蛋壳上市与长租公寓的“美国梦”

一位朋友曾经受过长租公寓的“恩惠”。

两年前，朋友孤身沪漂，廉价旅馆八人间50一晚，代价是鼾声人声手机声整晚不绝。四号床的大哥每天凌晨四点返回青旅，身怀绝技两门：凌晨情侣电话和怒摔鞋柜门。在此睡觉，如同打仗。

离正式入职还有一天时间，必须找地安置。朋友早八点约中介看合租房，中介提出一年起租，朋友提出三月，遂争执，两边不欢而散。

朋友的逻辑是，当前工作并不确定，难免有变换租赁地的需求。中介的逻辑是，此时正是夏天租赁旺季，中介不愁客源，因此多将冬季等淡季空置风险向租客转移。朋友辗转数个中介，均被告知一年起租。

最终容纳朋友的是一家长租公寓，负责人小姐姐答应朋友可短租一个月。朋友回忆，整个公寓的空置率在2-3成左右。每平均价相比合租高出约25%。

经历过此事后，对于长租公寓朋友的印象是：价格稍贵，但服务和品质都很突出。

长租公寓是这样一种存在：精装、小资，适合个税起征线上下收入的个人。高收入群体已转向整租，低收入群体挤在合租间的屏风里。导致长租公寓的空置率风险被摆到台面上。去年有从业者吐槽：“艰难啊，即便是运营能力极强的公寓，空置率也飙升到了10%。”

这也是整个行业的*伤疤——几乎所有玩家都亏得一塌糊涂。

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军功章的一半

和整容女孩再出发寻找白马王子一样，长租公寓也是类似的行业创新。

长期以来，租房市场以极重和极轻两种模式为主，前者强调掌握产权，向地产市场和租赁市场两个方向获取利润，缺点是成本过高，规模难以做大。后者即收房转租的“二房东”模式，收益较为稳定，缺点是在租房交易中的参与太浅，利润相当有限。

由中介主导的长租公寓背后颇有“中庸之道”的意思。针对产权成本过高的痛点，平台坚持收房转租，使手头的房源规模得以扩大，热点地域覆盖更全。

针对交易参与太浅的痛点，这些长租公寓平台对房间进行统一规格的二次精装，使“军功章有我的一半”，同时将装修成本通过租金溢价形式向租户转移。

新模式带来新变化。在长租公寓出现之前，高线城市租赁市场的蓝白领划分主要靠“抱团”，即在合租房信息中标注“女生来”“朝九晚六来”等。弥漫着村上春树式小资味道的长租公寓出现后凭借精装优势，迅速引起以女性为主的白领群体的热衷。凭借“颜值”优势，长租公寓在租赁市场对白蓝领实施了一场“自动化切割”。

同时，年轻女性的集中，使长租公寓事实上掌握了恋爱市场的稀缺资源。因而绝大多数长租公寓，都在宣传图中强调自己的社交功能：跑道、台球厅、水吧、影音厅、书吧……其共同特点是占地较小，不会大范围影响租赁空间。在公寓内部建设以外，平台又试图在线上、户外等方向进行社交活动运维，以提高市场竞争力。

收益背后，长租公寓的代价则是普遍2-3年的装修成本回收期。这一时长受所在地域的影响：除人工成本外，装修一间房子的费用大同小异，因此租金差价更高的高线城市，其成本回收期相对越短，“装修溢价”也更高。

这是长租公寓一切痛点的根本原因。

因为高线城市溢价高，所以众平台在北上广深抬价疯抢房源，其溢价之高，甚至到了不计成本的地步。未来这一把达摩克利斯之剑降落时，必然有人受伤；

因为长租公寓向房东承诺高租金，因此对其它租赁模式形成竞争优势。长此以往，长租公寓存在将市场中的所有人吸纳进它的“烧钱游戏”中的可能。

因为抢房源需要大量资金，需要平台将成本回收时间尽可能前置，因而饱受诟病的“租金贷”模式铺张开来。直至今日，中介平台还普遍存在将收租日提前1-2个月的习惯；

此外，由于房屋中介从过去的“信息密集型”产业向“资本密集型”产业转变，从而加剧了行业的马太效应，小平台的暴雷风险开始向房东和租客双向转移，这又引发了一定的社会矛盾，导致监管侧不得不紧急约谈踩刹车，这意味着，中介平台从过去积极响应“以租代售”的维稳者，蜕变为新的不稳定因素。这给长租公寓带来了政策风险。

同时，随着行业的品牌化、资本化，负面事件的影响对平台的打击能力与日俱增。“阿里员工猝死自如房”事件，就在全网引发了抨击自如的热潮。

租赁市场面对的客户相对弱势，因而舆论很容易向平台方的对立面倾斜。2018年一篇《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》，就把长租公寓架到了舆论的烧烤架上。

