深耕一二线、负债降6成，许家印如何造就3万亿“新恒大”

　　还完了永续债的许家印，2018年准备开造“新恒大”。

　　3月26日，中国恒大（HK.3333）在香港召开了业绩发布会，刚刚结束“两会”行程且成功连任全国政协常委许家印，携公司总裁夏海钧、财务总监潘大荣出席了会议，回答了媒体提问，并发布了2017年度全年业绩。

　　与市场预期基本一致，中国恒大在2017年依旧保持了高速增长，核心业务利润405.1亿元，同比大增94.7%；净利润370.5亿元，同比大增110%；净负债率大幅下降近六成，实现高质量增长；现金余额2877亿元，远超同类公司；总资产更是达近2万亿元，堪称“全球*房企”。

　　自2008年上市以来，9年间，在许家印的操盘下，恒大实现了数十倍高增长，荣登行业“利润*”宝座。而在2018年，这个承前启后的年份，许家印宣布，到2020年底，恒大将实现总资产3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元，成为世界*企业。

　　如果说还完了永续债，可让许老板“无债一身轻”。那么，重承诺的许家印想实现3万亿的“新恒大”，底气又在哪里呢？从2017年恒大年度报告，也许可以窥得一二。

　利润*，土地成本低至1711元/平

　　毫无疑问，恒大业绩的持续增长让许家印心情愉悦。

　　财报显示，恒大2017年合约销售额5009.6亿元，较2016年的3734亿增长34.2 %，合约销售面积达5029.9 万平方米，较2016年增长12.6%。

　　尽管销售额同比增速较2016年的85.4%有所放缓，但恒大仍然和碧桂园、万科一同在2017年迈过了5000亿销售额的大关。而在今年前两月，恒大更是乘胜追击，实现销售1125亿元的好成绩，同比大增64.4%。

　　销售额的增长，带来了核心业务利润的大幅上涨。恒大2017年年报显示，该公司各项利润指标均创造了上市以来的最高纪录。去年，恒大实现毛利润1122.6亿，同比大增89%；股东回报率30.7%，同比增20个百分点，均位居行业首位，成为名副其实的“利润*”。

　　恒大利润提升的背后，其土地储备功不可没。

　　年报显示，恒大土地储备3.12亿平方米，位居行业*，土地成本仅1711元/平方米，庞大的低成本优质土储为销售的强劲增长提供了有力保证。

　　并且，恒大总裁夏海钧在发布会上还对公司的土地储备的构成进行了解析：70%在一二线城市，30%在三四线城市，其中有57%是并购而来，这种机遇是非常难得的，增加了优质的土地储备。

　　夏海钧进一步表示，尽管2018年土地增长目标会略低于往年，或者负增长，但恒大的土地储备完全能够支撑未来五年的发展，对未来的增长不用担心。

　　除此之外，为了增厚利润，恒大还在提升产品附加值和降低费用两个方面下了功夫。

　　一方面，大力打造环节精品，不仅选择全国前*的项目施工单位、使用国内外知名品牌材料、按豪宅标准设计园林环境，还通过配套先行、升级物业服务等方式，完善了售后环节；另一方面，恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用。年报显示，2017年三费合共下降2.5个百分点。

　　国际投行瑞信预计，2017恒大全年销售将远超5500亿的目标。

偿债1129亿，净负债率降六成

　　曾经，扩张迅速的中国恒大都以高负债率著称，这也令它广为市场诟病。正因为此，一直以来许多评级机构对恒大并不看好。但自2017年开始，国内外评级机构对恒大的评价开始转向。

　　近日，国际评级机构穆迪上调了恒大债券评级，评级展望为“稳定”。而瑞信则在最新研报中认为恒大负债率改善明显，并预计2018年将进一步下降。

　　在恒大最新发布的2017年年报中，其总资产达1.7万亿元，同比增长30.4%；资产负债率为71.1%，同比降低8.6个百分点。

　　除了恒大本身资产上升、负债下降外，在与同类企业的对比中，恒大也表现不菲。不仅在总资产方面接近万科、碧桂园的总和，并且资产负债率也明显低于万科、碧桂园80%以上的资产负债率。

　　而获得这一成果和许老板早在年初就做好的降负债的计划不无关系。有媒体曾报道，在去年3月的中国恒大业绩发布会上，许家印称，“今年公司的一项重要工作是降低负债率。”

