对不起，杭州无房

　　个人投资者张磊是土生土长的萧山人，十年来，他眼看着萧山从杭州人眼中的“化外之地”变成而今的投资热土。

　　十年前的张磊还是个萧山市衙前镇上的高中生，“那时候，钱塘江北岸的杭州人觉得南岸的萧山就是个农村，又偏僻又落后，加上当时钱塘江上没几座跨江大桥，更没有江底隧道，来往也不方便，没有杭州人会想来萧山置业。”

　　2016年9月，G20峰会在杭州市萧山区钱江世纪城召开，随后，包括萧山区之内的杭州楼市一夜爆火并延续至今，购房者和开发商们蜂拥而至。

　　由于杭州像大多数一二线城市一样实行新房限价政策，新房跟周边二手房价格倒挂严重，大量购房者疯狂涌入新房市场，希望“大赚一把”，僧多粥少之下，搞房号、托关系成了楼市的一道风景。

　　2018年4月4日，摇号售房一声令下，杭州的楼市从暗地里的请托变成明面上的排队，“90多岁老奶奶坐着轮椅登记”“大雨夜售楼处门口万人排长队”这些新闻不时出现在本地报纸的版面上。

　　初夏的杭州，变得越来越燥热。

亚运会前的暴涨

　　无论是来杭州掘金的开发商，还是开出租的司机，人人口中都蹦出一个词：“亚运会”。2022年，第19届亚运会将在杭州召开。

　　而对这场体育盛事最热心的，则是各大房企。

　　5月3日下午三点左右，张常德和他的同事赶往位于杭州市解放东路2号的国际会议中心，这里是杭州市亚运村建设指挥部所在地。张常德是代表他所在的房企来提交标书的。全国排名前20的房企和绿城、滨江等杭州当地房企几乎悉数参加了此次竞标，他们的标的物是杭州亚运村，这个超大项目包括运动员村、技术官员村和媒体村。

　　张常德说，参与到亚运会这种盛大的体育赛事，能增加企业的品牌知名度，如果中标了把这个项目建好了，就能获得杭州市政府的好感，以后拿地售房方面就能相对容易。

　　张常德所在的房企为了此次投标，花了血本，光做设计方案就花了上千万，请的都是*的设计公司。

　　按照亚运会组委会的规定，此次投标将会在今年6月里见分晓。不过张常德说，目前参加投标的房企应该都已经知道大概的结果了，一些实力排名靠后的基本都没有机会了，“我们公司很遗憾没有入围。”

　　在6月确定中标者后，7月份，这一目前还是农田和平地的地方将投入到热火朝天的建设中。

　　亚运城地块位于钱塘江以南的萧山钱江世纪城东北，占地约为389.02万平方米。该地块对岸是杭州金融中心钱江新城，旁边就是亚运会主会场杭州奥体博览城，奥体再往西就是杭州市的滨江区。

　　由于钱江新城和滨江区早就已开发完毕，无地可供，无新房可开盘。因此，奥体所在的钱江世纪城成为购房者和开发商角逐之地。

　　融信保利世纪城就在钱江世纪城板块，毗邻杭州地铁2号线的盈丰站。该楼盘的销售称，还有700多套房源待推，但目前还没有申报去拿预售证。在此前推的几期中，售价是 3.5万/平方米，基本都是秒光。

　　“很多业主都主动要求全款买房，其实我们没有这方面的规定，按揭也是可以买房的，但因为这个房子太抢手了，业主们大概觉得按揭的话肯定买不到房，所以这个房子一推出来我们就回款了96%左右。”楼盘销售表示。他说的是4月4日杭州出台摇号售房之前的情况。

　　个人投资者张磊主要投资股票市场，同时也看看房子“算不上投资，因为限购的关系，我手头有一套了，最多只能再买一套。”他对融信保利世纪城也是觊觎已久，但是根本就买不着。“听到楼盘开盘的消息时，赶紧打电话给置业顾问，她告诉我房子早就卖完了。”

