总营收2020.1亿，碧桂园的运气与修炼

“它是改变游戏规则的公司之一。”

1200个城镇，400万名业主，55亿扶贫款，2800多亿权益销售额……新“房企一哥”的进取与温情。

碧桂园卫冕，匀加速出线

八月暑炽，在一城一策精准调控的楼市“冰镇模式”下，60多家A股H股房企纷纷交出年中答卷。

总营收2020.1亿元，同比增长53.2%，位列行业*；

毛利润548.6亿元，增长56.9%，行业*；

权益销售金额2819.5亿元、权益销售面积3129万㎡，双料*。

8月22日，碧桂园发布2019年中期业绩，营收、毛利润、净利润、销售额、每股盈利与派息等核心业绩均实现大涨。

在连续两年成为新晋“房企一哥”后，碧桂园2019年中场似乎无悬念卫冕。

桥头堡的稳固攀高赶走了一丝行业凉意。据统计，2019年上半年各地发起的楼市调控达到创纪录的251次。

在坚定调控和融资环境趋紧的大环境下，不论以“赚速”、杠杆率、产销动能还是资产回报率为指标来进行业绩“体检”，碧桂园都不失为一个强健的范本。

6个月实现净利润230.6亿元，同比增长41.3%；

上半年股东应占净利润156.4亿，半年派息49.53亿人民币，占核心净利润的31%；

地产项目总数增至2381个，权益销售现金回笼2659.4亿元，回款率94.3%领跑行业；

截至6月底可用现金额2228.4亿元，未使用银行授信额超三千亿，净负债率连续12年低于70%……

盈利基数大还能继续保持高位增长，项目总量扩增的同时资金回笼强劲，业务持续扩大但杠杆率没有增加，借贷率远低于行业平均水平而回报率远高于行业水平。

高盈利高回报+低杠杆低风险，从投资者角度看，这是一个很不容易在地产行业实现兼顾的财务结构。

“它是改变游戏规则的公司之一。”这是花旗银行对碧桂园的评价。

所谓“改变游戏规则”，一是弱化房地产高风险高收益的运作模式，追求低负债稳定回报的价值投资规律；二是克服房企随宏观周期大起大落的业绩波动，追求跨周期的平稳增长惯性。

两个改变都需要对一些行业传统做出颠覆，需要反复权衡市场布局，以创新模式拉升业务效率和经营管理水平。

碧桂园表现出的强者恒强，战略判断和业务实干哪样都不可缺少。

五环外打野，金三角夺魁

2015~2018年，三年时间，碧桂园从1400亿干到7000亿，从中国房企前十杀入前三再到魁首，从世界500强榜上无名两年跃至第177位。

同样的增长规模，恒大用了5年，万科7年，绿地9年。

这不可思议的逆袭，让“运气好”“躺赢”这些词成为外界形容碧桂园的定语。市场似乎已经淡忘，中国楼市的新晋*当年是从怎样的被质疑与被漠视中开场。

时间拉回到2014年。

彼时的中国楼市，万科已稳坐头牌许多年，恒大手握北京数千套房源，融创以上海为据点*长三角地王，绿地、万达、保利等一线房企将核心城市瓜分殆尽。

那时的碧桂园，在三四线城市耕耘潜行了二十多年，连北京、上海、深圳、成都等大城市的门都还没撞开。

2014年，中国楼市在高库存周期下一夜入冬，很多中小城市过度开发后留下的烂尾“空城”刷屏媒体头条。这一年，深扎三四线的碧桂园被摁在地上唱衰，业绩也几乎原地踏步。

到了2015年，整个房地产行业几乎齐齐退守五环内，避三四线如瘟疫，碧桂园出人意外地蹲守下沉市场不挪窝，并提出了“深耕三四线，拥抱一二线”的两条腿战略。

令人始料未及的是，小城之殇只经历了短暂谷底，很快就在轰隆向前的城镇化浪潮下迎来一轮去库存周期，加之央行投放PSL（抵押补充贷款）解决融资难题以及棚改货币化的政策支持，2015年后，中国三四线城市在5000~6000万进城农民的脚步下，开启楼市之春。

