一代地产大佬，再也回不去了

在房地产大浪淘沙的历史进程中，不仅是宋卫平“嫁出去的女儿”绿城有了麻烦，就连宋卫平视为“亲儿子”的蓝城，也是在机遇与挑战中前行。

地产下行周期中，家家有本难念的经。

2023年一开年，绿城中国就放了大招。有消息称，刚刚完成新一轮组织架构调整的绿城，对内发布“红线通知”：今年完不成指标的经营班子，会降职、降薪，甚至免职。

1月12日，市界获悉，上述绿城“红线通知”属实。一名接近绿城的人士告诉市界，绿城所有的管理制度，是基于对市场的判断。短期承压的情况下，绿城必须按市场经济规则，做改革改变，其实于行业而言，2022年很多企业已经动作，绿城现在搭上了末班车。

2022年，绿城中国并未完成销售目标。截至2022年12月31日，绿城中国累计取得总合同销售金额约3003亿元。这没有达到绿城中国3100亿元的“保底”销售目标，而这个金额是由去年年初的3300亿下调而来。

此情此景下，一些人不禁感叹，时代洪流之下，“以品质著称的全国TOP地产公司，也还是走到了今天这一步！这让绿城创始人宋卫平情何以堪？”

在中国楼市的史册上，“宋氏绿城”无疑留下了浓墨重彩的一笔。不是因为它赚了多少钱，而是它高品质和高规模的矛盾统一，撕开了中国房地产发展的伤疤，引发公众对“中国建筑”价值的探讨。

然而，2019年，宋卫平这个理想主义者与自己的绿城时代告别。即便后来携蓝城集团东山再起，他也始终无法重回*。眼下，在大浪淘沙的历史进程中，不仅是宋卫平“嫁出去的女儿”绿城有了麻烦，就连他视为“亲儿子”的蓝城，也面临着不一样的挑战。

渐进式告别

来得及告别，也来得及说再见，它给你足够的时间。这更煎熬。

截至2023年1月11日，宋卫平现身公众面前的次数，仍然屈指可数。他的名字，最近出现在搜索引擎里，一次是2022年9月15日，他将“桂香园”这个珍藏许久的名字，送给绿城中国的一个新项目。一次是10月23日绿城服务的内部会议上。

宋卫平与绿城中国，仍有千丝万缕的联系。除了送名字外，他还时不时以绿城创始人的身份，出席绿城开办的一些技术研讨会。“宋卫平还是绿城大学荣誉校长，也是绿城的总规划，很多重要产品设计都会把关的。”前述接近绿城的人士告诉市界。

不过如今，宋卫平主要身份，还是蓝城集团董事长。这些年来，顶着这个头衔，宋卫平带领蓝城团队，赴各城市投资考察过。

公开场合里的宋卫平，无论是何种身份，都只是输出或产品或技术之类的观点，言谈间也并无惊世之言。面对市界的去电，蓝城集团的一名前台，拔高了声调说，宋总没有时间，不接受任何形式的对话，这一年都很忙。

宋卫平的低调和沉默，让人记起当年他从鼎盛的中国楼市离场的悲壮。故事得从2012年说起。由于楼市调控等多方面的影响，绿城在这一年陷入破产传闻中。尽管宋卫平随后带着绿城进行了一系列自救，比如2012年4月出售资产给潘石屹；6月引进大股东九龙仓等，但在楼市回暖的2013年，绿城还是没能迎来本质的扭转。

直到2014年6月，时值全国限购解除前夜，深陷债务危机的宋卫平，售出大部分绿城股份，将绿城*大股东之位让给孙宏斌。然而，100多天后，宋卫平发现，他把绿城卖给了一个不应该卖的人，其给出的解释是：经营理念不合，接到大量业主投诉。宋卫平将绿城与融创的合作，形容为一场没有头绪的“野合”。

在宋卫平高调反悔中，“融绿”这场大战，最后以孙宏斌放手而告终。不过，送走融创、九龙仓，回归绿城的宋卫平，还是迎来中交集团这个*大股东的救场。为了“绿城的安稳”，尽管宋卫平再有不舍，他也还是主动“去宋卫平化”：不仅减持绿城股票变为普通股东，还卸任了董事会主席等职务。