　　融信保利世纪城之所以卖得这么火，因为新房跟周边的二手房价格“倒挂”严重，目前该楼盘周边的二手房价格是4.5万/平方米，再往西的滨江区二手房是5万/平方米，隔着钱塘江的钱江新城二手房则是7万/平方米。

　　在杭州出台摇号售房政策之前，买新房成了一个“技术活”，找关系，要选号费、茶水费，成为公开的秘密。张磊说，他就听说过一个热门楼盘买个选号费要70万元。

　　融信保利世纪城的售楼处大厅至今还挂着一个辟谣声明：近期网络传播的通过30万元就可获得购房资讯信息的为不实谣言。落款日期是3月30日。

　　（图说：融信保利世纪城关于房号费的说明。）

不在买房现场就在买房路上

　　在新房和二手房价格严重倒挂之下，新房市场这种乱象甚嚣尘上，为此，4月4日，杭州推出售房摇号制度。

　　此举一出，杭州楼市更加火爆。张磊说：“以前是靠关系，靠提前得到消息，现在公开摇号，名义上是机会均等了，只要符合条件，人人都有机会，大家都去摇号了，连90多岁的老奶奶都坐着轮椅去摇号。”

　　不过像滨江区、杭州主城区甚至萧山钱江世纪城，由于无新房可供或者供房较少、新房二手房价差较大、中签率太低，大多数人都不抱希望。摇号的主场，是环杭州周边的大江东、高新技术区、临平新城等地区。

　　2018年一季度，杭州住建部门对新房的预售证发放卡得很严，到了5月初，新盘才陆陆续续拿到预售证开始登记。

　　5月3日，位于杭州西北郊区的临平新城，同时有数家楼盘开始登记，汇高栢悦中心是其中之一，家住杭州东北郊良渚的王艳是第二天去登记的，她在5月4号周五上午准备好材料，因为路途遥远，下午15时左右才到现场。大概排了一个小时，她请工作人员帮她初步审核一下材料是否合格，结果发现资产证明不合格。

　　按照杭州市的摇号售房新政，新楼盘要有一定比率倾向给无房家庭，但不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。

　　汇高栢悦中心对于登记的验资证明，普通购房者需要按照首套或二套的首付比例要求提供资金证明，首套三成需要有100万的验资证明。

　　这一次，汇高栢悦中心将无房家庭的验资证明从100万降为50万，王艳就拿着50万的存款证明去登记，结果因为自己是单身，不属于无房家庭范畴。

　　因此她请分别站她前后排队的客户帮她占位。结果等她办完银行证明回到栢悦时，前后人员已经登记结束，她只能跑到队伍最后面重新排队，此时现场工作人员告诉她：今天的号结束了，明天再来排。

　　第二天是周六，尽管下着大雨，然而人却比前一天多出不少。王艳排了四个多小时终于排到了售楼处门口，工作人员说因为当天人太多发号只发到2000号，剩下的人明天再来！

　　王艳以为自己只能第二天再来排队了，低头一看自己的号牌：1889号。当天在排了六个多小时的队后，王艳终于登记上了。然而4000多个人摇128套房，中签率低到3%。王艳对于自己能否买到房，根本就没有底气，接下来她还会赶去其他陆续开始登记的楼盘“撞撞运气”。

　　不过不是谁都有这个财力去撞运气的，因为每个新开楼盘对参加摇号的人都有验资的要求，首套房按三成首付到银行开存款证明，二套按六成，如信用记录不好的还得是全款验资。

　　这对购房者是一笔不小的资金，张磊表示，很多楼盘都是中、大户型，至少是100多平米，买房者手头起码得有一百万以上，如果要在多个楼盘摇号，手里得有几百万，而且得是存款，不能是股票等投资类资产。

谁在杭州抢地？

　　跟购房者排长队摇号类似的是，各大房企在杭州的土拍市场上竞争得热火朝天。

　　隔着一条马路，融信保利世纪城对面是一块净地，这块地的持有人是保利地产。

　　2018年3月30日，为了角逐这块奥体地块，各大开发商激烈厮杀，创下杭州拍地史上耗时最长记录，最终保利还拍出杭州史上第二高总价地王100.99亿元，楼面价为32277元/平方米。