就是从这一年起，碧桂园“三四五线全覆盖”的布局收获了平均每年增长140%、三年翻5倍的业绩回报。潮水般的资金回笼反过来助攻碧桂园在一二线城市快马长枪、后来居上，双引擎驱动夺速前进。

“黑马”故事就此上演。

很多年后，当人们感叹碧桂园“在三四五线躺赢”、“运气好”、“撞上了中国城镇化中进程速度最快、房子需求最猛的一波红利”时，很少有人记得当年小城市陷入“鬼城”魔咒时逆势而上的决断和风险。

“我的职业生涯历经数次地产行业周期，波动才是这个行业的常态；中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。”

直至今天，农民出身的碧桂园董事长杨国强一如既往看好低线城市的潜力。他认为农民工在大城市买不起房，*的需求是“在有学校、医疗等基本配套且房价在万元以下的城镇居住”。

截至2019年上半年，碧桂园业务遍布内地31个省级单位的279个地级市、1235个县镇，项目总数2381个；所有项目平均售价9011元/㎡，维持在一线房企的*水平。

中国大陆总共333个地级行政单位，碧桂园在地、县两级的覆盖率分别达到83.5%、43.2%。

“有县就有碧桂园”，“三四五线城市*”，“规模*、布局最广的房企”……这些说法并非虚夸。

按项目所在地分，碧桂园目前位于一二线和三四五线的销售金额比例是39:61。

那些遍布三四五线的*大盘和北上广深的碧桂园中心、科技小镇以及壮丽的森林城市一起构成了碧桂园的两个增长极，让两条腿走路的战略日渐趋衡。

截至今年6月底，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿，粤港澳大湾区的可售权益资源达3,467亿元。

涵盖五大城市群在内，碧桂园目前在国内可售资源合计达到2.7838万亿元——这个数字是去年中国top5房企全年销售额的总和——几乎锁定了未来三到四年的销售量。

三驾马车，提质控速

姿态放低，低到让别人忽略你、低估你。视野拔高，高到可以在纷扰浮动中稳赚大周期。

碧桂园的做事风格，在结果呈现出来之前常常让外行摸不着头绪。

去年夏天，碧桂园先后上马现代农业和机器人两大新业务。

消息一出，冷眼无数。

农业，土味十足；机器人，离题千里。都是长周期、大投入、慢回报的业务，没有一个能在短期内实现高收益或者拉升资本市场估值。

碧桂园究竟在下一盘什么棋？

“40年前我是种田的，用过锄头种地、用过牛犁田，开过手扶拖拉机。”操着浓重粤语口音的杨国强，像当年看好三四五线城市一样，目光落到还有8亿农民居住的农村。

在那里，碧桂园要做的不是拿地盖楼，而是借助自己的资金和产业力量发展现代设施农业，在提高农民生产力、帮助农村振兴的同时，打造一条农产品生产与销售全产业链，以“健康、好吃、实惠”的农产供应体系支持碧桂园社区零售平台，为地产主业增添附加值。

“采用大型农耕设备提高生产力，中国才有机会实现农业现代化，这是中国的未来。”

同样在碧桂园“未来版图”中发光的，还有机器人产业。

2019年8月20日，央视《共和国发展成就巡礼·广东篇》直播镜头下，碧桂园博智林机器人实验中心的3款建筑机器人演示了地砖铺贴、墙纸铺贴及PC内墙板安装等多项精密操作。