就在所有人认为，宋卫平会拿着剩下10%左右（后减持到8.96%）的绿城股份，安稳度过余生时，他却老骥伏枥重新再出发。中交入主之后，重新分配绿城资产成为必然。其中，以代建业务为营生的蓝城中国（前身为2010年成立的绿城建设），是一个好资产。2016年6月，蓝城中国分拆为两家公司——新蓝城、蓝城集团。

斥资1.17亿元，买下蓝城集团中绿城所持股份后，宋卫平以70%的持股，成为这家公司的*大股东。蓝城集团是一个以代建模式为主的轻资产平台化公司，旗下分为集团公司和平台公司。老地产人宋卫平再就业做的项目，跟传统意义的“房地产”并不一样。

一名资深旅游地产人士向市界如此描述道，蓝城集团就是总部，平台公司类似不提供原料的奶茶加盟店。总部做精品项目经营品牌吸引人气，平台公司不停的整项目赚钱变现，给蓝城缴纳颇为可观的加盟费。这种模式不乏优势，“轻资产模式发展快，ROE（净资产收益率）高。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界。

据天眼查数据，在宋卫平任职的136家公司中，带有“蓝城”字样的公司，就高达数十家。通过股权穿透来看，这些公司与蓝城集团，有着千丝万缕的联系。“蓝城的主要业务包括蓝城代建、蓝城小镇等，其代建项目很多分布在其打造的特色小镇中。”杭州资深地产人士冯晓告诉市界。

从宋卫平喊出“百镇百亿”口号的2014年起，蓝城在全国各地打造的特色小镇开了花。这些小镇，通常距离大都市半小时到一个半小时距离的远郊区。它类似“桃花源”，虽然远离城市，但医疗、教育、商业、娱乐一应俱有。其中的住宅配套，如中式别墅桃李春风、带有养老属性的雅园等，即便是价格高企也供不应求，销售业绩颇为靓丽。蓝城模式引得业内无数企业纷纷效仿。

复盘宋卫平再创业的成功之道，读道文旅集团CEO盛永利向市界总结道，“其一，能复制出这种代建轻资产模式，得益于公众对于绿城产品优质度，以及宋卫平个人品牌形象的认可；其二是蓝城所建造的特色小镇，符合国家乡村振兴的政策；其三是其能做到区别于别的企业，能够提供创投、设计、代建等一体的综合服务。”

无论如何，宋卫平算是一步步地，跟“高歌猛进”年代的房地产告别了。

与绿城解绑？

成也萧何，败也萧何。

一些在绿城任职过的人士，对宋卫平的评价都大同小异，“是具有理想气质的传统士大夫，是个达则兼济天下的人。”但硬币有正反，也正是这样的性格，让宋卫平创立并壮大绿城，也让他最终挥手作别绿城。

20世纪90年代，中国地产业风起云涌，从珠海回到杭州的宋卫平，与妻子夏一波凑了一大笔钱，组建了绿城房地产，并拉着同学寿柏年搞起了房地产开发。

裹挟在时代的洪流中，宋卫平在杭州开发的丹桂、金桂、银桂花园系列，以注重产品品质的品牌基调，独特的建筑风格及园区布局，奠定了绿城在浙江房地产市场的龙头地位。

宋卫平死磕质量达到了*，以至于部下最怕他验房。在绿城的项目上，通常会发生这样的事情：要交房的前一天晚上，宋卫平赶来验收了。他左手指一下树，这棵长得不好看；右脚跺一下地，“这片地砖太滑了，统统要换掉”。

就这样，宋卫平一路春风得意，在2006年带着绿城登上了港交所。上市之后，口袋充盈的宋卫平，开始买买买个不停。就连2008年的金融危机，也没阻止宋卫平的步伐。这个时期，他的确赌对了。

2009年，绿城以531亿元的销售额，夺得了国内房企销售榜榜眼的同时，也将宋卫平送到胡润房地产富豪榜第32名的位置，成为名副其实的地产大佬。此时，宋卫平与绿城是如此的合拍。但命运的车轮滚滚向前中，绿城和宋卫平关系的走向，还是发生了改变。