这里的“来钱”并不能指代利润，因为整个行业还未进入盈利期。至于能否指代资金池增量与成本之比还有待商榷。尽管相关平台的从业者对标题口诛笔伐，但并不能影响长租公寓的公众印象进一步坍塌。

这有可能是互联网时代最艰难的行业之一，长租公寓在千夫所指中烧钱。

这个行业梦寐以求的权力有二：一是物业增值收益分享权，但在当前的环境下极难实现。二是品牌定价权，但在一个价格高度敏感的市场中，要溢价就要高附加值，长租公寓必须找到更多概念。且在当今市场环境下，绝大多数租房需求都只是买房的过度手段，这就为长租公寓的溢价焊死了天花板。

以艾媒咨询的统计来看，绝大多数网民对2000以下的低价长租公寓更感兴趣。对于3000元以上的高价公寓来说，仅有4.7%的网民愿意接受。

长租公寓你方唱罢我登场，很可能为他人做了嫁衣裳。

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吃螃蟹的人

回头看蛋壳的上市。

《猫和老鼠》有个情节，汤姆追逐杰瑞来到泳池跳板边，杰瑞先跳入泳池并放干池中水，随后跳下的汤姆重重摔在池底。

料蛋壳看青客应如是。

蛋壳与青客递交招股书的时间是同一月的月初月末，在时间上十分接近，但青客仍率先将全行业的阿基琉斯之踵展示在资本市场面前：强制下调对房东租价一事，在各大平台引发了上千条投诉。

背后是长租公寓“青春期”的阵痛：大量长租公寓在资本狂热期高价收房低价出租，如今吃了IPO的螃蟹，想要对资本市场的股东们负责，做一些盈利尝试时，自然遭到了固有的既得利益群体反弹。

青客降租传递了这样一种信号：中国的长租公寓领域，增量竞争已经进入尾声，存量盘活的游戏已经开始。但青客的故事没有讲好，在降低成本的*步上便遭遇反弹，导致资本市场对其冷落。

尽管青客在近期发布的2019财年第四季度财报中有所起色，如实现净收入同比增长13%至3.4亿元；归属于公司净亏损同比下降29%至1.25亿元；同时，息税折旧摊销前利润亏损同比缩减58%。但股市反响平平，财报发布的1月5日至1月17日间，青客股价累计上涨8%，离发行价仍相距甚远。

相比之下，蛋壳能在上市首日顽强守住发行价已是不易。无论从营业收入还是亏损额看，蛋壳都远胜青客。

以此次IPO募集金额为例，蛋壳发行1060万股，发行价13.50美元，募集总额1.431亿美元。而青客募资总额不超过4590万美元。

而相比青客的“悬崖勒马”，蛋壳公寓在招股书中表明，其上市所募资金预计将用于扩大规模、加强技术等方面。这也就意味着，相比当前成交萎缩、市值缩水的青客公寓，这只代码为“DNK”的长租公寓品牌还将在纽交所掀起更多波澜。

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长租公寓的“美国梦”

互联网商业圈有个热门词，叫“烧出一个未来”。而从目前看，长租公寓的未来已经烧出了某种雏形。

在价格上，尽管高线城市的租赁市场均价维持在如此低的租售比，但其大幅变动的空间不大；向上，则有悖于鼓励人口要素自由流动的时代要求；向下，则过于损害从业者意愿，会导致行业整体萎缩。

也就是说，即便长租公寓真的出现一家独秀垄断市场并掌握定价权的情况，其推高定价的努力也必然受到多方抑制。当前高线城市对低线城市形成的人才虹吸效应十分明显，过高的房屋租金无疑是在增加中小企业和创业公司的人力成本。

地产系长租公寓主打集中式运营，物业系、中介系和传统分散的个人二房东也将长期存续。目前各大品牌公寓的房源争夺战告一段落，这或许意味着激烈的资本战有告一段落的可能，主要玩家将进入“拼运营”阶段。

归根结底，国内长租公寓的发展，在追随着美国品牌公寓的影子。无论是通过融资争夺高线城市，还是打精品牌争取高附加值。*的区别在于用户，美国人视租房为自由、享受，中国人视租房为“寄人篱下”。

这个行业一直做着“美国梦”，前半场是赛道内“三家归晋”，收益独享；后半场是将物业增值收益以资产证券化的方式向市场共享。无论这两步棋中哪一步成行，都将改变当前较为固定的房租定价。对于将租房视为住房的补充和保障措施的国内，房住不炒，租购并举的方向早已确定。

未来中国的长租公寓市场，极有可能走出一条不同于美国的“特色道路”。

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