潘石屹的SOHO，卖了

耗时近2年，潘石屹给SOHO中国找的新东家，终于定了。

6月16日，彭博社消息称，美国黑石集团拟30亿美元价格私有化SOHO中国。

晚间，SOHO中国公告称，黑石同意每股5港元、总价236.58亿港元，收购约SOHO中国47.32亿股股份，占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份，约占公司总股本的9%。

这也是双方分手10个月后，黑石二度“求婚”SOHO中国。

据悉，这将是黑石在亚洲*经济体的*一笔房地产投资。知情人士称，最早可能于本周宣布达成交易。

一天前，SOHO中国公告称，因涉“收购及合并”相关事宜，股票临时停牌，暂停交易。

与之前几次类似，私有化消息出来前，SOHO中国股价就开始大涨。这也让不少股民怀疑SOHO中国涉嫌内幕交易。

停牌前，SOHO中国已连涨10个交易日，涨幅达60%。6月11日当天，涨幅达15.15%，报收3.8港元/股，创过去一年新高，总市值为197.58亿港元。

“守得云开见月明”，停牌消息出来后，不少股民感叹股价狂欢的日子要终结了，而他们也等到了收获的日子。

在某投资交易App上，股民设置的投票中，有49%的股民认SOHO中国私有化价钱在8-8.99港元。

不过，股民朋友们要失望了，实际价格仅5港元/股。

与一年前黑石首次“求婚”的40亿美元交易对价相比，便宜了17%。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》谈到，出现折价是市场变化与市场形势所致，原因是商业地产的流动性比较差，再加上疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响。

“我认为潘石屹止损与套现的态度十分坚决，借之实现对SOHO中国的私有化与落袋为安，可以说是一个双赢。”柏文喜说。

“第二个李嘉诚”

过去两年，潘石屹几乎每年都因“跑路”传闻，备受关注。

黑石是美国“PE*”，也是全世界*的资产管理公司。2020年3月，黑石*次“求婚”SOHO中国。

彼时，消息传出，黑石准备以6港元/股、40亿美元的交易对价，对SOHO中国进行私有化。此外，黑石还将接管SOHO中国的债务。SOHO中国股价随之大涨37.58%，并紧急停牌。

因疫情及债券市场动荡带来的不确定性，5个月后，双方宣布“分手”。

2020年11月，“求婚”的绯闻对象变成了高瓴资本。当时传出，高瓴资本拟作价超20亿美元对其私有化，还考虑承担约180亿元的SOHO中国贷款。

但很快，高瓴资本撇清了关系。SOHO中国的股价和股民的心情，在一天之内坐了一次过山车。

在这期间，外界议论纷纷，潘石屹和他的SOHO中国选择以缄默回应一切。

早在2019年10月，就有媒体报道，SOHO中国考虑出售位于北京、上海两地的核心资产“八大金刚”（北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街SOHO、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场），总价为80亿美元。消息称，潜在买家是黑石集团和新加坡的GIC公司。

外界评论一致认为，若交易达成，潘石屹基本清仓了境内资产。

也就是那时起，外界发现风向不对了，指责潘石屹“跑路”，称他为“第二个李嘉诚”。

骂声纷至沓来时，潘石屹选择澄清。2019年11月，在丽泽SOHO首批客户签约仪式上，潘石屹对媒体说：“老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

但这丝毫不影响在那之后，潘石屹多次被骂“跑路”，而SOHO中国的“绯闻对象”也是一个接一个。

事实上，据媒体统计，2014年-2019年间，潘石屹陆续通过出售资产已套现近300亿元。已出售资产包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、上海虹口SOHO等。

SOHO中国私有化的“子弹”飞了近两年，最终又落在黑石身上。

柏文喜认为，无论在期限还是在成本方面，黑石都更有资金与资本优势，能够从更加长期的、跨周期的时间维度与更加广阔的空间维度上，来发掘和培育SOHO中国的物业价值和运营价值，从而更有利于SOHO中国的长期与可持续发展。

也就是说，把SOHO卖给黑石，是个“都挺好”的选择。

收租难赚钱

1995年，经历海南房地产泡沫后，“万通六君子”分手，32岁的潘石屹选择离开。

同年，潘石屹与海归妻子张欣成立了SOHO中国。凭借新颖的概念和独特的设计，SOHO中国开始走红。

那几年，为了卖楼，潘石屹拍电影、做主持、著书立说，活跃得不像一个企业家，还带着成功企业家的光环跑到山西和内蒙古，向煤老板们兜售SOHO。

最初，买房超过5000万元的客户就可以和潘石屹吃饭，后来价格水涨船高，甚至超过1亿。

潘石屹活成了煤老板心中的巴菲特。

2007年，SOHO中国在港股上市，创下亚洲*商业地产IPO纪录。上市时，潘石屹夫妇高调喊出“五年之内过千亿，超万科”的口号。

回过头来看，2010年是SOHO中国表现*秀的一年，完成了238亿元的销售额，增幅超8成，超过了融创、华润置地。

这一年，潘石屹夫妇以150亿身家，排在胡润百富榜第51名，较前一年上升2个名次。

转折发生在2012年，受经济及政策影响，商业地产遇冷，SOHO中国从“开发—销售”模式，转型为“开发—自持”。这也意味着，潘石屹、张欣夫妇变成了“收租公”和“收租婆”。