“买买买”的拿地风格持续了一年多后，绿城2011年的拿地楼板价平均攀升至6500元/平方米，同期万科的拿地均价仅为2700元/平方米。这样的成本基础上，要么建“老百姓买得起的房子”，要么就是做“不是谁都买得起的房子”。宋卫平显然是第二种。

这一年，楼市风向突变，政府重拳调控下，高定价、高定位的产品类型，将绿城和宋卫平逼入死角。后来的事，大家都知道了：一番自救无果之后，自2014年的“融绿”大战开始，宋卫平和绿城之间出现“裂痕”。孙宏斌入主绿城时期，宋卫平由董事会主席，改任为董事会联席主席。与绿城的解绑，就这样一步步开始了。

绿城的融创时代转瞬即逝。中交集团入主绿城三年后的2018年，绿城中国的行政总裁，从老绿城人曹舟南换成了由中交指派的张亚东。坊间当年更传言称，宋卫平时期的绿城人，几乎都去了蓝城集团。其中有迹可循的，如蓝城集团总裁许峰，就是从绿城时期开始跟随宋卫平的。

直到2019年，在绿城24岁时，随着宋卫平卸任董事会联席主席一职，宣告他的一个时代就此终结。对于绿城这个“亲女儿”，宋卫平显然是不舍的，以至于他宁愿不要薪酬，也还是出任了绿城中国规划委员会名誉主席一职。在外界看来，宋卫平“退而不休”，带有接班人培养，以及传承计划的“扶上马、送一程”意味。

时间是一把尺子，丈量脚力，更丈量人心。外界对宋卫平和绿城的认可度，恐怕连他本人也无法预料到。不仅吴亚军、孙宏斌等地产大佬，对宋卫平为人赞不绝口，市界接触的很多名资深地产人士，也对宋卫平的匠心品质交口称赞。

当年宋卫平成功回归时，为了拯救缺钱的绿城，全国百万绿城业主力挺：沈阳业主提出提前缴纳10年物业费，青岛业主甚至*到了360万。有网友在一款《请宋卫平回归绿城》的微信游戏中，居然帮宋卫平筹了87亿虚拟币。实际上，借着宋卫平的名号，除了绿城、蓝城外，还有公司吃了红利。其中，就包含蓝绿双城。

这家公司是由曹舟南所创办，尽管蓝绿双城与宋卫平、蓝城和绿城中国之间，都不存在股权关系，但宋卫平却成为它的“金字招牌”。这家公司的官微或官网上，曾经常出现这样的话：蓝绿双城将传承宋卫平先生25年来倡导的价值理念和品质精髓、传承宋氏品质精神等等。

“归根结底，市场上真正说到名字就认的还是宋卫平。”前述资深地产人士直言。但令人费解的是，宋卫平当年为啥就败了？有人说宋卫平预判错了形势，有人将其归结为宋卫平好赌，还有认为是宋卫平士大夫的个性使然。

对于第三种结论，一个令人印象深刻的说法是，导致宋卫平在2014年出售绿城股权的主要原因是：绿城内部的员工集资信托，要把员工全部解套。这听起来很“宋卫平”。

如今，这么多年过去了，一心为绿城但又不得不与之分离的宋卫平，也“只不过存在于绿城的记忆里了。”一名曾在绿城任职过的人士感叹道。

现实也骨感

理想丰满，现实骨感。

2014年至2023年初的这些年，大环境风云变幻中，宋卫平还是宋卫平，但又不是宋卫平。

“他换了一个方式，在践行自己的事业理想，其带领下的蓝城集团运行到现在，还是相对成功的。”柏文喜如此评价。

除了代建业务在全国各地开花外，2014年宋卫平喊出的十年“百镇百亿”的目标，也有提前完成的迹象。截至2022年12月31日，蓝城已进驻中国26个省及直辖市，140个地级市，营造557个美丽家园。其中小镇项目92个，政府代建项目172个，其他项目293个。

