塞顿开：要赚钱，就得顺着光亮走。他开着汽车，绕着环路转，发现北京的西边黑灯瞎火，国务院的部委从来不加班，一到晚上就全是黑压压的一片，而东边则是灯火通明。

　　当时有一块北京原为二锅头酒厂的地皮，潘石屹让两个助理先去考察，回来她们说又脏又臭，旁边通惠河长满芦苇，不适合开发。

　　结果潘石屹很看好这块地皮，他觉得这些问题都可以解决，“关键要看时间”。最终，SOHO中国围绕着国贸桥方圆一公里的地方，“建了北京百分之五十的CBD（冯仑语）”。

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遍地开花

　　开发完建外SOHO项目，潘石屹于2002年3月成立SOHO中国有限公司。此后，SOHO中国项目在北京、上海等重点城市落地开花。

　　2002年5月，建外SOHO正式对外发售。截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60.5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%(北京房地产信息网数据)。

　　2003年10月，建外SOHO一、二、三期陆续建成交付，建成的建外SOHO很快被众多世界品牌在广告片中作为新北京的标志，在雅典奥运会闭幕式北京宣传片中，建外SOHO也作为新北京的建筑形象，向全世界展示。

　　2004年3月，SOHO中国以10亿元收购华远尚都国际中心的二、三期，命名为SOHO尚都；2004年6月9日，SOHO中国获得中央商务区NW07-1地块，该项目后来命名为“朝外SOHO”。

　　一路走到2007年，SOHO中国融资19亿美元赴港上市，创造了亚洲*的商业地产企业IPO。自上市以后，SOHO中国发展步伐加快，以营业额来看，2010年为其峰值，当年年收入为182.15亿元。

　　仅2010年短短一年时间内，SOHO中国携60余亿元高调进入上海，完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的*布局，跳出漂亮的“上海三步曲”。

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转型与阵痛

　　到了2012年，SOHO中国在北京、上海核心商业区域就有20多个项目，几乎全部是城市地标性建筑。这时，潘石屹面临选择：将北京、上海的项目一一散售完毕，套现离开；或者长期租赁，等待租金回报细水长流。他最终选择了后者，从销售转向自持写字楼。

　　在房企都在做大规模、冲刺千亿级体量的大势中，潘石屹带领的SOHO中国突然走上了一条见效慢的路子，一时之间，同行外界质疑声不断。

　　首先是资本市场通过股价表明了看空态度：在宣布转型之后的24小时里，SOHO中国股价便下跌近10％。这让潘石屹感到出乎意料，一度也开始紧张起来。

　　转型后SOHO中国的业绩表现不佳成为其被质疑“转型不成功”的有力依据。据SOHO中国历年年报显示，自2012年-2016年公司营业额分别为153.05亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元，营业额2015年同比2012年骤降1438.19%。

　　后来有评论认为，SOHO中国当初判断房地产市场会急转直下，才转售为租，它错过了中国房地产这几年的大发展，可以说是不进则退。

　　而业绩数字的低谷与市场的多变，也让SOHO中国的转型动作一度有反转迹象。这表现为重提销售。在2015年SOHO中国业绩发布会上，潘石屹称决定抓住北京、上海房价上涨良机，出售旗下相对成熟、出租情况较理想的非核心资产。

　　不过与过往零售为主不同，如今的抛售都是整售。从近三年的情况来看，2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；2017年6月26日，将上海虹口SOHO以35.73亿元出售给了新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。加上最近宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，SOHO中国在三年里共出售了六个项目。

　　值得一提的是，在出售项目的同时，潘石屹并未再买过一个新项目。

　　面对公众的不解，潘石屹表示，做生意永远不变的规律就是‘低进高出’，多年来，SOHO中国都是在遵循这样的原则。“北京光华路SOHO2以及上海凌空SOHO不会是‘卖卖卖’的终点。”

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转向轻资产模式 SOHO3Q将成主营

　　所幸的是，在这几年出售资产的过程中，宣布转型的第四年，SOHO中国终于迎来了业绩拐点。根据2016年度SOHO中国业绩报告，2016年，SOHO中国实现净利润约人民币9.1亿元，同比上升69％，净利润率57.7％；租金收入约15.11亿元，同比上升44％，物业整体出租率则高达96％。

　　相比2012年，2016年SOHO中国的物业出租收入增长了逾10倍。

　　即便是2016年中国整体写字楼市场的需求走低，但由于潘石屹的“SOHO”主要瞄准北京、上海的优质地段，这样的聚焦式发展让SOHO中国将物业整体出租率推涨至96％。

　　无疑，北京与上海写字楼的租金红利为潘石屹坚守转型增加了底气。2015年，潘石屹开始推出名为“SOHO 3Q”的新产品，主打共享（联合）办公空间。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率达85％。租户群涉及Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等互联网和高科技公司。

　　为什么要做SOHO 3Q？潘石屹曾讲过，做单一的产品很难成功，比如做单一的商业写字楼或单一的孵化器聚集的都是相同的一批人，就好比把李开复、徐小平和沈南鹏聚集在一起，不会产生更大的效果，他要做的事情是把产业链上不同的企业、不同的人聚集在一起，让这些企业彼此形成一个生态环境，这样的产品成功几率就大得多了。

　　市面上，与SOHO 3Q业务模式类似的同行有WeWork与优客工场。如今WeWork估值约170亿美元，并已正式进军中国。优客工场则已将触角伸至美国、新加坡、以色列，尽管拓展方向不同，SOHO 3Q同样被认为潜力巨大。

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结语

　　作为中国房地产界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成为外界关注的焦点。

　　显然，潘石屹对SOHO 3Q这个*互联网特征的项目充满了期待与自信，并称SOHO中国未来将聚焦SOHO 3Q业务，出售项目所得资金也将用于SOHO 3Q的扩张及利益分红。

　　SOHO 3Q的Slogan是“和喜欢的人一起工作”，看上去很美好，但要想实现盈利确实不是一件容易的事。从行业看，联合办公领域的大部分公司都在大力拓展规模，成本不断增加，整体上都属于亏本运营。

　　潘石屹曾经表示，希望将SOHO中国转型成为一家互联网公司，做轻资产运营，到2017年，SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。但在今年3月举行的SOHO中国2016年业绩报告会上，当被问到已经诞生两年的SOHO 3Q具体营业额时，SOHO中国方面并没有给出明确地回复。看来这个生意并不好做。

　　大象转身，何其艰难。

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