　　某开发商地方负责人给保利地块算了一下账：“目前周边开盘的新房价格也就3.5万左右，保利的楼面价就是3万2，加上建安营销成本，如果到时开盘政府限定的还是3.5万的价，那保利必亏无疑。”

　　不过，该负责人也表示，政府的限价政策也不是刚性的，肯定会随着时间的推移有所调整，也会根据不同地块的成本做出合理的定价。

　　像世纪城和周边的几个楼盘，之所以政府给定了3.5万的限价，因为这些楼盘当初拿地的时候也就2万左右，房企还是有很大的盈利空间。

　　杭州楼市越来越火，地价越来越高，甚至让当地的开发商大佬都有点看不懂。绿城地产总裁曹舟南就表示，杭州的土地市场有点过热了，绿城不会去买高价的地，因为算过账，拿了地就得亏。

　　重仓杭州的融信中国，自2015年进入杭州以来，在杭州拿下众多地块，目前按并表口径已经有21个项目，加上合作的已经超过30个项目。

　　（一栋栋高楼即将在钱塘江两岸拔地而起。）

　　融信进入杭州是交了学费的，2015年，融信在杭州入手了三个地块——蓝孔雀一期、二期和杭州公馆，这三个项目的楼面价都不低，分别为1.4万/平方米，1.49万/平方米和2.57/平方米。融信中国第三事业部总裁余丽娟表示，当时融信拿地基本都是区域最高价，拿了地之后由于杭州房价和交易量迟迟起不来，融信开发的几个楼盘卖得都非常吃力。

　　尽管如此，2016年全年，融信还是在杭州吃进了大量地块，在当年融信增加的21个土地储备项目中，杭州就占了10个，基本在杭州的各大板块都做了布局，楼面价从最高的庆隆地块（3.1万/平方米）到*的卧城地块（5113/平方米）不等。

　　2016年，G20在杭州召开，自2010年调控归来蛰伏了6年之久的杭州楼市全面爆发，从上海等地来炒房的人蜂拥而入，杭州的房价不断攀升，部分热门版块甚至翻番。融信一年多的提前布局终于迎来硕果。

　　2016年，融信在杭州的销售额为0，到了2017年，销售额即达到82亿，占集团总体销售的33%，2017年，销售额更是翻番达到166亿，占集团总体销售的33%。

　　尽管目前杭州的新盘都实行政府限价，大部分新房的价格都低于周边的二手房价，开发商的利润有所削减，但由于融信在杭州市场低谷期以较低的价格囤积了大量的土地，这让它在杭州限价和随后的土地价格高涨中依然能够从容应对。

　　以萧山钱江世纪城板块的创世纪楼盘为例，政府对这一区域的新房价格限定为3.5万/平方米，而周边的二手房价已在4.5万/平方米以上，融信在2016年拿下这一地块时，楼面价为1.923万/平方米，利润率仍然较高。

　　融信中国第三事业部总裁余丽娟表示，融信在杭州市场的平均利润率在20%以上，2018年融信杭州的销售目标是400亿。目前融信在杭州土储达1500亿左右，在集团货值中占比25%。2020年融信杭州的销售额将冲刺到1000亿元。

　　当然，政府限价和新房摇号销售，多少影响了开发商的利润率和回款周期。某大型房企杭州事业部一位高管表示，在摇号之前，一些热盘基本都是全款才能买到房，开发商回笼资金很快，但摇号之后，对于按揭和公积金购房者得一视同仁，开发商回款周期变慢了，且政府的限价措施也影响了开发商的定价和利润。

　　对此，余丽娟表示融信杭州的应对策略是，收放结合。

　　也就是说，利润符合预期的项目，她会毫不犹豫地先开掉，比如这个项目今年的指标是10个亿，明年的指标是5个亿，她今年会把这个项目的15亿全部卖掉。而利润比较薄的项目，她会等一等，熬过这个周期。

