广州旧改大洗牌，谁在撤离？谁来兜底？

广州旧改运动正进入洗牌期。

2020年9月，广州发布公告，宣告在3年内推动中心城区83条城中村改造，十年内，推进380多条城中村的全面改造、400个旧厂房改造。这预示着，随着旧村改造计划的运行，广州接下来还会有数千、数万名拆迁户诞生。

拆迁造富的现实，被无数人看在眼中。2019年数千位广州天河区冼村村民包下天河体育馆，在这里开了一场旧改股东大会。随着施工队进驻，原先逼仄、狭窄的天河冼村，一时间便成为广州中心区的住宅、商业新贵。

无数广州村民曾梦想成为冼村、猎德村、琶洲村一样的拆迁户。在大部分人眼中，拆迁意味着能获得崭新的住所、可观的现金。对一部分人而言，还能实现财富和阶级的跨越。

不过，一纸公文叫停了这场热火朝天的造富运动。今年下半年，住建部发文强调防止大拆大建。此后，广州迅速出台文件跟进，提出“防止大拆大建，积极稳妥推进旧改”。

一时间，广州旧改格局悄然发生改变。

无冕财经观察到，今年下半年以来，广州多个旧改项目被“叫停”，与此同时，多家本土开发商频繁出售旧改项目，以缓解资金流难题。可以看到，在大拆大建叫停之后，无论是开发商、还是拆迁户的造富脚步，都开始慢了下来。

值得思考的是，开发商因何要出售旧改项目？谁又会接盘？在此背景下，广州旧改的格局会出现什么变化？

01部分旧改项目暂停

“如今广州旧改的未来不明朗，我们也在观望中。”一位广州旧改开发商负责人对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员说道。

从业者感受到，广州旧改正进入调整期。据今年12月流传的一份《广州市住房和城乡建设局关于全市城市更新项目核查工作情况报告》（穗建更新〔2021〕727号）文件显示，广州已经对全市114个已批在建、已批未建和未批先拆（未批先拆项目全部在黄埔区）的城市更新项目进行了全面梳理。

在全市38个已批项目中，有15个需调整后再推进。而黄埔区76个旧改项目正在进行逐个项目研究核查及分类处置工作。

▲图片来自“广州楼市发布”。

广州旧改的分界期发生在下半年。

2021年8月30日，住建部出台《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）（以下简称“63号文”）后，各地开始相继落实通知。界面新闻观察到，63号文发布后，广州旧改明显放慢了脚步。广州公共资源交易中心数据显示，相比7、8两月分别有7个和3个项目挂牌招商，9月仅有2个项目挂牌，10月则为零。

大拆大建的风波，涉及到“榕树保卫战”。12月8日，广东省政府办公厅发布《关于科学绿化的实施意见》。广东省要求，各地在城乡建设和城市更新中，应*限度避让古树名木、大树，禁止大拆大建，促进原有绿化树种与城市基础设施和谐共存，为居民留住乡愁。12月12日，中央纪委国家监委网站发布通报称，根据广东省委部署，省纪委监委成立广州市大规模迁移砍伐城市树木事件问责调查组，对10名领导干部严肃问责。

多番因素影响之下，广州部分旧改项目开始暂停。12月，广州番禺明经村开启会议，宣告村旧改项目要暂缓三年。明经村对外文件显示：“因政府政策变化，暂缓明经村改造项目，暂缓期3年。”此外，旧改开发商上海升龙给予明经村3000万元的补偿款，并由该村按相关规定支配使用。

无独有偶。在广州越秀城区，发布了旧改控规的五羊新城，至今再无新进度。南阳电器厂旧改项目在今年4月举行动工仪式后，至今再无实质性拆迁动作。一位接近南洋电器厂项目的人士对无冕财经研究员表示，目前项目规划出现变动，具体方案还在协调中，近期已经召开会议商讨方案。

广州旧改声势*的黄埔区，开始一改前貌。据当地居民反映，黄埔区多个旧改项目正处于停摆状态。今年11月，广州开发区城市更新局相关人士回应中国房地产报称，在黄埔区正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目将暂缓推进。

02房企出售旧改“回血”

大拆大建叫停运动，令广州旧改进入调整期。与此同时，“囊中羞涩”的开发商，令旧改陷入僵局。

一位国企开发商人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员透露，今年下半年，广州本地多位开发商开始洽谈出售项目，包括富力、奥园等陷入资金流压力的房企。