　　在2017年上半年，中国恒大先后多次分批偿还了1129亿永续债。截至6月末，中国恒大已完成全部永续债的赎回工作，实现了对资本市场的庄严承诺。

　　值得注意的是，去年恒大曾分三轮成功引入了1300亿战略投资，受益于此，公司净资产大增204.3%至2422亿元，这也进一步推动了其净负债率大幅下降近六成。

　　业绩发布会上，许家印表示，在2018年，恒大将一如既往的坚持降杠杆的举措。他进一步指出，“去年我们土地支出3100亿元，今年计划是1500亿元……土地支出下降，负债也会自然而然地下降。”

　　据恒大公布的降负债率目标，到2018年末，其资产负债率将下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。为此恒大将实施三大措施：一是降低负债总额，二是多元产业引入战略投资，三是增强盈利能力增加净资产。

“规模+效益” 多元化产业布局

　　20多年前，恒大从零开始，采取了“规模取胜”的发展战略，以“小面积、低价格、低成本”的产品定位，迅速完成了企业发展最基本的积累。

　　2006 年开始，恒大制定了从广东走向全国的发展蓝图，实施了“规模＋品牌”的发展战略。

　　而在8年前，恒大开始开始尝试多元化发展，并于2014年涉入矿泉水、粮油、农牧等诸多产业。经过不断的摸索，恒大正式提出“多元 + 规模 + 品牌”的发展战略，在进一步夯实房地产主业的基础上，逐步拓展金融、文化旅游及健康等产业，先后出现海花岛、童世界、养生谷等代表作品。

　　在去年，恒大地产由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，战略转型已取得成效。

　　除此之外，在商业物业上恒大也拥有不错的成绩。财报显示，恒大在2017年年内投资物业公平价值收益达人民币85.1亿元，较2016年增加66.2%。其中，投资物业租金收入为8.1亿元，较2016年增加25.3%。

　　目前恒大商业项目类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态。这种布局也与其在2017年引入苏宁作为战略投资者的意图，不谋而合。

　　据国际投行分析师测算，目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍，按405.1亿的核心业务利润估算，恒大市值将达6526亿港元，而目前该公司市值约为3327亿港元，考虑到恒大利润仍将快速增长，市值仍有巨大的上涨空间，潜在可分红能力强。

　　对于未来的发展战略，许家印在业绩发布会上表示，恒大要积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

　　探索高科技产业，这是恒大*次提出，在回答记者提问之时，许家印重新强调是“探索”。

　　回A顺利，“新恒大”可期

　　除了恒大本身的业绩之外，其回A之路也一直受到市场的热切关注。

　　“A股的事情，我们和监管层沟通非常畅通，工作进展地非常顺利。”恒大总裁夏海钧在2017年业绩会上表示。

　　2016年10月3日，恒大地产及其股东凯隆置业与深深房（000029.SZ）、深投控签署了重组协议，并约定了半年的排他协议。到2018年3月，深深房已经停牌17个月了。其实，尽管恒大回A并未受到明显阻碍，但由于该次重组史无前例，且涉及国企改革，因此交易结构极为复杂。

　　2017年12月19日，恒大地产及深深房等重组排他协议再次延迟至2018年6月30日。

　　而在此之前，恒大已经引入了包括山东高速、苏宁、深业集团、正威、中信、深圳广田等三轮战略投资者，实现净资产大幅增加。

　　3月27日，深业集团在回应“为何入股恒大”时表示，双方在发展策略上互补，恒大的相关理念已被市场证明有非常多的可取之处。而对于恒大回A进程，深业称一直有在沟通，上个月还跟恒大地产所有股东作了交流，相对比较顺利。深业乐见2018年恒大在A股重组成功，顺利复牌。

　　也就是说，该交易大概率会在2018年上半年完成。

　　业绩可观、回A顺利，让许家印意气风发。发布会上，许家印以一连串的增长数字，宣布了“新恒大”到来。

　　“今天的恒大总资产17618亿，和上市前08年285.2亿相比，增长了62倍；今天的恒大净资产2422亿，和上市前08年85.8亿相比，增长了28倍；今天的恒大年利税790亿，和上市前08年13亿相比，增长了61倍……”

　　在恒大董事局主席许家印看来，“新恒大”的序幕已拉开：这些创历史新高的业绩数据成为恒大的“新起点”。同时，许家印首度披露恒大的“新战略”和“新蓝图”，表示恒大2020年要成为世界*企业。

　　曾经，许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划，没有一年不实现的。”

　　“上市9年，10倍增长”足见许家印过人的经营智慧和实干魄力。在他的掌舵下，“新恒大”完成3万亿的目标，值得期待。

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