“机器人是解决安全和质量的好手段。”去年7月碧桂园宣布成立机器人公司时，也意料之中地收到诸多不理解和不看好。

从古至今，建筑都是高危行业，这方面，在全国上马数千个在建项目的碧桂园也曾同行业其他房企一样吃过沉痛教训。

安全生产需要强化管理，更需要技术助力，可是在AI、智能技术蓬勃发展的今天，几乎没有人专门为这个传统行业做高科技嫁接。

杨国强为碧桂园机器人产业定下的目标，除了把高科技应用到建筑领域、社区服务、生活起居等场景中，提高生产率和核心竞争力之外，更重要的是从根本上解决安全和质量问题。

“零伤亡、零事故率。”这是碧桂园这场技术跨界的*目标之一。

愿望是美好的，可开局却是不被大家看好的。

这些年地产大佬们掀起转型高潮，有搞体育的，有搞教育的，有搞养老的，还有大批去搞造车的。“优等生的转型”格外引人注目，碧桂园最初公布地产、农业和机器人“三驾马车”并列齐驱的新业务构想时，有人觉得在搞噱头、假动作，有人认为没前途。

到今年8月，农业、机器人两大业务上马已满一年。

过去一年，碧桂园与17家中外单位签署农业合作协议，组队到荷兰、以色列学习智慧农业，将精选良种和肥料送到了精准扶贫的县乡地头，公司投建的现代农业基地生产的西瓜也送进了碧桂园社区零售店。

博智林机器人中心则迅速发展为已具规模的研发基地，在吸纳了超1600人的研发团队后，公司累计递交申请专利500件，在研机器人30多种，其中9款已进入工地测试应用。

新业务前途未知，但稳步行进中。在地产、农业、机器人协同并进的产业结构初具雏形后，沉浸地产二十多年的碧桂园在新辟航道上开启进化，再次出发。

永远的进化，不变的坚守

2019年，碧桂园创立第27年。

从佛山顺德的一个小楼盘到遍布全球的2300多个品质项目，从深耕郊区到看好三四线城市高质量住宅，从商业地产开发到以科技小镇为代表开启产城融合的智慧城建设，从单一的地产业务到投入机器人与现代农业、将科技创新注入传统建筑业改造和农民生产力提升……

回顾碧桂园27年练级路径，一步步走稳、走强、走到金字塔尖，在关键发展拐点上，似乎总能让企业对行业周期“精准踩点”。

这种被业界称为“天气预报员”般的节奏预判，助推碧桂园实现了一次次规模鱼跃，也让其在登顶C位之后被拿到放大镜下深度解剖。

有人觉得它是靠三四线市场“一招鲜吃遍天”，有人认为它的薄利多销是杀手锏，有人关注其内部执行力和赏罚激励，有人觉得对职业经理人的任用释放了公司活力……

去年8月，人民日报以《解码碧桂园发展秘籍》为题，解析了碧桂园“销售额10年增30倍”的极速发展密码。

定位精准的高性价比产品线、标准化质量管控、比传统工艺节省1/3劳动力成本且建造速度快1倍的建筑科技创新，还有满足业主多元需求的物业服务与商娱、医疗、教育配套……

报道中对碧桂园一系列亮点的发掘，最终归于杨国强那句话：“为老百姓建造又好又便宜的房子”。

又好又便宜，这五个字概括了一个普通人对房子最朴实的期待。

在凭借三四五线城市的大量项目布局几乎成为“国民级”房企之后，碧桂园要让几百万小城普通家庭掏钱买账，必须经得起城镇消费者最严苛的精打细算。

房价连续多年保持*房企*，紧紧跟进城镇化改造的最前沿布局项目，坚持以销定产和按需拿地，从户型到性价比紧密贴合中国真正想买房的刚需居民和进城市民需求。

碧桂园不是什么天气预报员，它更像一个市场侦察员和需求解读员。

“节奏大师”般的踩点运气或许只是表象。

过去27年，碧桂园的业务布局看起来时时在变，但价值导向始终未变——

回归房地产民生属性的本质，在合适的地方盖、以合适的价格卖，用新技术力量改造产业效率，提供稳定的物业质素和标准化管理——这是碧桂园在新型城镇化浪潮下被400万购房人选择的本质动力，也是“人们对美好生活的向往”这一普世愿景下，一家聪明房企对居住哲学的吃透和坚守。

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