构建商业地产投资生态：租赁公寓成为重要商业地产业态，资产证券化盘活存量商业物业

　　资产证券化是世界金融领域的重大创新。通过资产证券化，打破了直接融资与间接融资的藩篱，拓展了企业融资渠道，对于提高金融体系效率、促进实体经济发展具有重要意义。资产证券化与房地产结合，为房地长发展注入了新的活力，是房地产金融创新的重要方向。

　　投资界（微信ID：pedaily2012）10月31日消息，在有关“不动产证券化与公募REITs”的内部研讨会上，中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本执行合伙人周以升，中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、联合评级总裁万华伟，中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、清华大学五道口金融学院教授郭杰群，高和资本合伙人石志平等嘉宾做了相关介绍和讨论。

　　近年来，伴随着我国经济社会的发展，我国商业地产取得了较快的发展，存量规模不断扩大。也是在商业地产从以散售为主逐步转向持有经营的过程中，为解决资金回流问题，商业地产资产证券化的需求出现。

　　高和资本执行合伙人周以升介绍，现阶段，商业地产融资和流动性的工具非常有限，中国商业物业融资绝大多数是商业银行贷款，少数通过信托、保险、资管提供融资，而且成本往往在6%到15%之间，融资效率低，不能很好的支持商业物业的运营和发展。

　　清华大学五道口金融学院教授郭杰群介绍，在我国，商业地产企业的传统资金来源有多种，主要包括：银行贷款、委托贷款、信托贷款、夹层融资（通过股权转让优化公司资产负债表）、债权转让（成本较高）、公司债、出售资产回租（融资租赁的利息可以抵税）、短融、权益融资（IPO、增发、配股）、准REITs等。但银行资金仍是商业房地产企业的最主要融资来源，以间接融资为主的银行贷款占商业地产融资的75%。

　　反观成熟市场，以美国为例，商业地产主要通过REITs、CMBS等方式进行融资存在较大的差异，其中美国CMBS占历年融资市场份额的30%-50%之间，而且成本仅为3.5%-6%。

　　REITs最早于20世纪60年代的美国推出，产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点：公开性、透明性、流动性好；较高的收益水平；稳定且高额的分红收益；稳健的财务杠杆。所以，商业地产证券化，不仅能扩展商业地产直接融资渠道，还带来了商业地产经营模式的转变，为实现资产规模扩张、提升商业地产品质、最大程度发现商业地产价值创造了条件。

　　目前，租赁公寓成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。周以升认为，鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。

　　高和资本是商业地产基金管理机构，致力于构建商业地产投资生态。自2009年成立以来，高和资本的城市更新基金已经在北京、上海核心区域投资商业物业总额超过300亿元。并与红星美凯龙合作发起50亿元的红星高和家居物业并购基金，也通过其轻资产基金投资公寓运营企业新起点公寓以及优客工场等。

　　除在并购领域，高和资本积极推动不动产证券化创新，牵头了多个创新项目，包括中国第一单标准化的CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”、第一单完全脱离主体信用的不动产证券化产品“世贸天阶资产支持票据”、脱离主体信用的权益型类REITs“畅星-高和红星资产支持专项计划”，新派公寓权益型类REITs等，总计规模达198亿元，相当于目前CMBS和类REITs总计备案规模的14.6%。

　　高和资本也是证券化领域的专业投资者。2017年1月17日，高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首支商业地产ABS基金，基金资金规模200亿元，专注于盘活商业地产，以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的，致力于商业地产证券化产品价值发掘和市场流动性激活。