自持背景下，资金周转变慢，对企业现金流是极大的考验。2014-2017年，SOHO中国经营性现金流净额均为负。

2014年，在一次论坛上，SOHO中国董事长潘石屹将中国房地产比作泰坦尼克号，眼看就要撞上冰山。也就是这一年，为了回笼资金，SOHO中国开启了甩卖资产的道路。

过去几年，潘石屹发现“收租”的日子确实并不好过。2020年，SOHO中国实现营收约21.92亿元，同比增长约19%；净利润5.43亿元，同比大福减少58%。也就是说，增收不增利。此外，全年出租率仅82%。

作为对比，SOHO中国*时期的数据是：2010年SOHO中国营收182亿元，2012年净利润105.85亿元。与此前相比，2020年这两项指标分别下挫了88%和95%。

中达证券指出，周转速度的下降是SOHO盈利能力下降的*大原因。2012年，SOHO和万科的总资产周转次数分别为0.29次和0.22次，2019年则分别为0.03次和0.23次。

潘石屹曾多次在公开场合抱怨，对比美国办公楼租金回报率接近4%，纽约5%、6%，“中国租金回报率我都不好意思说。”

“SOHO中国员工白干一年，还要每年赔2.4%的利息进去。”2017年的一次公开场合，潘石屹以SOHO现代城为例，指出1999-2000年建的房子，租金回报率从15%降到2%。而SOHO中国从银行获得贷款的年息是4.4%，即便融资成本已经是地产行业里*，但租金仍然无法覆盖。

柏文喜认为，SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求，但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算，“私有化与清仓SOHO也是一种止损行为。”

潘石屹的反思

若此次私有化进展顺利，潘石屹夫妇的账上又将多一笔真金白银。

从股权结构来看，2020年底，张欣通过信托基金持有SOHO中国33.24亿股股份，占上市公司股权的63.93%。潘石屹夫妇此次出售28.56亿股，或套现约143亿港元。

过去几年，潘石屹夫妇手里的现金日益增多，除了售卖资产，SOHO中国每年的分红也是一笔不小的收入。

据媒体统计，2006年至今，SOHO中国累计实施分红12次，按潘张夫妇所占股比计算，夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

据胡润百富榜，2020年，潘石屹夫妇身家合计235亿，排在第221位。

和李嘉诚类似，甩卖国内资产、手握大笔现金的潘石屹夫妇，开启了海外买买买的道路。

据统计，从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下美国纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

另据天眼查数据显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司，股东均为境外公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

在这期间，潘石屹似乎是有意将自己和地产疏远开来。2015年后，潘石屹持有的SOHO中国股权，也陆续转至张欣名下。

“我现在金盆洗手了，所有房地产的事情都不谈，只谈摄影和写作。”2017年，潘石屹曾公开表示。

不得不承认，和过去的形象相比，潘石屹低调了不少。作为拥有2000万粉丝的微博“大V”，早些年，潘石屹活跃得像个娱乐明星。近年来，潘石屹已经很少更博，评论寥寥，微博还设置成半年可见。

伴随潘氏夫妇一系列的资本操作，潘石屹苦心经营的公众形象也正在崩塌。

去年疫情最严重的时候，潘石屹发了一条声援武汉疫情的微博，但没有捐一分钱，遭到网民声讨。

但在2014年，潘石屹夫妇向哈佛大学捐出了1500万美元，后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

后来，曹德旺对此事的评价是：发生和存在的都是有道理的，但潘石屹夫妇都是鬼精鬼精的。

在一档对话节目上，主持人金星称看到潘石屹给哈佛捐钱时很震惊，她还揶揄潘石屹：“有钱人只帮有钱人？”

2021年1月8日，潘石屹出现在SOHO中国2020第四赛季线上租赁表彰会上，他当众做了自我反思。

“现在网上还有人骂我，我不生气了，更不会对骂了，我就是盖房子、租房子的普通人，做好分内事。”潘石屹说，10年前有人骂他，他会骂回去，5年前有人骂他，他能忍住不回骂。而现在，他意识到自己的渺小，学会了谦卑。

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