但月有阴晴圆缺。宋卫平在蓝城时代，尽管也有许多绿城老人相伴，但他们终究不是曾经的“铁搭档”寿柏年。上世纪90年代中期加入绿城的寿柏年，在很长一段时间里，是除宋卫平以外，绿城唯二的关键人物。

由于身体状况堪忧，再加上与宋卫平“共进退”的缘故，寿柏年先在2015年辞任绿城行政总裁一职，后于2018年以“清仓股票+离职”的方式，从绿城中国彻底抽身离去。在外界看来，相比宋卫平脾气暴躁而欠缺耐心，寿柏年性格温和而理性。

据说，在绿城“宋卫平+寿柏年”管治时期，“理想主义者”宋卫平只管花钱，甚至都没有清楚盘算过自己的家底，寿柏年则帮他四处借钱。如今，没有寿柏年帮他找钱的宋卫平，独行到了第九个年头。“虽然这并不影响宋卫平理想旗帜飘扬，但对于他推动自身目标的实现，更需要缜密的实施与执行规划。”柏文喜坦言。

当然，宋卫平的这抹“蓝”，也面临着不小的挑战。尽管蓝城小镇在客户需求引领、产品打造方面，跑到了市场的最前列，更被外界誉为“蓝城模式”，但其并不*。众所周知，盈利是特色小镇持续运营的关键。产业集聚和孵化，又是特色小镇获得收益的核心。

绿道文旅规划设计院认为，由于低密度和低入住率，蓝城小镇的生活配套，无论是农业、商业还是健康，基本没有找到盈利模式，“多是靠地产利润进行贴补（蓝城小镇一般有销售2%的小镇基金补贴小镇商业）。”

冯晓则告诉市界，“蓝城集团除了设计费（对小镇进行整体规划设计）外，还有住宅配套的代建代销，代建利润基本上在3个点，代销又有额外的3个点，加起来6个点左右。”无论如何，从目前来看，如果盈利核心不是产业聚集，那“宋卫平就是解决了理想小镇生活的‘形’，没有解决‘魂’。”

这些年来，房地产行业加速出清、疫情持续影响的大环境下，文旅地产的境况也不尽如人意。这让宋卫平也为钱发了愁，以至于他在2020年9月，将手中所持有的浙江绿城足球俱乐部50%的股份转让出去了。浙江足球22年的“大宋王朝”就此结束。

对于此事，宋卫平曾如此回应，“蓝城是没有这个钱做足球的，绿城服务我是控股股东。我们这个钱，是一分钱一分钱地扫地扫出来的，拿这个钱去做足球，有点于心不忍。本来足球是上市公司一个品牌宣传，只有上千亿的销售额，才能有这个品牌价值在里面。”

这番话语里，有两个关键词。一个关键词是“上市公司”。八年了，宋卫平没能实现2014年喊出的“三年后上市”的目标。“现在还没实现，可能有两个原因，一个是上市条件尚不具备；另一个是权衡上市利弊之后，已经选择了放弃。”柏文喜分析指出。

另一个关键词是“绿城服务”。没错，宋卫平仍然是绿城服务的控股股东。并且，据东方财富网数据显示，自2022年8月以来至12月29日，宋卫平与妻子夏一波多次增持该公司股票。从公开信息来看，绿城服务是宋卫平2020年以来，尤其2022年以来的工作重心。

绿城服务董事会主席杨掌法，也在2022年6月对媒体说，“几乎每周都要到玫瑰园度假酒店，与宋总交流工作。”同样是在6月，绿城服务与信达地产达成了合作，这是绿城服务发展历史上规模*的一次合作。

只有时代的英雄，没有英雄的时代。物业这个潜力无限的新赛道，能否助宋卫平这个地产大佬重回*时刻？这又是另外一段故事了。

2011年，绿城生死存亡之际，与属下在西湖边吃饭时，宋卫平酒酣后潸然泪下，嘴里反复念叨着：“我只是想让这个世界更美好。”

多年后的今天，在时代洪流之中，眼看着嫁出去的亲女儿“绿城”有麻烦了，不知“地产乔布斯”宋卫平又作何感想？一切的一切，终将尘埃落定。

（文中冯晓为化名）

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