不少旧改项目已找到接盘方。11月，奥园减持了持股100%的广州奥誉荔塱置业有限公司，该公司是开发荔湾区东塱村的旧改主体。股权变动后，奥园持股该公司51%，北京世纪金源的子公司“广州金源鸿大置业有限公司”持股49%。

此外，诸如佳兆业等深系开发商也同样出售旧改项目。工商资料显示，佳兆业在广州市佳伦房地产开发有限公司的持股比例，从100%下降为51%，剩余股份被广州荔湾区国资旗下的私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）接手。据了解，广州市佳伦房地产开发有限公司正是佳兆业在荔湾海南村项目的改造主体。

▲截至今年6月30日，佳兆业拥有超200个旧改项目。

“佳兆业债务危机，旗下多个旧改项目也受到影响，过去的‘旧改王’被迫放慢速度。除了企业因素外，广州旧改政策的调整，管理层人士的变动，市场预期的改变，都将导致旧改全面放缓。”地产经济学家邓浩志提到。

市场人士认为，开发商旧改项目停工、出售旧改项目的主因在于“资金压力”。包括富力、奥园、佳兆业等房企，目前正面临资金问题，于是，急于通过出售资产回流资金。

广州旧改环境变化，也是开发商出售旧改项目的原因之一。一位旧改从业者对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，自“榕树事件”以来，区内有多组调查队前往项目审查。如今，施工队需要绕开“古树”施工，对树木的后续处理也暂未有安排。

“估计一些还没启动的旧改要延期启动了。”该人士认为，“叫停大拆大建”的相关文件对于已启动拆迁的项目影响不大，但未开工的项目则需要进一步进行审批。

值得注意的是，并不是所有旧改项目都适合出售。一位旧改开发人士表示，旧改项目周期较长，项目价值要根据签约率、开发程度而定。

另一位旧改人士对无冕财经研究员透露，黄埔区此前曾出现“非常规”旧改交易行为。例如一个开发商拿下旧改项目，便快速实施拆迁，之后再将项目出售，以此获得更高的差价，这是造成黄埔“大拆大建”乱象的原因之一。

03国企成“接盘”主力？

行业洗牌之下，国企正成为广州旧改的重要一环。

目前，广州黄埔、白云、南沙等区已出台鼓励区属国企参与旧改的相关政策。例如2021年2月，南沙区印发《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》，支持、引导和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目。

此外，今年8月，一份网传的关于《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》的文件中，提到鼓励市、区国企参与旧村改造。

一位熟悉旧改流程的人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析，在城市更新领域，广州国企分为功能性国企和经营性国企。目前，广州市的功能性国企主要以广州城投、珠江实业为主，资金由政府兜底。另一类例如越秀地产等房企，则是经营性国企，主要以自有资金开发项目。

该人士表示：“功能性国企行使政府的职能，拿财政的钱去投资，对项目起到监督、掌控作用，防止项目烂尾。例如项目长期未实施，国企则会进行干预，要求开发商退场，另找其他开发商。”

例如在白云区，官方出台文件鼓励区属国企参与旧村庄全面改造前期工作、区属国企前期服务收益可按总成本的一定比例在招商方案中予以明确、项目实施方案批复后，由属地镇街牵头，会同区属国企制定项目招商文件。

▲白云区政府鼓励区属国企参与旧改。

有观点认为，白云对区属国企介入旧改前期工作的政策倾斜*。目前，包括白云城投、白云公资、白云投资等区属集团已相继进入均禾街、红星村、江夏村等超20条白云旧改村。

旧改人士提到，鼓励国企参与旧改大多是区属行为，并非全市行为，所以仅要求区属集团参与。目前还没有详细的监管、运作流程。

“旧改形式不容乐观，好几个开发商联系我们谈转让。”一位国企开发商人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示：“因为我们是外地国企，没有太多华南项目的经验，因此不敢轻易接手。”

实际上，业内对于国企进入旧改行业的动作褒贬不一。一位民营开发商人士对无冕财经研究员指出，国企与民企相比，在审批上流程更为复杂，而城市更新行业会有一些“灰色地带”，民企操作起来相对更加灵活。

另一位从事旧改行业的人士则指出：“国企进入旧改，未尝不是一件好事。从征收层面上讲，居民更信任国企背书，有利于项目推进。”该人士认为，广州旧改目前正朝着规范化的方向前进，暂时性的整改更利于旧改行业的长期发展。

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