　　由于融信在杭州的布局全面，土储丰裕，所以余丽娟可以损有余补不足，通过不同项目资金利润的腾挪周转来保证整年的指标。

　　由于杭州楼市的火热，大量开发商蜂拥而入，导致土地价格直线飙升，融信今年在杭州的拿地就变得非常谨慎。相比16/17年的大举拿地，2018年，融信杭州截至目前只拿了一两块地。

　　余丽娟表示，融信集团给杭州市场的土地投资指标是220个亿，但她一季度才才完成70个亿。“很多首次进入杭州市场的开发商拿地会比较凶，我们确实拼不过他们，所以今年在拿地上会比较保守，但我们会积极参与，基本上每块地的招拍挂融信都会参与，这个参与是希望接下来能够有合作的机会。”

“杭州人民有的是钱”

　　余丽娟对杭州市场尤其钱塘江南岸的萧山区充满信心。

　　张磊和王艳也是，他们依然在不断地看新的楼盘，寻找新的购房机会。

　　“五一”前后，住建部约谈了西安、成都等全国12个城市的负责同志，要求他们在调控各地所在城市房价调控“目标不动摇，力度不放松”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州没有在这次约谈的城市名单之中，说明上面对杭州的房价调控措施还是比较满意的。

　　浙江大学区域与城市发展研究中心执行主任陈建军表示，杭州未来的发展思路是旅游西进，城市东进，跨江发展，多中心分布，东边的大江东区域将重点发展智能制造，西边的未来科技城将重点打造科技产业，而钱塘江南岸将是未来杭州市的新城市地标。

　　按照杭州的规划，到2020年，杭州将建成10条地铁，而到目前，杭州一共开通了1、2、4三条地铁线，目前多条新地铁线路正在建设之中。除此之外，杭州将建设8条城际线路联通杭州主城区和周边的余杭、嘉兴、湖州、柯桥等地。

　　严跃进称，杭州的财力在全国省会城市中是比较雄厚的，光滨江区就有几十家上市公司，杭州这两年舍得花大钱搞轨道交通等基础设施建设，杭州房价上涨是有一定的基本面在支撑的。

　　张磊表示，2016年下半年杭州房价开始萌动的时候，上海等周边地区的炒房客过来了一些，但是随着2017年3月份杭州进一步调整限购政策后，外地购房者成交占比显著降低。

　　杭州市住建委的数据显示，2017年全年，外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%，明显低于2015年（19.5%）和2016年（33.8%）水平，2016年来杭州置业较多的为上海购房者，2016年占比6.8%，然而到了2017这一比率降了5个百分点。

　　陈建军表示，杭州没有像西安、天津那样高调出台吸引人才的政策，但这几年杭州的人口净流入量还是有显著上升。数据显示，2017年，全市年末常住人口为946.8万人，2015年、2016年、2017年，杭州新增常住人口分别飙涨了12.6万、17万、28万。

　　不过陈建军表示，这些新来的人基本都是奔着杭州的城市环境、职业发展等因素而来，因为买房子而来多少也有一点，但比例不高。

　　事实上，在杭州大笔出手买房子的，多为杭州本地人，而杭州本地人之所以出手豪阔，得益于这几年来的棚户区改造的货币补偿。

　　张磊表示，他所在的镇上，有很多人就是“拆迁暴发户”，“很多人家在以前的宅基地上盖了三四层房子，政府拆迁补偿一下子就拿了上千万的钱，这些人拿着钱不会存起来，投资渠道又窄，自然就只能买房子了。”

　　按照杭州“十三五”计划（2016-2020），期间杭州要开工13.7万套保障房，均为棚改安置房，竣工22.8万套，其中19.4万套为棚改安置房。“十三五”期间，杭州要完成改造178个村，其中，按拆除重建139个、综合整治21个、拆整结合18个；各年度目标是：2016年21个村、2017年22个村、2018年27个村、2019年32个村、2020年76个村。

　　陈建国表示，目前杭州的核心城区像西湖区、滨江区已经无棚改区可以改造，拆迁整治主要在杭州外围如萧山区、余杭区进行。（文中张磊、王艳、张常德均为化名）

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：棱镜授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。